ניתוח

מחכים לירידה במחירי הדירות? תקראו את דו"ח מרכז אדוה - "השוק מפוצל"

במסמך מפורט מנתחים במרכז אדוה את הסיטואציה בשוק הדיור - והאינטרסים שלוחצים לכיוון ברור

ענת דניאלי | 01/12/2016 00:47 (50)

נושאים בכתבה מחירי הדירות מחקר מרכז אדוה ניתוח שוק הדיור

מרכז אדוה מפרסם היום דו"ח חמור שמנתח את שוק הדיור. השורה התחתונה של הדו"ח היא ששוק הדיור בישראל כיום הוא "שוק מפוצל", כלומר כזה שסובל מפיצול מעמדי מובהק ומכאן נותר ניגוד אינטרסים שלא מאפשר שינוי של המגמה.

וכך נכתב בראשית הדו"ח: "במסמך זה נטען כי אחת הסיבות המרכזיות לכך היא הפיצול המעמדי המעמיק בחברה הישראלית ובעקבותיו, יכולתה של שכבה מבוססת צרה יחסית להכתיב מהלכים המיטיבים עמה. מהלכים אלה כוללים את הגורמים הממשלתיים השונים המעורבים בשוק הדיור משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, בנק ישראל, מנהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות. כל אלה מהססים מאוד, אם בכלל, לנקוט צעדים העלולים לפגוע בעושר הצבור של השכבה המבוססת, שכן עושר זה הוא בעיקרון המנוע של הכלכלה הישראלית כולה: חסכונותיה הם המקור להשקעות עסקיות והמסים שהיא משלמת הם המקור העיקרי של הכנסות המדינה. על ממשלות ישראל משפיעים גם הלחצים של הגורמים רבי העצמה מהמגזר הפרטי הבנקים גדולים וחברות הנדל"ן, אשר עבורם מהווה פעילותה של השכבה המבוססת בשוק הנדל"ן מקור ישיר להגדלת רווחיהם".

עוד נכתב במסמך כי "המדיניות הממשלתית הנוכחית לא זו בלבד שהיא אינה מיטיבה עם כלל הציבור, היא גם כרוכה בפגיעה במשק הישראלי בכללותו, שכן כספים שעשויים היו להיות מושקעים בפיתוח כלכלי שמייצר מקומות עבודה רבים וראויים מוסטים להשקעה בשוק הדיור. נראה אם כן, כי כל עוד תמשיך המדיניות הממשלתית להישלט בידי אידאולוגיית "השוק החופשי", ימשיכו "כוחות השוק" הפועלים בשוק הדיור להכתיב פעילות המוטה לטובת האינטרסים של השכבה המבוססת במקום שהיא תעניק עדיפות לצרכיה של מרבית האוכלוסייה בישראל. בהינתן מצב זה, החזון הממשלתי העומד עד היום כסיסמת משרד הבינוי והשיכון "דירה נאותה לכל משפחה במחיר סביר ובשכונה הולמת" ימשיך ויהיה לאות מתה."

לטענת מחברי הדו"ח, מזה שלושה עשורים וביתר שאת מאז ראשית שנות ה-2000, נשלטת מדיניות הדיור בידי אידאולוגיה של שוק חופשי. מדינות זו הקצינה פערים שהיו קיימים בעבר, כאשר שכבה הולכת וגדלה באוכלוסייה מתקשה להשיג דירה נאותה במחיר סביר סביר כפי שגורס חזון משרד הבינוי והשיכון. מנגד, מדיניות זו הביאה לשכבה מבוססת צרה יחסית, שהגדילה מאוד את משאביה. עם פרוץ משבר האשראי בשנת 2008 הסיטה שכבה זו משאבים רבים לשוק הנדל"ן, תרמה לעליית מחירי הדיור והביאה להתפתחות תופעה המכונה בועת הנדל"ן" .

280 אלף דירות נרכשו להשקעה - בשנים 2002-2013

נתון שבולט בדו"ח הוא כי בשנים 2002-2013 נרכשו כ-280,000 דירות שמנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר מגדיר כ דירות להשקעה . משפחות הנמנות עם העשירון העליו רכשו דירות בשווי של כ-40% מהשווי הכולל של הדירות להשקעה. בתוך זה, המאון העליון לבדו רכש דירות בשווי כולל של כמעט 10% מסך שווי הדירות להשקעה בתקופה זו.

במרכז אדווה מדגישים כי בשנת 2016 ישנם כ-54 אלף משקי בית בעלי שלוש דירות או יותר. ההכנסה החודשית הממוצעת של משקי בית אלה הנה 46 אלף שקל. זאת בשעה שההכנסה הממוצעת ברוטו של כלל משקי הבית בישראל (שתי משכורות במשק בית ממוצע) בשנת 2014 עמדה על 18 אלף שקל ואילו ההכנסה החציוניות עמדה על כ-14 אלף שקל.

תוך 10 שנים - הרווח על משכנתאות ואשראי זינק

במסמך הכותבים טוענים כי הבנקים הגדולים וחברות הנדל"ן פורחים בבועה על פי הנתונים המופיעים בדו"ח, בין 2005 ל-2015 גדל כמעט פי 3 הרווח הנקי של הבנקים ממשכנתאות ומאשראי לענף הבינוי והנדל"ן.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ב-2015 עמד הרווח הנקי של חמשת הבנקים ממתן משכנתאות על 926 מיליון שקל, והרווח ממתן אשראי לחברות הבנייה והנדל"ן עמד על כ-2.2 מיליארד שקלים. עוד הוסיפו כי בשנת 2007 העניקו הבנקים כ-2 מיליארד שקל במשכנתאות מדי חודש; עד ל-2015 עלה סכום זה ביותר מפי 2.5 ועמד על כ-5.4 מיליארד שקלים.

ענף הבינוי והנדל"ן המשיך להיות הענף הדומיננטי בכל הנוגע לאשראי למגזר העסקי . כתבו וציינו כי ב-2015, חלקו של האשראי לבינוי ונדל"ן בתוך סך האשראי למגזר העסקי עמד על 29.3%, השיעור הגבוה ביותר מבין כלל ענפי המגזר העסקי.

בדו"ח מוסיפים כי הקבלנים בענף נהנים מזינוק ברווחיות וכותבים בדו"ח: הרווח הגולמי הממוצע על ייזום פרויקטים למגורים של חברות הנדל"ן הגדולות בישראל עלה מ-16% בשנת 2007 לכ-19% בשנת 2015, ואף טיפס לכ-25%-24% בשנים 2012-2011. ב-2015 עמד הרווח הגולמי של עשר חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות על כ-1.1 מיליארד שקל, לעומת רווח גולמי של כ-600 מיליון שקל בשנת 2007.

השכבה המבוססת בשוק הדיור

בדו"ח מוצגים נתונים ובהם כי בשנת 2014 דירה ממוצעת בבעלות העשירון העליון יקרה בכ-76% מערכה של דירה ממוצעת של יתר האוכלוסייה (כ-2.54 מיליון שקל ערך דירה ממוצעת של העשירון העליון לעומת כ-1.44 מיליון שקל, ערך דירה ממוצעת לעשירונים 1-9).

בקרב החמישון העליון (עשירונים 9 ו-10) שיעור הבעלות על שתי דירות או יותר שעמד בשנת 2008 על 8.9% זינק עד 2013 ל-22.4%. ב-2016 ישנם כ-54 אלף משקי בית בעלי שלוש דירות או יותר. ההכנסה החודשית הממוצעת של משקי בית אלה הנה 46 אלף שקל. זאת בשעה שההכנסה הממוצעת ברוטו של כלל משקי הבית בישראל (שתי משכורות במשק בית ממוצע) בשנת 2014 עמדה על כ 18 אלף שקל ואילו ההכנסה החציוניות עמדה על כ-14 אלף שקל.

רווחי הממשלה

משרד האוצר נהנה מבועת הנדל"ן . כתבו בדו"ח והוסיפו נתונים - בשנת 2014 גבה האוצר מסי נדל"ן בסכום כולל של כ-7.7 מיליארד שקלים, 66% יותר מאשר ב-2004. בנוסף נהנית קופת המדינה גם מהכנסות ממע"מ על דירות חדשות; לפי בנק ישראל, מדובר ב-7.6 מיליארד שקלים ב-2015.

עוד ציינו הכותבים כי בנק ישראל, שמדיניות הריבית שלו היא אחד הגורמים לעליית מחירי הדיור, חושש מהוזלה משמעותית. מדיניות הבנק מונהגת על ידי הנחה כי ירידת מחירים חדה עלולה להפחית את שווי הנכסים במשק ולהתגלגל לכדי צמצום הפעילות והצריכה, תהליך שעלול לפגוע במשק .

לסיכום כתבו בדו"ח, בינתיים כך נראה, ממשיכה המדינה, על זרועותיה השונות, להנהיג מדיניות שתוצאתה הבולטת היא סיוע ישר או בעקיפין לשימור מעמדה הפריבלגי של השכבה המבוססת. בכל הנוגע למשפחות צעירות שמשאביהן מעטים, המדינה מפעילה כלי מדיניות מינוריים בלבד המספקים מענה חלקי לחלק קטן יחסית של חסרי הדיור .

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(50):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

36.
כול המחוברים סוחטים את העם ,וביבי בראשם . (ל"ת)
בא 01/12/2016 14:17
הגב לתגובה זו
35.
יוסי1 01/12/2016 13:27
הגב לתגובה זו
"כספים שעשויים היו להיות מושקעים בפיתוח כלכלי שמייצר מקומות עבודה רבים וראויים מוסטים להשקעה בשוק הדיור". כל בועה יוצרת את אותו מצב גרוע, במקום שהכסף ילך לפיתוח אמיתי והשקעה בחברות הוא הולך להזרמת עוד אויר חם בבועה. אבל המדיניות הישראלית באופן כללי נוקטת ב"אחרינו המבול" כך שאת מי מעניין!. אבל לבועה יש אורך חיים מוגבל ובשלב מסוים היא מתפוצצת, אני יצאתי מהשקעה בדיור.
34.
HGEC 01/12/2016 12:34
הגב לתגובה זו
אין מי שבאמת מנסה להוריד את המכירים משום שבאמת לא ראוי להוריד בשביל מאה חמישים אלף או פחות תושבים את המכירים, על חשבון שאר האוכלוסיה (כארבע מיליון תושבים) שיש להם כן דירות וממש לא רוצים לקום בבוקר ולדעת שמה שהם קנו במליון שווה עכשיו רק תשע מאות אלף והם גם רוצים שיעלה להם הנכס ובממשלה ס"ה מנסים ובצדק לאתר מקומות חדשים במחירים נמוכים והסיבה שזה נמוך הוא רק משום שזה מקום חדש
יוסי1 01/12/2016 13:30
הגב לתגובה זו
1. רוב הדירות במדינה ניקנו במחירים שפויים ולפני יותר מ10 שנים שאז פחות או יותר התחיל הבלגן. 2. לרוב האוכלוסייה לא משנה כמה שווה דירת המגורים שלהם הם גרים בה ולא מספסרים בקורת הגג שלהם ושל משפחתם.
אני מתנצל מראש אבל כנראה שעדיין אין לך דירה (ל"ת)
HGEC 02/12/2016 10:39
33.
ערלי לב אינטרסנטים כשתעלה הריבית אולי תפרדו מהדירות שלכ (ל"ת)
החשדנית 01/12/2016 11:21
הגב לתגובה זו
32.
pan 01/12/2016 11:15
הגב לתגובה זו
בשוק הדירות עשרות אלפים דירות יד שנייה מ-300,000 שנרכשו ועוד עשרות אלפים דירות מאלה שרצו למכור אבל בגלל הטרנד נמנעו למכור ועוד עשרות אלפים דירות בכינוס שמתקשים לשלם משכנתא,,, ואז צניחה חופשית של מחירי דירות
יוסי1 01/12/2016 13:32
הגב לתגובה זו
חלק מהפתרון הוא הורדת המס על הבורסה. בפרט שברווחי הבורסה אי אפשר לקמבן, אבל מיסי הדירות השונים פתוחות לקומבינות כידוע.
31.
אמריקה נגמרת 01/12/2016 11:14
הגב לתגובה זו
סופה של האימפריה האמריקאית. כמו כל האימפריות היא מורידה את המטבע שלה. ארה"ב אשמה בריביות 0 בכל העולם. בהמשך הדולר כבר לא יהיה מטבע ייחוס בינלאומי. הסערה עוד לפנינו.
נבואות זעם הם החביבים אלי (ל"ת)
יוסי1 01/12/2016 13:33
הגב לתגובה זו
30.
צדק 01/12/2016 10:56
הגב לתגובה זו
אנו בעולם פתוח. ועולם פתוח יסדר הכל. לא משנה מה הממשלה תעשה. עשרות אלפי ישראלים בדרך להגר מהארץ. עוד מאות אלפים שוקלים על תהליך זה רצינות ועוד מליון+ חושבים על זה לפעמים. כל אלו שיירדו מכאן ימכרו דירות (סיכון להחזיק דירה שלא בארץ שלך הוא גבוה וגם לא נוח, גם במחיר דירה כאן אפשר לקנות וילה בחול). אז או שמחירים יירדו מחוקי הכלכלה פנימיים, או שיירדו מחוקי כלכלה לאומיים. אין מקום אחר. 60-95% מעולים מארה"ב ואירופה כבר ירדו מכאן (תלוי מדינה) 45% מעולים מברה"מ כבר ירדו מכאן. (הכל נתונים ממשלתיים לשנת 2014). כמה עוד צריכים לרדת בשביל להוריד מחירים? זה שאלה של זמן וכמות. אבל הכמות שנתית עולה ורואה את זה בכל מקום. אפילו לרוסיה העניה יחסית חוזרים מוחות יהודיים ובאלפים. לאן הגענו???
שני 01/12/2016 11:20
הגב לתגובה זו
תפסיק את האיומים והמוניפולציות. אנשים לא יורדים כה מהר מהארץ. מדברים ומאיימים - כן, יורדים בפועל - לא. אז נא להרגיע. בעיית הדיור תמשיך ותציק לנו בשנים הבאות אלא אם יקרה נס.
29.
סטודנט 01/12/2016 10:51
הגב לתגובה זו
עצים אינם צומחים לגובה לנצח! בכלכלה קיימת מחזוריות, ושום מאמר לא ישנה את חוקי הכלכלה. היום הנדל"ן נמצא למעלה, מחר הוא יהיה למטה. בקרוב המציאות תטפח על פניהם של כל אלה שחשבו שנדל"ן רק עולה ועולה ועולה...
יוסי1 01/12/2016 13:36
הגב לתגובה זו
אתה צודק שכך יהיה בסופו של דבר, אבל הדו"ח מצביע על העובדה הנכונה שרשויות המדינה עוטפות את הבועה בנילון עבה ולא נותנות לה להתפוצץ.
28.
רוני 01/12/2016 10:43
הגב לתגובה זו
הרבה בעלי "3 דירות" זה פנסיונרים ועצמאים ללא פנסיה. וממש לא בעלי "46 אלף " משכורת. תפסיקו לשקר!!! אתם רוצים קומוניזם? תתמודדו בקלפי, ונראה מי יבחר בקומוניסטים.
27.
תביעה ייצוגית ! 01/12/2016 10:35
הגב לתגובה זו
מדובר הונאה ממשלתית כלפי מחוסרי הדיור !!!
26.
שחרר ! 01/12/2016 10:31
הגב לתגובה זו
עם הנדל"ן הוא תופר לעצמו עוד קדנציה ועוד קדנציה !
25.
הגיג 01/12/2016 09:46
הגב לתגובה זו
ארגון שמנסה לשוות לעצמו תדמית מכובדת, הורס בבת אחת את כל מאמץ.
24.
יוסי 01/12/2016 09:16
הגב לתגובה זו
כתבה ממוחזרת ושיקרית רוב בעלי 3 הדירות ויותר הם גמלאים בלי פנסיה או אם פנסיה נמוכה ולא 46000 שח זה שקר אנשים בני 65 70 שהוריהם נפטרו והם לא עשירים
23.
יונתן 01/12/2016 09:12
הגב לתגובה זו
הספיק לי לקרוא את הכותרת בשביל לדעת שהכתבה תהיה ממבו-ג'מבו של קשקשנות פסאודו מרקסיסטית. מה מדהים בעיני זה שאתר שמתיימר להיות כלכלי מתייחס ברצינות לתוצרת של מכון אדווה. מדובר בגוף שידוע בנטייתו לעוות את המציאות כדי שתתאים לאג'נדה שלו.
22.
ם 01/12/2016 09:12
הגב לתגובה זו
לא יוכל לעצור את השפל שיגיע,בדיוק כפי שאף אחד לא יכל להתמודד עם הבגרות עד כה.
21.
מידע קריטי לרוכשי הדירות (ל"ת)
חפשו בגוגל: 01/12/2016 09:03
הגב לתגובה זו
20.
אופיר 01/12/2016 09:03
הגב לתגובה זו
300 דירות חדשות מהניילון 4-5 חדרים, ואין דורש. דירת 5 חדרים ניתן לשכור ב 4,000 או פחות, דירת 5 ב 3,500. גם לקבלנים יש דירות מוכנות למכירה. המחירים כאן בדרך למטה, המשקיעים בלחץ והכל בזכות מחיר למשתכן. תמשיכו להשמיץ את כחלון, עלובי נפש. אני אצביע לשר היחיד שלא הולך בעקבות ביבי במטרה לנקנק את עדת מצביעיו הדבילים. את המהפכה תמיד עושה האוונגרד שאר העם הוא חציר כדברי הנביא
19.
היה גבר בשם אריק שרון שבנה ולא סחט את העם . (ל"ת)
בא 01/12/2016 08:55
הגב לתגובה זו
18.
הגעתי למסקנה 01/12/2016 08:54
הגב לתגובה זו
אם רצה באמת כחלון להוריד את המחירים היה מפשיר קרקעות ומביא חברות סיניות. אין לאף אחד אינטרס להוריד מחירים למגזר היהודי. מי שיכנס למכרזי מקרקעין יראה שאצל בני מיעוטים מופשרים פי 100 יותר קרקעות לבניה צמודת קרקע. האינטרס לפגוע ביהודי האדיש ולגרום לו לקנות בבנין דירת 80 מטר ב 1.5 מיליון שקל. אם לא היו מפשירים מספיק קרקעות לאוכלוסיה הערבית תארו לכם מה היה קורה
17.
מוטי 01/12/2016 08:54
הגב לתגובה זו
נו מה חדש בשביל זה צריך עוד דוח כל טמבל יודע מה קורה פה לאן נגיע זה מה שלא יודעים וכמו שזה נראה האמת לא מציאה
16.
מורה לנבוך 01/12/2016 08:52
הגב לתגובה זו
בשוק חופשי יש מי שמתעשר ויש מי שפחות, אבל כולם בסופו של דבר מרוויחים. מרכז אדווה (ברוח הקרן לישראל חדשה) רוצה שיהיה כאן שיוויון נוסח וונצואלה של צ'אבס....שיוויון בו כולם רעבים ללחם. אז שלא יעבדו עליכם.
15.
אחד 01/12/2016 08:34
הגב לתגובה זו
שם ניתחו בצורה יפה מדוע ביבי שם את כל יהבו על מתווה גז שמיטיב עם הטייקונים ודופק את המדינה, רק כדי לשמר את שלטונו. הראו איך שטייניץ משקר שמחירי הגז בארופה גבוהים מהמתווה כשבפועל בדיקה פשוטה הראתה שהם נמוכים יותר. הוסבר שההצהרה של ביבי על מאות מיליארדים שיזרמו לקופה מתמלוגי הגז הם שקר ובמקרה הטוב מיליארדים בודדים יגיעו. מתווה הגז עוד יתברר בתור פרשת השחיתות הגדולה והחמורה בתולדות המדינה
קול קורא 01/12/2016 09:58
הגב לתגובה זו
נכסי המדינה לטובת תשובה ושות'. לא לשכות לביבי בבחירות הקרובות את נטישת העם לטובת הטייקונים והוא זה שמאפשר השתלחות כולל פה של יחצני הטייקונים והאוצר בציבור העמל ומשלם המיסים. וגם לא עוצר את השתוללות המשכנתאות. מה הוא עושה בעצם????
14.
אחד 01/12/2016 08:29
הגב לתגובה זו
והעברתו לשכבה קטנה ומבוססת. כך זה עם מחירי הדיור, מחירי המזון, מתווה הגז, מונופול הרכב, דואפול הבנקים. הכל .
13.
מיכה 01/12/2016 07:53
הגב לתגובה זו
93% מהקרקעות נמצאות בשליטת המדינה כדי לבנות קיר צריך לעבור מדורי גיהנום של שנים בסבך בירוקרטי אז אל תבלבלו את המח על שוק חופשי זה שוק כלוא ועצוב
12.
כחלון תותח בשוק גועלי של אנשים רעים וחזיריים (ל"ת)
בעלי 3 דירות 01/12/2016 07:53
הגב לתגובה זו
11.
לאיזה כיוון רוצים בעלי 3 הדירות שמלכלכים על כחלון? (ל"ת)
נחשו 01/12/2016 07:52
הגב לתגובה זו
10.
האמת בפרצוף 01/12/2016 07:51
הגב לתגובה זו
מי שטוען שהמס לא יגרום לבעלי דירות למכור, בסך הכל משכנע שצריך להכפיל את המס. ההצעה המקורית של מס דירה שלישית היתה של משרד ראש הממשלה, בשנת 2014. שיעור המס היה 2.5% מערך הדירה של היום, במקום 1% בלבד אצל כחלון. מס כה גבוה לא ניתן לגלגל וגם לא אפילו לחשוב על לגלגל, על שום דייר. מס כזה יגרום לבעלי דירות רבים למכור. מס כזה בוודאות יגרום למשקיע שעוד משלם משכנתאות על הדירות, לקרוס כלכלית ובכך הוא יהיה ממש חייב למכור. רוצה או לא רוצה. מי יקנה את הדירות? לא מעניין בכלל. המוכרים שלחוצים למכור יאלצו להוריד את המחיר עוד ועוד, עד שימצאו מישהו שרוצה. צעיר, או משקיע אחר (שזו לא דירה שלישית שלו). זה רק מוכיח שהצעד אכן יביא לירידות מחירים בשטח. אמליץ לגפני וגם לצעירים שקוראים פה, לקרוא קצת באתר "מידע קריטי לרוכשי הדירות", כדי שלא יוכלו לעבוד עליכם.
משה 01/12/2016 09:33
הגב לתגובה זו
תגובה לאמת בפרצוף תלאים את הדירות ותהרוג את בעלי הדירות וניהיה כמו המשטר הנאצי
קול קורא 01/12/2016 09:55
הנאצית כנגד היהודים שתוארו כעכברושים מוצצי דם, אז פה מתארים בעלי דירות כחזירים שעושקים את הזוגות הצעירים, כשבפועל הממשלה היא שמשחררת קרקעות טיפין טיפין כדי לספסר בהן ולהעלות את מחירן, ותוקעת תכניות בניה גדולות עם חסמים כדי להעלות את מחירי הדירות והמיסים שנגבים עבורן.....
9.
ניתוח מה שקרה 01/12/2016 07:50
הגב לתגובה זו
שטייניץ העלה מס רכישה למשקיעים בסוף 2010, וכחלון באמצע 2015, והעיתונים זעקו בהפחדות על כך שהמשקיעים "ייאלצו" להעלות לדיירים המסכנים את שכר הדירה. אבל המציאות? 3 מדדים שונים לשכר דירה (שירותי דיור, שכר דירה, ומחירים ממוצעים של שכ"ד חופשי), הראו לכולם ששכר הדירה דווקא האיט את קצב העליה שלו לאחר כל צעד מיסוי. את המחיר הגבוה עליו התייצב שכר הדירה בישראל, הסבירו בחוקי הביקוש וההיצע. כעת מנסים להפחיד שביקוש והיצע הוא חוק כלכלי ש"בוטל"???, והחוק החדש יהיה "נחמדות וכעס". בעל דירה שיכעס על הממשלה פשוט יקח 20% שכר דירה יותר מכל השאר בשכונה. נו באמת... הרי כל משקיע קודם כל בירר מה המחיר שאפשר לדרוש בשכונה מסוימת, ואם התאים לו - קנה שם דירה. אף אחד לא חשב שהוא "קובע" את המחיר ומקבל מה שבא לו. קשקוש. אגב, בשטח קצב סיומי הבניה הגבוה (מעל 40,000 דירות מוכנות לכניסה, בכל שנה) מקשה על בעלי הדירות לקבל אפילו את מחיר השוק הנוכחי. בדירות 5 חדרים השכירות כבר בירידה באזורים שונים. מידע נוסף, עובדתי ולא אינטרסנטי, ניתן למצוא באתר "מידע קריטי לרוכשי הדירות".
צודק. עם עובדות ומילים חכמות לא ניתן להתווכח. (ל"ת)
כלכלן 01/12/2016 09:15
הגב לתגובה זו
8.
מדינה פשיסטית (ל"ת)
FF 01/12/2016 07:40
הגב לתגובה זו
7.
כלכלן 01/12/2016 07:19
הגב לתגובה זו
הטוב של מדינת ישראל ומנתבים אותה לצרכיהם, איפה חינוך? איפה בריאות? איפה רווחה? איפה סיוע לזוגות צעירים לדירה ראשונה? איפה הורדת מחירים כללית לרווחת האוכלוסיה? והנה תיכף ומייד יופיעו תגובות היחצנים האגרסיבים בשכר כנגד כול העולם- משקיעים, קבלנים, משקיעי חול ומי לא? רק האשמים היחידים לא יופיעו בתגובות......
בני 01/12/2016 08:39
הגב לתגובה זו
אלפי משפחות נהנות מהמצב ,במדינה שכבה גדולה שמפוצצת בכסף. בעיקר העובדים במגזר הציבורי.
6.
מרכז אדוה 01/12/2016 07:09
הגב לתגובה זו
הצעירים שילכו לקנות בנגב או בגליל אין זוג צעיר חייב להתחיל במרכז הארץ.תמיד היה יקר במרכז .
אנונימוס 01/12/2016 08:23
הגב לתגובה זו
נגד הדוח הזה שמשקף את המציאות. מי אמר צעירים צריכים לגור בנגב או בצפון? צעירים צריכים לגור בכל הארץ, תתפלא אבל ת"א זו עיר של צעירים. בסה"כ הם העתיד ומנוע הצמיחה של המדינה הזאת תתעורר ומהר. סה"כ לפני 9 שנים המחירים היו שפויים, זה מה שדורשים לחזור למחירים שמשקפים את הרמת ההכנסה החציונית ולא דירות בחינם במרכז.
5.
דו"ח לפח אשפה 01/12/2016 06:10
הגב לתגובה זו
ולמי שלא הבין מס ריבוי דירות זה מס ירושה כי אצל כחלון שליש דירה נחשבת דירה שלמה. אח"כ בוכים למה מדינת ישראל במקומות אחרונים במתימטיקה. אם היה שר אוצר שלא עשה בגרות ואם כעת יש שר אוצר שאצלו שליש= אחד . אז ככה נראית המדינה שלנו. ודרך אגב, אולי כחלון יקבל פרס על הברקתו המתימטית ואולי זה יפתור אחד מהחידות הקשות במתימטיקה שאף אחד לא הצליח לפתור.
4.
דו"ח של קומוניסטים 01/12/2016 06:07
הגב לתגובה זו
ע"י ועדת בכר. החסכון נפגע ברגע שאנשים הבינו שכספם יהיה בקזינו בורסה. ועובדה שהם צדקו. מי שיצא מקופות הגמל הרויח בגדול. סיבה שניה שהריבית נמוכה. ברגע שהריבית תעלה ל 3% כבר לא ישתלם להשקיע בדירות. ולהתעסק עם שוכרי דירות חלקם נודניקים , חלקם לא משלמים, חלקם הורסים, ועוד לשלם על הוצאות תיקונים של הרכוש המשותף והדירה זה דוח לפח אשפה מיותר
3.
מרכז אדווה 01/12/2016 06:04
הגב לתגובה זו
משנתם האידיאולוגית דווקא ברורה. סביר יותר שהם מכופפים את המצב למען משנתם האידיאולוגית וזה גם נאמר בדו"ח שוויון . הם בעד "כלכלה משותפת" דהיינו קומוניזים שנכשל בכל העולם ויצר דורות של עניים.
אנונימוס 01/12/2016 08:20
הגב לתגובה זו
וגם לא אכפת לך, העיקר אתה דואג לשמנת שלך ושכל השאר יתפצצו. ובגלל זה בדיוק הגענו למצב הזה, כי כל אחד ניסה להעלות מחירים ועל חשבון האחר.
זהירות אנונימוס הוא קומוניסט! (ל"ת)
מורה לנבוך 01/12/2016 08:54
2.
נכה מחוסר דיור 01/12/2016 01:26
הגב לתגובה זו
לעליית מחירי הדיור
1.
נכה מחוסר דיור 01/12/2016 01:22
הגב לתגובה זו
אחת המטרות שלהם זה לבלבל את האויב למי שלא הבין האויב זה כל מי שאין לו דירה ורוצה שהמחירים ירדו כדי שהוא יוכל לרכוש אחת ירידה של 20% זאת לא ירידה ,זה פשוט המחירים של לפני שנתיים זוכרים שלפני שנתיים בכינו שמחירים גבוהים ואנחנו לא יכולים לעמוד במחירים האלו (מסתבר שלכולם יש מלא כסף) זוכרים מה עשינו לפני חמש שנים שהמחירים היו נמוכים ב50% מהמחירים היום אני כבר רואה איך כחלון מוריד תמחירים ב3% והציבור מכתיר אותו למלך ישראל המלך כחלון הראשון וכו'

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן