"התערבות בית המשפט בעסקת בעלי עניין צריכה להיעשות בריסון ובזהירות"
אקורד סיום בפרשת חפציבה? בית המשפט דחה את בקשת המנהל המיוחד עו"ד יצחק מולכו, לחייב את הבנקים להשיב לקופת הפירוק כספי פיקדונות שחילטו בשלב הקריסה. בית המשפט העליון דחה את ערעור עו"ד יצחק מולכו, המנהל המיוחד שמונה לקבוצת חפציבה, על פסקי דין שניתנו בבית המשפט המחוזי בירושלים לטובת בנק דיסקונט ובנק מזרחי. בכך בא לכדי סיום הליך משפטי שנמשך שנים רבות בעקבות קריסתה של קבוצת חפציבה בשנת 2007.
פסק הדין עסק בעסקאות הלוואה מסוג "גב אל גב" – במסגרתן העניקו הבנקים לחברות הלוואות שתנאי מרכזי להעמדתן היה הפקדת הכספים בפיקדון סגור ושעבודו לטובת הבנק המלווה. סמוך לקריסת החברות, חילטו הבנקים את הפיקדונות המשועבדים, והמנהל המיוחד תבע את השבתם של הסכומים שחולטו לקופת הפירוק, אשר הסתכמו בסכומים העולים על 100 מיליון שקל.
את טיעוניו ביסס מולכו בין היתר על דיני החברות הקובעים את אופן אישורן של עסקאות בעלי עניין, וכן קובעים כי עסקאות כאלה צריכות להיות לטובת החברה. המנהל המיוחד טען כי העסקאות לא אושרו כנדרש, ומאחר ואין להן היגיון כלכלי (מדובר בעסקה מעגלית שעל פניה אינה מספקת יתרון לחברות), הן אינן עסקאות לטובת החברה ולכן ניתן לבטלן. עוד נטען כי המדובר בעסקאות לא חוקיות, שנועדו לצורך "ייפוי מאזנים".
בית המשפט: העסקאות לא פגעו בחברות ולא בבעלי המניות
בפסק הדין נקבע כי העסקאות לא העלו חשש לפגיעה בחברות או בבעלי המניות ולא נשקפה להם סכנה מהעסקאות, וכן כי טענת אי החוקיות ויפוי המאזנים שהעלה מולכו לא הוכחה, וכי הוא לא הביא כל ראיה לתמוך בטענות, שאף נושאות אופי פלילי. כן נקבע כי מאחר והעסקאות בוצעו בענייננו בהסכמת כל בעלי המניות בחברה, אין מקום לטענות הביטול מכוח המנגנונים הקבועים בחוק החברות העוסקים בעסקאות בעלי עניין או הפרת חובות אמונים. "פעולה שנעשית בהסכמת כל בעלי המניות בחברה, ככלל לא תיחשב כהפרה של חובת האמונים כלפי החברה". גם בהקשר של עסקאות בעלי עניין, הובהר כי במצב שבו כל בעלי המניות בחברה מסכימים לעסקה מסוימת, "יש לראות בה כפעולה כדין אף אם לא אושרה בהתאם לכללים לאישור עסקאות בעלי עניין".
- בנק מזרחי: מילואימניקים שלומדים לתואר יוכלו לקבל הלוואה ללא ריבית
- בנק מזרחי מעניק פטור מלא ממשכנתה לארבעה חודשים לתושבי העוטף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בפסק הדין גם הובהר כי הבנקים היו רשאים להסתמך על אישורם המפורש של עורכי הדין מטעמה של חפציבה, לפיו העסקה אושרה על ידי החברה כנדרש בחוק. "משכך, לא ניתן לקבוע כי הבנקים ידעו, או צריכים היו לדעת, שהעסקאות לא קיבלו את האישורים הדרושים לפי חוק החברות, תנאי נדרש לצורך ביטול העסקאות".
התערבות בית המשפט בעסקת בעלי עניין צריכה להיעשות בריסון ובזהירות
לעניין טובת החברה, נקבע כי "התערבות בית המשפט בעסקת בעלי עניין שאושרה כדין ראוי שתיעשה בריסון ובזהירות; ולא בנקל יורם הנטל להוכיח כי העסקה לא היתה "לטובת החברה" מקום שהיא צולחת את מנגנון האישור שבחוק החברות".
את בנק דיסקונט ייצגו במסגרת ההליך עורכי הדין אסף אנגלרד ואלינור שטרק ממשרד עו"ד המבורגר עברון ושות'. את בנק מזרחי ייצגו עו"ד פיני יניב ורועי דלח ממשרד מיתר.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
