תכנון מס: 10 דברים שמשקיעי נדל"ן חייבים לדעת (וליישם) לקראת סוף 2015
תכנון מס ב-1 בינואר 2016 יחולו מספר שינויים במדיניות המיסוי של רשות המיסים, במיוחד בתחום מיסוי המקרקעין. למשקיעי הנדל"ן כדאי להיערך בהתאם לקראת כניסת שינויים אלה לתוקף וזאת כדי לחסוך סכומי כסף משמעותיים. רו"ח עו"ד טארק דיביני, שותף, BDO זיו האפט סיפק ל- Bizportal עשרה טיפים עבור משקיעי הנדל"ן רגע לפני תחילתה של השנה האזרחית החדשה:
- דחיית מכירת מקרקעין לשנת 2016: "במסגרת הוראת שעה שנקבעה בחוק ההתייעלות הכלכלית לשנים 2015-2016 יופחת שיעור המס על השבח הריאלי בידי יחיד, שנצבר לפני 7 בנובמבר 2008, משיעור המס השולי לשיעור של 25%. זאת בהתקיים כמה תנאים, וביניהם שתכנית הבניה החלה על הזכות במקרקעין הנמכרת מתירה בנייה של 8 דירות מגורים לפחות".
- שינויי מבנה: "שינויי מבנה כרוכים לעיתים באירועי מס. חלק ה'2 לפקודת מס הכנסה מאפשר לבצע שינויי מבנה בפטור ממס במקרים מסוימים. שינוי מבנה, כגון מיזוג חברות, פיצול חברה או העברת נכסים בין חברות, יכול להביא ליתרונות תפעוליים ומשפטיים וכן לחסכון במס. מיזוגים ופיצולים ניתן לבצע, בדרך כלל, בסוף שנה. לפיכך, מומלץ לבחון את הצורך בשינוי מבנה טרם תום שנת המס".
- חברות בית: "פקודת מס הכנסה מאפשרת לראות בחברה שמחזיקה בניינים
להיות מסווגת כ"חברה בית" להיות שקופה לצרכי מס, כך שרווחיה ו/או הפסדיה ייחשבו כרווחיו או הפסדיו של בעל המניות. שימוש בחברה בית יכול להביא ליתרונות מס, במיוחד בעת מכירה הונית של נכסים שמוחזקים בבעלות החברה. כיום מוצע לצמצם את היכולת ליהנות מהסדר מיסויי זה, ולפיכך מומלץ להקדים ולבקש להיכנס בגדרו טרם אישור שינויי החקיקה". - הפחתת מס החברות: "צפוי ששיעור מס החברות ירד משיעור של 26.5% בשנת 2015 לשיעור של 25% בשנת 2016. דחיית הכנסות או הקדמת הוצאות, במיוחד בחברות המדווחות על בסיס מזומן, יכולה להפחית את החבות במס הכוללת. גם דחיית מימוש נכסים תפחית את החבות במס בשלהם".
- תכנון מס יסף (מס עשירים): "יחיד שהכנסתו החייבת עולה על 810 אלף שקל בשנת המס חייב במס יסף בשיעור של 2% מעבר למיסים החלים עליו. יחיד שהכנסתו החייבת צפויה לעבור את התקרה הנ"ל, טוב יעשה אם יחלק במידת האפשר את הכנסתו על פני השנים בצורה שתפחית את החבות במס זה. יש לזכור שכאשר מוכרים מקרקעין לא משלמים את מס היסף במשרדי מיסוי מקרקעין, אלא נדרשים אחרי תום שנת המס לשלם אותו במשרדי פקיד השומה, ככל שהכנסתם החייבת עלתה באותה שנה על 810 אלפי שקל (למעט מכירת דירת מגורים שלא בפטור ממס בסך של עד 4 מיליון שקל אשר אינה נכללת בחישוב)".
- קיזוז הפסדים: "דיני קיזוז ההפסדים בישראל מוגבלים מאוד, ולעיתים נדרש לתכנן מראש את מועד גיבוש ההפסדים ו/או הרווחים כדי שיתאפשר קיזוז ביניהם. אדם שיש לו הפסד עסקי שוטף, טוב יעשה אם ימכור מקרקעין שבבעלותו באותה שנת מס, כדי שהקיזוז יתאפשר. כמו כן, אדם שיש לו רווח הון, נדרש לבדוק את היכולת לממש הפסדי ההון הצפויים לו לפני תום שנת המס בכדי שהקיזוז יתאפשר, וזאת בין היתר על ידי מימוש ניירות ערך מפסידים, פירוק חברות שפעילותן הסתיימה או מחיקת חובות שאפסו הסיכויים לגובתם".
- הקדמת מימוש נכסי מקרקעין היסטוריים שנרכשו לפני 1 באפריל 1961: "נכסי מקרקעין שנרכשו עד 31 במארס 1961 זכאים לשיעורי מס מופחתים, שנעו בין 12% ל- 24%. בשנים האחרונות צמצם המחוקק את ההטבות והעלה באופן הדרגתי את תקרת המס כאמור. בשנת 2016 צפוי שיעור המס ההיסטורי לעלות ב-2% נוספים בהשוואה לשנת 2015 (בדרך כלל עד לתקרה של 25%). לפיכך, נישום המתכנן לממש נכס הוני היסטורי (לרבות נכס היסטורי שהתקבל על ידיו בירושה החל מ-1 באפריל 1981) טוב יעשה אם יקדים את מועד החתימה על הסכם המכר המחייב".
- הפרדת רכוש בין בני זוג: "לאחרונה נתן בית המשפט העליון רוח גבית למיסוי הנפרד של בני זוג בכל הנוגע לנכסים שהבעלות בהם הופרדה (בעיקר בהסכם ממון). ראייה מיסויית נפרדת של כל אחד מבני הזוג (להבדיל מראיית התא המשפחתי כאדם אחד) יכולה לשפר את חבות המס הכוללת. כך לדוגמא ניתן לנסות להגדיל את הפטור לו זכאי התא המשפחתי בשל השכרת דירות מגורים; לפרוס את מס השבח בשל נכס מסוים לפי שיעורי המס של בן הזוג המוכר בלבד; לנצל פטור ממס שבח או הקלות במס רכישה ללא קשר להחזקת דירה ו/או מכירת דירה על ידי בן הזוג השני, ועוד".
- הסדרת היבטי המימון: "סוף שנת המס הוא הזדמנות מצוינת לבחינת מכלול המימון לנדל"ן, לרבות מימון בעלים ומימון בין-חברתי. דיני המס קובעים כללים ברורים להקבלה בין ההכנסות לבין ההכרה בהוצאות המימון, ומתירות הוצאות מימון בניכוי רק אם שימשו בהשגת הכנסה. בתוך כך נקבעו כללים ספציפיים להכרה בהוצאות מימון על ידי קבלני ויזמי נדל"ן".
- תזמון הסדרת חובות: "נישום שצפוי לחבות מס נוספת מעבר לתשלומים השוטפים (מקדמות וניכויים במקור), נדרש לשקול תשלום יתרת המס בהקדם כדי להימנע מתשלום הפרשי הצמדה וריבית. חובות למס הכנסה צמודים למדד ונושאים ריבית בשיעור של 4% לשנה מתום שנת המס הרלוונטית ועד למועד התשלום. נישום שמשלם את יתרת המס עד 30 בינואר של השנה העוקבת נהנה מפטור ממלוא הפרשי ההצמדה והריבית. תשלום בחודשים פברואר ומארס מזכה בהקלה חלקית מהפרשי ההצמדה והריבית".
- 3.אברהם 12/12/2015 22:04הגב לתגובה זוצעירים תתעוררו
- 2.אוי הגרף קורס!!! 12/12/2015 17:22הגב לתגובה זוחובה לצפות! לא ייאמן המיסים בעמוק על חושי
- 1.ליאור 12/12/2015 16:30הגב לתגובה זושאלה לכותב , האם יש עדיפות לדחות מכירת שטח לבניה , מהשנה לשנה הבאה על בסיס הידיעה כי יש מס שבח על הקרקע בסך 25% שהם 300000 ₪ ?
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
הדמיית הפרויקט בחולון. קרדיט: Alvaroהוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
במקום שישה בניינים ישנים בני ארבע קומות ובהם 96 דירות, ייבנו כ-10 מבני מגורים בני 10 קומות הכוללים כ-300 דירות; הפרויקט ממוקם בין רחובות עין יהב ויטבתה במסגרת תכנית ח/619
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחולון אישרה במסגרת דיון רשות רישוי את תכנית הבינוי למתחם עין יהב, אחד המתחמים המרכזיים שמצויים בשלבי קידום בשכונת ג’סי כהן. התכנית מקודמת על-ידי קרסו נדל"ן וחברת לוינסקי עופר, ונכללת בתוך מסגרת תכנית ח/619 - תוכנית המתאר הכוללנית להתחדשות עירונית בעיר. האישור מהווה שלב משמעותי בדרך לקידום יתר ההליכים הנדרשים להוצאת היתר בנייה ולתחילת העבודות בשטח.
התכנון שאושר כולל הריסת שישה בנייני מגורים ישנים בני ארבע קומות, הכוללים כיום 96 דירות. במקומם יוקמו כעשרה בנייני מגורים בני עשר קומות, אשר יחד צפויים להציע כ־300 דירות חדשות. זהו שינוי די מהותי בצפיפות ובצורת הבנייה באזור, אשר מגביל כיום את פוטנציאל הפיתוח בשל בניינים וותיקים, תשתיות ישנות וצפיפות נמוכה. העלייה במספר הדירות תאפשר התחדשות של המרקם הבנוי, לצד התאמות תשתית ושירותים הנדרשים כתוצאה מהגידול באוכלוסייה.
הפרויקט מתפרש על ציר רחובות עין יהב ויוטבתה, אזור שמזוהה כיום עם מבני שיכונים בני עשרות שנים. על פי התכנון, הבינוי החדש צפוי לכלול חניון תת-קרקעי, מרחבים משותפים משודרגים, לובי דיירים מוסדר וחדרי אופניים, לצד תוספת של שירותים תומכים המותאמים לאורח החיים העירוני. הדגש התכנוני הוא על יצירת סביבת מגורים מסודרת ומאורגנת יותר, תוך שילוב אלמנטים של תכנון מודרני והנגשת שטחים משותפים לרווחת דיירי המתחם.
אחד המרכיבים המשמעותיים בחיזוק האטרקטיביות של הפרויקט הוא המיקום. המתחם נמצא במרחק הליכה מתחנת הרכבת בת ים-יוספטל, מה שמאפשר נגישות גבוהה לתל אביב ולמטרופולין גוש-דן כולו. בנוסף, קרבתו לפארק גן יהב, מוסדות ציבור מרכזיים וצירי תנועה משמעותיים הופכת את האזור למתאים במיוחד למשפחות, משפרי דיור וזוגות צעירים המחפשים פתרונות דיור בסביבת ביקוש מובהקת. הנגישות התחבורתית צפויה גם להפחית חלק מהעומסים התחבורתיים האופייניים לשכונות צפופות.
- "קניתי דירה להשקעה בחולון ב-1.65 מיליון שקל - למה זו עסקה מצוינת"
- 1,300 דירות חדשות בחולון בהשקעה של 2.5 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כעת מדובר בשלב חשוב המאפשר מעבר לשלב התכנון המפורט לקראת היתר בנייה. בשלב זה יידרשו היזמים לשורה של התאמות תכנוניות ותיאומים מול רשויות וחברות תשתית, בהם נושאי ניקוז, ביוב, גז, חשמל וכיבוי אש. רק לאחר השלמת כל הדרישות והגשת סט תכניות מלא לרשות המקומית, ניתן יהיה לקדם מתן היתר ולהתקדם לפינוי הדיירים ולתחילת העבודות בשטח.
