דורי בנייה - להפסיד מיליארדים מבלי למצוא אחראים
דורי דורי בנייה של לוזון קבוצה -0.73% נכנסת להקפאת הליכים, והסדר נושים. במטרה לאפשר את המשך הפעלתה של דורי בניה באמצעות נאמנים, ביקשה החברה סעדים זמניים שיאפשרו את המשך פעילותה וניהולה על ידי נאמן.
הודעה אמנם לקונית של חברה שהיה כבר די ברור שהכיוון שלה הוא למגרש הגורטאות, אבל מאחורי ההודעה הזו יש דרמה אמיתית, אחת הגדולות בשוק ההון בשנים האחרונות, ויש גם מסר מאוד חשוב - בעיקר לגבי דוחות כספיים של חברות פרויקטים.
גזית גלוב של חיים כצמן השתלטה על דורי שבין החזקותיה החשובות היתה דורי בניה. חברה קבלנית שמבצעת שורה גדולה מאוד של פרויקטים (פרויקטי ענק בעיקר משרדים). התחום הזה סובל בהגדרה מרווחיות נמוכה, אלא שהסתבר בדיעבד שדורי מפסידה והרבה - במהלך 2014 התברר כי החברה טעתה באומדנים של התקדמות קצב הפרויקט ובהתאמה, אומדני הרווח היו מוטים כלפי מעלה.
דורי דיווחה כי הטעות הזו עולה לה קרוב ל-400 מיליון שקל (ומאז הסכום התנפח למעל 1 מיליארד שקל). למעשה, ברוב הפרויקטים שלה היו טעויות, זה לא פרויקט מקרי, או שניים. כל שיטת האמידה שלה היתה כישלון חרוץ, או פשוט בלון שהתפוצץ.
המשמעות - הדוחות הכספיים במשך שנים לא ביטאו את המצב האמיתי. כמובן שלהנהלת החברה היו תירוצים - "השינויים באומדני הפרויקטים נובעים, בין היתר, מהגורמים הבאים: התמשכות לוחות זמנים בפרויקטים; כשלים הנדסיים שגרמו לגידול בעלויות ביצוע הפרויקטים; קשיים תזרימיים אשר גרמו לדחיית תשלומים לקבלנים וספקים ולהאטה בקצב ביצוע הפרויקטים; וצבירת הוצאות בנייה ותקורה נוספות. כמו כן, במהלך חיי הפרויקט הוצבו בפני מנהלי הפרויקטים יעדים לחיסכון בעלויות אשר לא יושמו, ועל כן הופחתו".
זה נכון חלקית. הבעיה בדורי היתה הרבה יותר גדולה, ואף אחד באמת לא יודע מה באמת קרה שם - סכום של מיליארד שקל לא יכול להתנדף ככה סתם. אז מה אפשר ללמוד מזה על העתיד - הזהרו מחברות ביצוע. אין חברת ביצוע גדולה ככל שתהיה אופילו טובה ככל שתהיה שלא היו בה תיקוני אומדנים שהפילו את הרווח - אורתם סהר, מלרג, דניה סיבוס, והרשימה ארוכה. הדוחות של הענף הזה מוטים הנהלת החברה והם לא איכותיים - אפשר להציג בהם בסקלה גדולה ורחבה של תוצאות.
מה ההשפעה של נפילת דוריה בניה על לוזון?
כתרומת בעלים נוספת ובכפוף לאישור הצעת ההסדר, קבוצת לוזון "נאותה לנהל משא ומתן ביחס להפחתת חלק מהחוב המובטח כלפיה", כך מוסרים בהנהל לוזון - "בהקשר זה יעודכן כי סך הערבויות שהעמידה דורי בניה ואשר הינן בתוקף למועד דוח זה עומד על כ-108 מיליון שקל, מתוכן סך הערבויות הצולבות מסתכם בכ-27 מיליון שקל.
"כמו כן, יודגש כי אף לאחר שהוגשה בקשת הפירוק ועד למועד הגשת הבקשה על-ידי דורי בניה כאמור, השלימה דורי בניה מו"מ אשר בעקבותיהם, צומצמו ערבויות נוספות בהיקף של כ-8 מיליון שקל. כמו כן, לשם שלמות התמונה יעודכן כי, ביום 25 בספטמבר 2019 ,היום בו הוגשה בקשת הפירוק, התקבלה אצל דורי בניה הודעה מטעם מזמינת פרויקט מאייר המתריאה על כוונתה לפעול לחילוט ערבות בנקאית בסך של כ-31 מיליון שקל(הכלולה בסך הערבויות הנזכרות לעיל, ואשר אינה ערבות צולבת) וזאת חרף העובדה כי הצדדים מצויים בעיצומו של הליך גישור ויישוב מחלוקות, וכן כי חלפו למעלה מ- 4 וחצי שנים ממועד מסירת 3 הפרויקט וקבלת טופס 4 ,וחרף העובדה כי לדורי בניה טענות כבדות משקל ביחס לזכאותה לתמורות נוספות הנאמדות במיליוני שקלים רבים.
"עם זאת יובהר כי הערבות האמורה, על כל הזכויות הנובעות ממנה, הוסבה על ידי המזמינה לידי תאגיד בנקאי אשר, נכון למועד הדוח, לא פנה לדורי בניה בדרישה לחילוט הערבות, ובהתאם עוכב הדיווח אודות ההתראה האמורה עד למועד הגשת הבקשה או קבלת פניה מהתאגיד הבנקאי, המוקדם מביניהם. ביחס להערכת החברה בדבר השפעת ההליכים האמורים עליה ועל חברות הקבוצה".
- 5.ראש עיריה לשעבר 10/10/2019 16:16הגב לתגובה זוהשוק בישראל אינו שוק חפשי והוא נשלט על ידי המדינה. הרוב המוחלט של התשומות נקבעות על ידי המדינה ואי אפשר לחזות מראש את צעדיה. פקיד ברשות האוכלוסין מסרב להוציא אשרות לעובדים זרים, נותר מחסור וכל עלות העבודה מתייקרת. מחירי המלט, הברזל ועוד - נקבעים על ידי הרגולטור. הרשויות המקומיות מטילות, חדשות לבקרים, מטלות נוספות ותשומות נוספות. ביום שיהיה כאן שוק חפשי אמיתי - ניתן יהיה אמוד נכון, לבנות ואפילו להרוויח. עד אז - יותר בטוח להמר ברולטה.
- 4.קרקר 10/10/2019 15:07הגב לתגובה זומרוב הכנסות היה צריך לשלם מסים אבל במדינה שלנו כולם גונבים מהראש עד הזנב אז מה עשו גנבו הכנסות הצהירו על הפסדים ומכרו את החברה .נשמע הגיוני ? גם אני חושב.
- 3.למה שימצאו אחראים? פה זה לא אירופה (ל"ת)איתי 10/10/2019 12:15הגב לתגובה זו
- 2.לרון 10/10/2019 12:10הגב לתגובה זונגמרים לא אחת דברים אצלנו,אורי דורי ז"ל היה קבלן חיפאי מרשים בנה את "מרכז חורב" ועוד ועוד.......שוב...חבל בתור חיפאי!
- 1.הניהול אומר הכל 10/10/2019 12:03הגב לתגובה זובניה דורשת התמודדות יום יומית במשך הרבה זמן עם ספקים, כוח אדם, מימון, משאבים כמו ברזל ומלט ואלומיניום ועוד, והכל תחת לחצים של זמן ואייכות בניה (=והבנק שעוקב)
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי
ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1% , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).
ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד -8.35% שירדה ביותר מ-8%.
מתוך הדוח של מעלות
בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק
מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.
בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.
- ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות
- ג'י סיטי: ה-NOI עלה ב-7.3%, ה-FFO מהנדל"ן המניב עלה ב-24.7% ל-116 מיליון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי
שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגמה יהיה מחר בבורסה? על נייס וחברות השבבים
הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'?
המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס -2.11% צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר.
מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI.
תחום התוכנה וחברות התוכנה סובלות מהכניסה של ה-AI. הן אומנם מתייעלות בזכותו ומוותרות על גיוסי ג'וניורים, אלא שהליבה שלהן בסכנה - הרעיון הטכנולוגי, פיתוח התוכנה שלהם נמצא בסכנה - מה שלקח פעם לפתח במשך שנים הפך לעניין של שבועות וחודשים בודדים. התחרות מתעצמת, הסכנה גוברת. החשש שיקומו סטארטאפים יעילים ומהירים ותוך חודשים יעמידו מוצר מתחרה. היתרון של הוותיקות הוא במערכת משומנת עם שיווק, תפעול, וקשרים. אבל בסוף למוצר יש משמעות גדולה. לקוחות לא ימהרו לעזוב, אבל זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמחור נוח יותר. חברות התוכנה צריכות לחשב מסלול מחדש.
גם טבע 0.56% צפויה לרדת ב -1.1%, טאואר 1.44% ב-2.4% כשמנגד קמטק -1.51% ו נובה -8.04% צפויות עלות מעט. הנה טבלת הארביטראז' (הקליקו להיכנס לכל המניות):
- איי.סי.אל נפלה 15%, חברה לישראל איבדה 14%; מחזור המסחר - 13.4 מיליארד שקל
- היום של טבע, ומה עוד קרה בבורסה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
