דירות תל אביב
צילום: גידי כדורי

מגוריט - מה ניתן ללמוד מהדוחות על שוק הדירות?

קרן הריט המשקיעה בדירות למגורים מדווחת על גידול בדמי השכירות ומרוויחה בעיקר (בינתיים) מהשבחת הנכסים
אור צרפתי | (9)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

קרן מגוריט 1.94% , הינה קרן השקעות במקרקעין (REIT) שמתמחה בדירות למגורים. הקרן רוכשת ומקימה בניינים ומשכירה את הדירות לשוכרים. הקרן דיווחה על תוצאותיה הכספיות ברבעון השני - הכנסות משכירות בסך 4.35 מיליון שקל, גידול של 74% לעומת 2.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. עיקר הגידול נובע מרכישת 20 דירות בפרויקט ״הרצליה הילס״ בעלות רכישה של כ-50 מיליון שקל (ובשווי מוערך של כ-56 מיליון שקל) 

 

הקרן דיווחה על עליית שווי הוגן נדל״ן להשקעה בסך 12.3 מיליון שקל הנובע מהשבחה של 12 מיליון שקל בפרויקט ארנונה בירושלים בו לקרן 59 יחידות דיור המוערכות ב-155.4 מיליון שקל. 

 

בשורה התחתונה הקרן הרוויחה 4.5 מיליון שקל ברבעון הנוכחי, לעומת הפסד של 8 מיליון שקל ברבעון המקביל. 

 

כחלק מהתמודדות הכלכלית, שר האוצר ישראל כ״ץ vוריד את מס הרכישה ל-5%. הטענה העיקרית בעד הרוח הגבית לענף הנדל״ן, הוא ״הפחד״ ששוק הדיור יפגע. במידה וזה יקרה תעלה הסכנה לאי החזר משכנתאות, וכפועל יוצא סיכון למשבר כלכלי משמעותי. 

 

מתוך מצגת המשקיעים של החברה ניתן לקבל תמונה קצת אחרת. החברה צופה גידול מתמשך בשווי הנדל״ן למגורים, הנובע מכמה סיבות עיקריות: צפיפות אוכלוסין, שיעור ילודה גבוה, עלייה בתחולת החיים ועודף ביקוש על היצע. 

 

את כל הנתונים הדמוגרפיים אנחנו מכירים. קיים מחסור בדירות ובאופן שוטף הביקוש נמוך מההיצע. הצפי לצורכי הדיור בישראל עמד על 52 אלף דירות מגורים עד שנת 2020, 55 אלף עד 2025 ו-61 אלף עד 2030. הפער לא צפוי להצטמצם, אלא לגדול,  שכן היקף התחלות הבניה יורד משנת 2018. 

 

כ-1.7 מיליון אזרחים חיים בשכירות, המתגוררים בכ-570 אלף דירות מגורים. למעלה מ-50% משוכרי הדירה גרים באזור המרכז עם דגש לתל אביב. הצפי הוא שהיקף האזרחים שיתגוררו בשכירות יגדל בכ-2% בממוצע משנה לשנה. מנגד שוק הדיור ימשיך ויעלה בכ-3% ועד 4% בכל שנה. 

 

״לשכר הדירה קשר חזק עם השכר הממוצע והיחס ביניהם יציב לאורך השנים, עם התאמה

קלה למחזורי מחירי הדירות, נתון המעיד על רמת הסיכון הנמוכה הגלומה בהשקעה בדיור

להשכרה״ - כך מציגים מנהלי הקרן במצגת החברה 

 

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    אין שם כלום -קונים דירות ומחכים לניסים -הכיוון למטה (ל"ת)
    סתם 16/08/2020 16:25
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    אחד העם 16/08/2020 15:22
    הגב לתגובה זו
    מאז ההנפקה המניה נשחטה מאוד. בעיית ניהול?!
  • 4.
    ניר 16/08/2020 11:39
    הגב לתגובה זו
    קיים חוסר בדירות. הביקוש נמוך מההצע. איפה כולם גרים? הומלסים קראוונים.?
  • אנונימי 16/08/2020 12:02
    הגב לתגובה זו
    בשנים האחרונות בנו מעל 50 אלף דירות לשנה, ומכרו פחות מ30 אלף דירות לשנה, ולכן הפרסום והכתבות של כתבים מוטים שמספרים שכל תינוק שנולד קונה דירה ב3 מליון שקל.
  • 3.
    שמוליק 16/08/2020 10:40
    הגב לתגובה זו
    גם אם המחירים ירדו, הם ימשיכו להרוויח כי הם קונים מתחת למחיר השוק ובלי מס. למרות שהמחירים רק יעלו, בגלל האינפלציה הצפויה וגמוגרפיה בארץ.
  • 2.
    עמוס 16/08/2020 10:29
    הגב לתגובה זו
    "לשכר הדירה קשר חזק עם השכר הממוצע". בתקופת הקורונה המונים הפכו למובטלים, בעיקר עובדים המקבלים שכר נמוך. הדבר גרם לעלייה בשכר הממוצע. האנשים השוכרים הם ברובם (אך לא כולם) העובדים המקבלים שכר נמוך. כלומר מדובר באנומליה. כלומר הסיכון בהשכרת דירות עלה משמעותית בתקופה זו. אומנם, לא מדובר על השכרת דירות ב"הרצליה הילס"...
  • 1.
    צבי נוי 16/08/2020 09:37
    הגב לתגובה זו
    שאלתם את עצמכם למה התחלות הבנייה יורדות? לקבלנים יש אישורים, אבל הם לא בונים...אם המחירים עולים אז הם מפסידים כסף מזה שהם לא בונים...
  • בנקאי 16/08/2020 10:29
    הגב לתגובה זו
    ענף הנדלן נמצא ברף העליון של האשראי הבנקאי ולכן בנקים אינם ממהרים לפתוח תיקי אשראי חדשים ובלי בנק מלווה אין פרוייקט.
  • יפת 16/08/2020 10:21
    הגב לתגובה זו
    זו המדינה אשמה. בירוקרטיה מטורפת מונעת מיזמים ליזום. עלוחות פיתוח, ניירת, ועידות, אישורים, המתנות. יצא לך פעם לנסות לסגור למשל מרפסת כביסה? אתה יודע בכמה זמן וכמה מאמץ כזההדבר כרוך?
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.