בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בשכונת הגוש הגדול בת"א?
בשכונה מתוכננים להיבנות כ-12 אלף יח"ד לזוגות צעירים. Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שסגרו סוכנויות התיווך השונות בשבוע החולף
משרדי התיווך והמכירות הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:
יד שנייה:
צור יצחק
דירת 4 חדרים, רחוב נחל פולג, 120 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, חנייה, מעלית, נמכרה ב-1,315,000 שקל.
רי/מקס one
כפר סבא
בית פרטי 6 חדרים, רחוב אלקלעי, 320 מ"ר, 180 מ"ר גינה, חנייה, נמכרה ב-3,600,000 שקל.
רי/מקס one
באר-שבע
דירת גן 4 חדרים, רחוב אריה דולצ'ין, 90 מ"ר+120 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 4, חנייה, אין מעלית, נמכרה ב-1,030,000 שקל.
דירת 3 חדרים, רחוב סנהדרין, 75 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חניה, ללא מעלית, נמכרה ב-445,000 שקל.
דירת 4 חדרים, רחוב שאול המלך, 96 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-658,000 שקל.
רי/מקס פלוס
קרית מוצקין
דירת 3.5 חדרים, רחוב יוספטל, קרית אתא 70 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, מעלית, חניה, נמכרה ב-430,000 שקל.
FAMILY רי/מקס
תל אביב
דירת 4 חדרים, רחוב יהודה עמיחי (הגוש הגדול), 101 מ"ר+14 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, מעלית, 2 חניות ומחסן, נמכרה ב-3,525,000 שקל.
רי/מקס אושן
חולון
דירת 2.5 חדרים, רחוב גרין, 50 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ללא חנייה, ללא מעלית, נמכרה ב-1,040,000 שקל.
רי/מקס אבניו
ירושלים
דו משפחתי 4 חדרים ברחוב השיירות באלון שבות, 78 מ"ר בנוי על שטח מגרש 550 מ"ר, חצר 400 מ"ר, עם חניה, נמכר ב-2.1 מיליון שקל.
וילה בת 6 חדרים, ברחוב הציפורן בגילה, שטח בנוי 250 מ"ר על מגרש 530 מ"ר, גינה 350 מ"ר, עם חניה, נמכרה ב-5.175 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
הרצליה
קוטג' 6 חדרים ברחוב בוקר, 290 מ"ר בנוי על שטח 340 מ"ר, עם חניה נמכר ב-5.8 מיליון שקל.
מיני פנטהאוז 5 חדרים ברחוב דן שומרון, 155 מ"ר בנוי + 50 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 4, עם מעלית, חניה, מחסן, נמכר ב-4.7 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
רחובות
דירת 4 חדרים ברחוב הנשיא הראשון, 110 מ"ר + מרפסת 12 מ"ר, קומה 3 מתוך 15, עם מחסן, מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב-1.97 מיליון שקל.
בית דו משפחתי 5.5 חדרים ברחוב הגלעד, 123 מ"ר בנוי על מגרש של 256 מ"ר, עם חניה, נמכר ב-2.39 מיליון שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב משה פורר, 71 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.46 מיליון שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב לוין אפשטיין, 117 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ללא חניה וללא מעלית, נמכרה ב-1.19 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים ברחוב הכרמל באחוזת הנשיא, 129 מ"ר, קומה 1 מתוך 27, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.215 מיליון שקל.
אנגלו סכסון
השכרה:
ירוחם
דירת 4 חדרים, רחוב איילת השחר, ירוחם, 90 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, חנייה, מעלית, הושכרה ב-2400 שקל.
רי/מקס נובה
רמת גן
דירת 3 חדרים, רחוב ישורון, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, בלי חנייה, בלי מעלית, הושכרה ב-3800 שקל.
דירת 3 חדרים, רחוב הנחל, 65 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, חנייה, מעלית, הושכרה ב-4000 שקל.
דירת 3 חדרים, רחוב אחד העם, 55 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא חנייה ,ללא מעלית, הושכרה ב-3800 שקל.
דירת 4 חדרים, רחוב לאן, 120 מ"ר, קומה 4 מתוך 7, חנייה, מעלית, הושכרה ב-5800 שקל.
רי/מקס פוקוס
ירושלים
פנטהאוז 5 חדרים, ברחוב ארזה במוצא עילית, 175 מ"ר + 30 מ"ר מרפסת, קומה 2 מתוך 2, מעלית, חניה, מחסן 4 מ"ר, הושכר ב-7,500 שקל לחודש.
- 3.תודה לכחלון 13/01/2018 23:52הגב לתגובה זואותה דירה לא במחיר בועה ,פחות 1/2 מליון שקל במחיר למשתכן ,תוכנית ממשלתית ומסובסדת .
- 2.אפשר להבין את 12/01/2018 19:40הגב לתגובה זועצוב...
- 1.דוד 12/01/2018 09:46הגב לתגובה זומפוזר בכל הארץ ,אותו המוצר ללא מחירי בועה . פחות 1/2 מליון ממחיר שוק,האינטרסנטים לא חזו את פיצוץ הבועה,וזה התפוצץ להם בפרצוף
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
