הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
יעקב אטרקצי אאורה נדלן
צילום: ראובן קופצ'ינסקי

בווליו בייס מחדשים את הסיקור על מניית אאורה עם אפסייד של 71%

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של ווליו בייס, הענקי למניית חברת הנדל"ן מחיר יעד של 6 שקל למנייה; "המנייה תספק חשיפה אטרקטיבית לשוק המגורים בישראל, תחום שימשיך לצמוח ויהנה מביקוש קשיח גם בטווח הארוך"

איתן גרסטנפלד | (6)
נושאים בכתבה אאורה ווליו בייס שי ליפמן

בבית ההשקעות ווליו בייס מחדשים את הסיקור למניית חברת הנדל"ן אאורה -1.88%  בהמלצת קנייה, במחיר יעד של 6 שקל למנייה (אפסייד של כ-71% על שער הבסיס של המנייה הבוקר). לדבריהם, "המנייה מהווה היום אחזקה בחברה מובילת שוק, ותספק חשיפה אטרקטיבית לשוק המגורים בישראל, תחום שימשיך לצמוח ויהנה מביקוש קשיח גם בטווח הארוך". 

"אנו רואים בתחום ההתחדשות העירונית מנוע צמיחה בתחום הנדל"ן למגורים בכלל, ובאזורי הביקוש בגוש דן בפרט, ומזהים את החברה כמובילה את שוק ההתחדשות העירונית. המוצר שנמצא כיום בחסר, תוך עליית מחירים, הינו קרקע למגורים בכלל ובאזורי ביקוש בגוש דן בפרט. צבר הפרויקטים של אאורה משמש כר פעולה נרחב לחברה לשנים הבאות, כשהפעילות בתחום ההתחדשות העירונית לא גוררת אותה לעלויות מימון וריתוק הון ברכישת קרקעות. החברה זכתה מתחילת השנה בשני מגה מכרזי דיירים ברחובות ובנתניה לפינוי בינוי, מה שלהערכתנו מהווה קדימון לבאות בו החברה מהווה את אחד הגורמים האטרקטיביים לדיירים לפעילות פינוי בינוי, נכתב בסקירה שפרסם בית ההשקעות הבוקר.

אאורה מקדמת היום כ- 52 פרויקטים בתחום  המגורים ועוד כ- 15 פרויקטים מסחריים שמשולבים בהם. 18 פרויקטים אשר כוללים צבר של כ- 4,900 יח"ד נמצאים בשלבים של ביצוע ורישוי מתקדמים ושאר הפרויקטים כוללים כ- 19,000 יח"ד בשלבי רישוי שונים, מה שמהווה את צבר הקרקעות של החברה לטווח הבינוני והארוך ויאפשר לאאורה לשמור על רציפות של ביצוע פרויקטים. אם בכל שנה יבשילו 3-4 פרויקטים, יתווספו מעל ל- 1,000 יח"ד למכירה בשנה. החברה מתמקדת בעיקר בהקמת שכונות מגורים במרכז הארץ הכוללות מאות יח"ד, עיקר הפרויקטים הם של התחדשות עירונית, אך החברה גם מאתרת הזדמנויות ורוכשת חטיבות קרקע להקמת שכונות (בן שמן, לוד, חדרה ועוד).

בבית ההשקעות סבורים כי, היקף זה ממחיש את העוצמה של אאורה בתחום בכלל, ובהתחשב בכך שחלק גדול מהפרויקטים כבר מציגים שעורי החתמה של מעל ל- 80% ולחלק אף אושרה כבר תב"ע, בפרט. החברה מובילה את תחום ההתחדשות העירונית בארץ והשלימה פינוי ובינוי של מספר לא מבוטל של שכונות (הגנים התלויים ביהוד, אונו וואלי בקריית אונו, רמת השרון ועוד), עובדה זו מהווה, להערכתי, יתרון משמעותי לאאורה במכרזי דיירים שמתחילים להוות מאסה בתחום ההתחדשות העירונית ונתמכים על ידי העיריות, מה שיכול להגדיל עוד את צבר העבודות העתידי של החברה.

אפיק נוסף בו החברה פועלת הינו תחום המניבים: שטחים מסחריים. כפועל יוצא של הקמת שכונות בתחום ההתחדשות העירונית, ובעידוד של העיריות להקמת שטחים מסחריים מתחת לבניינים או בסמוך אליהם כחלק מהשכונה, בתקופה הקרובה החברה תחל בהקמתם של 15 מתחמים מסחריים בפרויקטים אותם היא יוזמת. סך כל שטחי המסחר בפרויקטים אלו יעמוד על כ- 26,000 מ"ר, והם צפויים להניב Noi של כ- 37 מיליון שקל. נכסים מסוג זה הממוקמים בשכונות מגורים במרכזי ערים זוכים לביקוש קשיח מצד השוכרים, ותקופת הקורונה ששינתה חלק מהרגלי הצריכה של הקונים הסיטה חלק ניכר מהקניות למסחר פתוח במרכז העיר, בלב שכונות המגורים.

 

להערכת אנליסט הנדל"ן של ווליו בייס, שי ליפמן, "אנו נמשיך לראות עליית מחירים בתחום המגורים. הלחצים נובעים הן מצד ההיצע המוגבל מאוד (רמ"י לא משווקת מספיק קרקעות, ובשנים האחרונות בשל השיתוק הפוליטי ותכנית מחיר למשתכן שווקו מעט קרקעות לשוק הפרטי), והן מצד הביקוש שמונע משיעור הגידול הטבעי הגבוה ומסביבת הריבית הנמוכה השוררת בישראל (הריבית הנמוכה  להערכתי תישאר אתנו גם בטווח הבינוני לפחות). שיעור הילודה בישראל גבוה יחסית למדינות ה-OECD, מה שמעלה את הביקוש למגורים ומשפיע הן על מחירי הדירות והן על דמי השכירות".

"התחזית לגידול באוכלוסיית ישראל עומדת על צמיחה של 40% עד לשנת 2040 והכפלה עד לשנת 2060, מה שמצריך גידול משמעותי בהתחלות הבנייה בארץ, כאשר בפועל לא רק שאין גידול בהתחלות הבנייה, מלאי הדירות למכירה אף יורד. מצב זה של סביבת מחירים עולה חיובי לחברה, שכן מרבית ההתקשרויות שלה סביב רכישת קרקעות או עסקאות קומבינציה נסמכו על רמת מחירים נמוכה יותר, מה שיתרום לגידול ברווחיות הפרויקטים".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    [email protected] 29/12/2021 11:17
    הגב לתגובה זו
    שאלה לגבי ישראמקו יהש ביומיים האחורנים נקנו מניות בסכום של 40 מיליון שח בסוף המסחר וזה לא מעלה את הנייר אפילו מוריד אותו בקצת איך זה קורה ? מי יכול לענות על זה?
  • 3.
    ש.ק. 29/09/2021 14:57
    הגב לתגובה זו
    החיסרון בחברה, שהבעלים עוד לא למדו לשתף ברווחים את בעלי המניות האחרים.ביינתים מר אטרקצי ואשתו חוגגים.
  • 2.
    ana 12/09/2021 13:34
    הגב לתגובה זו
    אולי כדאי שאאורה יקחו את האנליסט הזה לעבוד אצלם...
  • 1.
    וורן באפט 12/09/2021 13:31
    הגב לתגובה זו
    לכל האינדיאנים שקונים במחיר מלא פלוס פלוס
  • משה 05/10/2021 21:47
    הגב לתגובה זו
    אאורה תגיע לשער 600 עד סוף השנה
  • x 25/11/2021 20:02
    אהבתי את הביטחון כאילו יש לך כדור בדולח, וגם נורא מקורי השער 600 שרשמת בכתבה שאומרת שער 600??
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות

ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן ג'י סיטי

ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1%  , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).

ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד -8.35%  שירדה ביותר מ-8%.



מתוך הדוח של מעלות

בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק

מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.

בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.

הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי

שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה: על נייס וחברות השבבים

הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס -2.11%  צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה  ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר. 

מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI. 

תחום התוכנה וחברות התוכנה סובלות מהכניסה של ה-AI. הן אומנם מתייעלות בזכותו ומוותרות על גיוסי ג'וניורים, אלא שהליבה שלהן בסכנה - הרעיון הטכנולוגי, פיתוח התוכנה שלהם נמצא בסכנה - מה שלקח פעם לפתח במשך שנים הפך לעניין של שבועות וחודשים בודדים. התחרות מתעצמת, הסכנה גוברת. החשש שיקומו סטארטאפים יעילים ומהירים ותוך חודשים יעמידו מוצר מתחרה. היתרון של הוותיקות הוא במערכת משומנת עם שיווק, תפעול, וקשרים. אבל בסוף למוצר יש משמעות גדולה. לקוחות לא ימהרו לעזוב, אבל זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמחור נוח יותר. חברות התוכנה צריכות לחשב מסלול מחדש.


גם טבע 0.56%   צפויה לרדת ב -1.1%, טאואר 1.44%  ב-2.4% כשמנגד קמטק -1.51%  ו נובה -8.04%  צפויות עלות מעט. הנה טבלת הארביטראז' (הקליקו להיכנס לכל המניות): 




להמשך הכתבה לחץ כאן