לא יאמן: זה המחיר ששילמו על דירת 5 חדרים רגילה בלב ת"א
Bizportal ליקט מספר עסקאות יד ראשונה שסגרו הקבלנים בשבוע האחרון:
תל אביב
החברות קרסו נדל"ן וצמח המרמן מכרו במתחם שוק בצלאל בפרויקט בצלאל דירת 5 חדרים בקומה 6 המשתרעת על פני 127 מר בתוספת 22 מ"ר מרפסת תמורת 6 מיליון שקל. אכלוס : שנתיים וחצי
קריית אונו
חברת מצלאוי מכרה דירת 3 חדרים בקומה 4 מתוך 13 קומות בבניין בשטח של כ- 90.5 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה 12 מ"ר ב-1.684 מיליון שקל. אכלוס צפוי בעוד כ-10 חודשים.
כפר סבא
חברת גינדי זיתוני מכרה בכפר סבא הירוקה דירת 5 חדרים בקומה 8 מתוך 13 קומות בבניין בשטח של כ-128 מ"ר בתוספת מרפסת ששטחה 15 מ"ר ב-2,250,000 שקל. אכלוס צפוי בעוד כ- 14 חודשים.
- מבצעי קבלן: עסקת חייכם או הימור מסוכן?
- הקבלן הציע לכם לשלם רק 5% ממחיר הדירה? חכו, יכול להיות שזה מסוכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פתח תקווה
חברת יורו ישראל מכרה פנטהאוז 6 חדרים בשטח של 170 מ"ר בקומה 17 ומרפסת 60 מ"ר חניה ומחסן ב-2.350.000 שקל. מועד אכלוס פברואר 2016.
ראש העין
חברת צרפתי שמעון מכרה דירת 5 חדרים בקומה 3 מתוך 4 קומות בשטח 136 מ"ר מרפסת 16 מ"ר מחסן וחניה, ב-1.64 מיליון שקל מועד אכלוס: יולי 2016. דירת 4 חדרים בקומה 4 מתוך 5 בשטח של 107 מ"ר מחסן של כ-6 מ"ר חניה נמכרה ב-1.58 מיליון שקל. מועד איכלוס מאי 2017.
אור עקיבא
חברת אפי קפיטל מכרה דירת 4 חדרים בקומה 4 מתוך 7 בשטח 100 מ"ר 14 מ"ר מרפסת 6 מ"ר מחסן ב-1.05 מיליון שקל. מועד אכלוס יולי 2017.
עפולה
חברת אלמוגים מכרה דירת 4 חדרים בקומה 6 מתוך 9, בשטח של 105 מ"ר 15 מ"ר מרפסת ב- 960,000 שקל. מועד אכלוס – 31.8.2016.
קריית ים
חברת נתיב ים מכרה דירת פנטהאוז 5 חדרים בקומה 17 ואחרונה, בשטח 163 49 מ"ר מרפסות ב 1.978 מיליון שקל. מועד אכלוס אמצע 2017.
קריית אתא
חברת שרביב מכרה דירת 5 חדרים בקומה 6 מתוך 9 בשטח 121 מ"ר 12 מ"ר מרפסת, ב-1.32 מיליון שקל. מועד מסירה 31.12.2016.
חדרה
חברת עמרם אברהם מכרה ברחוב גורדון בחדרה פנטהאוז 160 מ"ר עם מרפסת בשטח 86 מ"ר, בקומה 6 מתוך 6, ב-1.8 מיליון שקל
פרדס חנה
חברת עמרם אברהם מכרה דירת גן בשטח 130 מ"ר עם גינה של כ-120 מ"ר, ב-1.7 מיליון שקל. החברה מכרה גם קוטג' של כ-180 מ"ר עם גינה של כ-80 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
כוכב יעקב
חברת צ.פ מכרה דירת 5 חדרים, המשתרעת על פני 131 מ"ר בקומה ראשונה מתוך תמורת 1.09 מיליון שקל. אכלוס: בעוד 24 חודשים
- 8.יונתן 21/04/2015 12:15הגב לתגובה זואם משכירים רגיל(פריירים) אז לפי 12,000 יוצא בערך2.4%. אם מחלקים ל3 דירות לפי 6000 יוצא בערך 3.6%. אם מחלקים לפי 3 דירות שאחת מהן לתקופות קצרות יוצא בערך 4.5%. אם מחלקים ל3 דירות ששתיים מהן לתקופות קצרות אפשר להגיע ל6% תשואה. כל האפשרויות הרבה יותר מענייניות כשזוכרים שהתחמקות ממס או תשלום מס סמלי (כמעט בהתנדבות) אפשרי בהחלט, דבר נוסף שצריך לקחת בחשבון זה שדירה כזו מקנה לבעליה גישה נוחה להלבנת כסף. עכשיו תבדקו את כדאיות העסקה.
- 7.ירון 14/04/2015 18:08הגב לתגובה זוחבורת אידייוטים שמתהדרים למי יש יותר גדול... שמעתי שבצור הדסה מתווך מטומטם חגג את "חגיגת" ה- 3 מיליון, "סוף סוף חצינו את רף ה- 3 מיליון...במכירה בודדת, כן ירבו" מה עוד אפשר לומר על אידיוט שכזה, תגידו?
- 6.שירן 14/04/2015 14:55הגב לתגובה זובדרך למעלה
- 5.עוף החול 14/04/2015 12:51הגב לתגובה זוכמו גם האוכלוסין. מי שמחכה מפסיד
- 4.לדעתי טעות הקלדה בדיווח. כנראה שזה 1900,000 (ל"ת)בן אהרון 14/04/2015 12:36הגב לתגובה זו
- 3.צדק 14/04/2015 11:21הגב לתגובה זומי שמעוניין לגור בדירה משלם מחיר לפי הכדאיות של המשקיע.
- 2.הדירה בת"א תושכר בתשואה 2.4% , יש חשש קל להתפתחות בועה. (ל"ת)נדלניסט 14/04/2015 10:37הגב לתגובה זו
- מוטי 21/04/2015 00:15הגב לתגובה זותחשוב
- 1.יורם דירות"א 14/04/2015 10:19הגב לתגובה זולא כל הפרטים תמיד אמיתיים אם הקבלן מכר לארכיקט או לרואה חשבון של משרדו אז זו לא עיסקה רגילה וכך גם הדיווח שיש בו גם כוונות שיווק
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
