תל אביב נדל"ן נדלן רחוב מיכה
צילום: מורן ישעיהו

תל אביב: דירת 3 חדרים בנווה חן נמכרה ב-1.6 מיליון שקל

דירת 3.5 חדרים ברמת גן נמכרה ב-1.7 מיליון שקל, דירת 4 חדרים בירושלים נמכרה ב-2.6 מיליון שקל. בכמה נמכר בית פרטי ברעננה? העסקאות הבולטות

מורן ישעיהו | (15)

שוק הדירות סובל מבעיה מתמשכת של היצע שאינו תואם את הביקוש כאשר מדי שנה מדובר במחסור של 8-18 אלף דירות. במצב כזה, ונוכח הערכות על כך שבטווח הקרוב הביקוש השנתי השוטף לא ייקטן מהתחלות הבנייה/ היצע הדירות, קשה לראות ירידת מחירים בקרוב (לכתבה המלאה). 

להלן דוגמאות לעסקאות שסגרו המתווכים בשבוע החולף ברחבי הארץ:

 

ירושלים 

דירת 4 חדרים ברחוב לייב יפה, 88 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, מעלית, חניה, נמכרה ב-2,040,000 שקל.

רי/מקס חזון

דירת 4 חדרים ברחוב גלעדי, 106 מ"ר + 10 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 3, ללא מעלית, עם חניה ומחסן, נמכרה ב-2.61 מיליון שקל.

אנגלו סכסון

 

קרית גת

דירת 3.5 חדרים ברחוב צה"ל, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,105,000 שקל.

רי/מקס אלפא

 

רמת גן

דירת 3.5 חדרים ברחוב סביון, 65 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,740,000 שקל.

רי/מקס 100% 

 

תל אביב

דירת 3 חדרים ברחוב מעפילי אגוז, 80 מ"ר, קומה 6 מתוך 8, מעלית, ללא חניה, נמכרה ב-1,640,000 שקל.

רי/מקס אושן

באר שבע

דירת גן 4 חדרים ברחוב ליאו פיקרד, 114 מ"ר + 135 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 4, מעלית, חנייה, נמכרה ב-1,280,000 שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב בכור שטרית, 90 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-610,000 שקל.

 

דירת 4 חדרים ברחוב בצלאל, 109 מ"ר, קומה 5 מתוך 24, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,250,000 שקל.

 

דירת גן 4 חדרים ברחוב אברהם מאפו, 92 מ"ר + 100 מ"ר חצר, קומת קרקע מתוך 4, מעלית, חניה, נמכרה ב-1,300,000 שקל.

רי/מקס פלוס

כפר סבא 

דירת 3.5 חדרים ברחוב משה שרת, 100 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת, קומה 1 מתוך 2, חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,830,000 שקל.

רי/מקס One

 

רעננה

בית פרטי 5 חדרים ברחוב אשר, 190 מ"ר בנוי + 250 מ"ר גינה, נמכר ב-4,650,000 שקל.

רי/מקס One 

 

רמת השרון 

דירת גג 4.5 חדרים ברחוב הנוטר, 140 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, מעלית, חניה, נמכרה ב-3,150,000 שקל.

רי/מקס One 

 

הוד השרון

דירת 5 חדרים ברחוב הצנחנים, 135 מ"ר + 13 מ"ר מרפסת, קומה 5 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.98 מיליון שקל.

דירת 5.5 חדרים ברחוב גולדה מאיר, 150 מ"ר + 18 מ"ר מרפסת, קומה 9 מתוך 18, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-3.085 מיליון שקל.

בית פרטי 7 חדרים ברחוב הראשונים, 340 מ"ר בנוי על 530 מ"ר מגרש, נמכר ב-5.8 מיליון שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב רש"י, 109 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2 מיליון שקל.

דירת 5 חדרים ברחוב עזר ויצמן, 138 מ"ר + 17 מ"ר מרפסת, קומה 12 מתוך 18, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.55 מיליון שקל.

דירת גן 4 חדרים ברחוב אסירי ציון, 93 מ"ר + 110 מ"ר גינה, קומה 0 מתוך 9, עם חניה וללא מעלית (בפרויקט להוספה), נמכרה ב-2.445 מיליון שקל.

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    השליות 09/08/2019 14:14
    הגב לתגובה זו
    קשה מאוד לימכור במחירים הנוכחיים 1זוג צעיר ישלהם את ההנחה של מחיר למשתכן 2 המשקיעים נעלמו בגלל מג רכישה אז ממשלא פשוט למכור דירה אז בבקשה נא לא להשלות את ציור הקוראים אתם מטעים את הציבור
  • 8.
    מושן 02/08/2019 23:17
    הגב לתגובה זו
    מי שלא רוצה משכנתא שיחיה בשכרות בסוף. לא לוקחים כלום
  • 7.
    עם לפיד אין עתיד 02/08/2019 16:17
    הגב לתגובה זו
    פופוליסט רכב על גב המחאה 2011. מנותק מהעם לא חברתי ,לא נשכח ולא נסלח ,הצביע נגד הורדת מחירי הדיור. .ייתרסק במנדטים כמו מחירי הדיור. ייעשה רוטציה באופוזיציה.
  • 6.
    לילו פרפרייה 02/08/2019 16:12
    הגב לתגובה זו
    500 אלף דירה במרכז, 300 אלף בפרפרייה.
  • 5.
    הזמן עובר 02/08/2019 15:15
    הגב לתגובה זו
    עד שתסיימו לתת תרוצים אנשים כבר עוד מעט מסיימים משכנתא..ועדיין רק עולים..אשמח לראות גרף שמציג אחרת
  • משכנתא =שכירות לבנק 02/08/2019 16:10
    הגב לתגובה זו
    משלמים רק את הריבית לבנק , עדיף לחכות בשכירות ,גם ככה מחירי הדיור בירידה ,מי שחיכה חסך מאות אלפים.
  • מי??? 02/08/2019 15:59
    הגב לתגובה זו
    מעל מיליון ש"ח בחמש-עשר שנים? שיגידו תודה אם יסיימו את הקרן בפרק זמן זה....
  • עדיף שכירות 02/08/2019 17:18
    הקרן לא זזה ,אתם משלם שנים רק על הריבית , מי שחיכה חסך מאות אלפי שקלים ,המחירים בירידות למה לשלם ריבית גבוה עשרות שנים להיחנק???
  • 4.
    אדם 02/08/2019 13:20
    הגב לתגובה זו
    בכמה תמכר דירה דומה בעוד 3 שנים? נא לסמן בעיגול את התשובה הנכונה: א.640,000ש"ח ב.620,000ש"ח ג.665,000ש"ח
  • 3.
    כחלון מס 1 02/08/2019 10:14
    הגב לתגובה זו
    אותה דירה לא במחיר בועה ,פחות 1/2 מליון ,הכסף יישאר אצלנו ,ולא יילך לחשבון בנק של קבלן חמדן.
  • 2.
    מסכנים אלה ש 02/08/2019 10:13
    הגב לתגובה זו
    השוק בתיקון מטהה30%, מחיר למשתכן משך את כל השוק מטה, המשכנתא עלתה והריבית גדלה ..ההחזר התנפח ,מי שלא יעמוד בהחזרים . צפוי לאבד את דירתו ,או להישאר עם חובות עתק בבנק.
  • 1.
    לא פראייר 02/08/2019 10:10
    הגב לתגובה זו
    איך דירה 100 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף כולל מרכיב הקרקע ,נמכרת במחירים הזויים 1,2-1,5 מליון .
  • אם ממשיכים להצביע ליכוד אז אפשר לעבוד על הציבור (ל"ת)
    ליכודניק לשעבר 02/08/2019 13:51
    הגב לתגובה זו
  • לפיד נכשל 02/08/2019 16:09
    הצביע נגד מס דירה שלישית. נגד הורדת מחירי הדיור ,בחיים לא יהיה ראש ממשלה ,לא חברתי שילמד מכחלון איך להוזיל מחירי דיור 30%
משכנתא (גרוק)משכנתא (גרוק)

ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה

הריבית המערכתית הממוצעת רשמה ירידה של 03% ב-3-4 חודשים; בנק מזרחי נותר היקר מכולם ואילו הבינלאומי ממשיך להציע תנאים טובים בעיקר בזכות פעילות מול משרד הביטחון
רן קידר |

בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.  

למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.


בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.    

לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.


            נתוני חודש ספטמבר. קרדיט: בנק ישראל

המגמה בשלושת החודשים האחרונים

בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.


נתוני יולי. קרדיט: בנק ישראל 

הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים, והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.


הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.94%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.