עיריית ת"א התרשלה בתכנון קרקע מ-1994 - ותשלם ליזמים הרבה כסף
עיריית תל אביב התעכבה שנים במתן אישור בנייה - ושילמה - לאחר שנמצא שהעירייה והוועדה המקומית התרשלו בקידום תכנון קרקע בשכונת קריית שלום משנות השמונים, פסק השופט מגן אלטוביה מבית המשפט המחוזי בתל אביב פסק שעליהן לשלם ליזמים 6.6 מיליון שקל. כך נקבע במסגרת הסכם פשרה שנחתם בין הצדדים בסופו של הליך גישור שניהל השופט בדימוס יהודה זפט. בפסק הדין נקבע כי העירייה התרשלה בקידום הליכי התכנון למתחם הקרקע בקרית שלום אולם לא פסק את גובה הפיצויים.
היזמים, שלמה ועזרא חממי, משה מרום, נחמן כהן ושמואל קמינסקי, שיוצגו על ידי עוה"ד אביעד שוב וחיים דבוש ממשרד שוב ושות' רכשו מקרקעין בשנות ה-80 בצפון מערב קרית שלום בתל אביב במטרה להקים פרויקט מגורים. לאחר רכישת המקרקעין פנו היזמים לעירית תל-אביב בבקשה שתאשר את הבנייה על הקרקע. בישיבה שקיימה העירייה הוחלט כי ברצונה לתכנן מחדש את כל מתחם הקרקע ולכן סורבה בקשת היזמים לבנות על המקרקעין.
בשנת 1994 החלה העירייה לקדם תכנון במתחם ואף התקבלה החלטה של הוועדה המחוזית להגדיל את הצפיפות המוצעת. מאז המועד בו החלה עיריית תל-אביב לתכנן על המקרקעין פנו מידי פעם בפעם היזמים בבקשה לברר את התקדמות קצב התכנון ואפשרויות הבנייה העומדות בפניהם.
"אוטוטו יושלם התכנון"
במהלך כל השנים נמסר לתובעים כי הבנייה במקרקעין אסורה, התוכנית מקודמת ו"אוטוטו" יושלם התכנון וניתן יהיה לבנות על המקרקעין. והנה, בשנת 2001 נדהמו התובעים לקבל בתשובה למכתב מטעמם כי הטיפול בתוכנית הופסק לפני מספר שנים וכי בכוונת עיריית תל אביב לקדם תוכנית אחרת למתחם.
- קרסו נדל"ן יוצאת לדרך עם פרויקט של 1.2 מיליארד שקל בקריית שלום
- האם אפשר לרכוש דירה בתל אביב ב-2 מיליון שקל?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על כך הגישו התובעים תביעת פיצויים נגד העירייה, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בטענה כי אלו התרשלו בהתנהלותם והפרו חובה חקוקה עת מצד אחד אסרו על הבנייה במקרקעין משך שנים רבות ומצד שני לא פעלו בצורה סבירה לתכנון המתחם.
בפסק הדין שניתן נקבע כי אכן בין השנים 2001-1994 הציגו נציגי הוועדה המקומית בפני היזמים מצגים שאינם נכונים. כן נקבע כי, הוועדה המקומית חדלה בחוסר מעש ו/או פעלה בעצלתיים ובחוסר יעילות בשנים אלה ובתקופה זו לא ממש עסקה "בבחירה בין חלופות תכנוניות", כטענתה, ואף לא נקטה בפעולות תכנוניות ממשיות לקידום התכנית 2494 או כל תוכנית אחרת ובכך הפרה את חובת הזהירות כלפי היזמים.
"הוועדה המקומית אינה יכולה לשבת בחוסר מעש"
"הוועדה המקומית אינה יכולה לשבת בחוסר מעש או "רפיסות מעשה" ו"עצלות מחשבה" כאשר זכויותיהם של בעלי מקרקעין תלויות בתיקון תכנית", נכתב בפסק הדין, "במיוחד כך, כאשר היה ברור לנציגי הוועדה המקומית שבעלי המקרקעין הינם יזמים שרכשו את המקרקעין במטרה לממש עליהם תכנית בניה אותה יזמו".
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
"דווקא בשל מורכבות השטח קמה הציפייה שהעוסקים במלאכה שהם עובדי ציבור ומצויים באותה מורכבות ייטלו על עצמם להקדיש לקידום התוכנית את המשאבים הנדרשים כדי לתת מענה למורכבות האמורה. פיסת קרקע שהיא "בעיתית" אינה פותרת את גורמי התכנון מטיפול, למצער היא יכולה להצדיק עיכובים בטיפול אבל צריך שיהא 'טיפול', שתהא עשייה".
כאמור בימים אלו הגיעו הצדדים להסכמה בדבר גובה הפיצוי שישולם על ידי העיריה לבעלי הקרקע בגין מחדלי העיריה.
עו"ד אביעד שוב מציין כי מדובר בפסק דין תקדימי המהווה נורת אזהרה לוועדות התכנון . ועדות התכנון צריכות לדעת כי כאשר הן מבצעות תכנון מחדש למתחם קרקע שלגביו יש זכויות בניה מאושרות עליהן לפעול במהירות וביעילות תוך שלנגד עניהם עומדת העובדה שמבעלי הקרקע בתחום התוכנית נמנעת בתקופת התכנון האפשרות לממש את זכויותיהם ולכן תקופת התכנון צריכה להיות קצרה ככל האפשר .
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
