לקראת פשיטות רגל נוספות? צניחה של 29% במכירת דירות ברבעון השני - הנתון הנמוך ביותר מאז המחאה החברתית
שוק הנדל"ן נמצא בקיפאון עמוק: לפי סקירת הנדל"ן למגורים של משרד האוצר שפורסמה היום, ברבעון השני של 2014 נרכשו כ-22 אלפי דירות, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם ושל 29% בהשוואה לרמת השיא בתקופה המקבילה אשתקד (32.2 אלף דירות). בכך הגיע סך העסקאות לרמתו הנמוכה ביותר מאז השפל שנרשם ברבעון האחרון של 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית.
הירידה החדה במספר העסקאות נובעת לפי האוצר מההכרזה על הכוונה להחיל מע"מ אפס על רכישת "דירה ראשונה". החלטה זו מצאה ביטוי בין היתר בירידה חדה במיוחד ברכישת דירות חדשות, בפרט ע"י זוגות צעירים, אף כי השפעתה ניכרת גם בפלח השוק של דירות יד שניה. יצויין כי בסגמנטים האחרים של השוק, משפרי הדיור והמשקיעים, אף שגם הם רשמו ירידות חדות, סך הרכישות שלהם ברבעון השני השנה עדיין גבוה ב-41% וב-14%, בהתאמה בהשוואה לרבעון האחרון של 2011.
74% מהדירות שרכשו צעירים - בפחות מ-1.6 מיליון שקל
רכישות הזוגות הצעירים רשמו ירידה של 14% והסתכמו בכ-8,000 דירות, ובכך חזרו לרמתן בזמן המחאה החברתית. הירידה ברכישות הזוגות הצעירים מתרכזת בעיקר בפלח השוק של הדירות החדשות, כאשר אלו רשמו ירידה של 30% בהשוואה לרבעון הקודם. רכישת דירות יד שניה ע"י הזוגות הצעירים רשמה ירידה של 6% בלבד.
במקביל לירידה ברכישות הזוגות הצעירים נרשמה גם ירידה במשקל הדירות החדשות שנרכשו על ידם שמחירן אינו עולה על 1.6 מיליון שקל (תקרת השווי למע"מ אפס). ירידות חדות יותר בפרמטר זה (עד לירידה של 21 נקודות אחוז) נרשמו בישובים בהם רמות המחירים קרובות לתקרת מחיר זו. ירידה חדה של 60% ברכישת דירות חדשות ע"י זוגות צעירים נרשמה באזור המרכז.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כ-74% מהדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים ברבעון השני של השנה היו במחיר שמתחת לתקרה שנקבעה למע"מ אפס לדירה ראשונה. זוהי ירידה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הראשון. דהיינו, מעבר לירידה החדה שנרשמה ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים לאחר ההודעה על מע"מ אפס, גם בדירות שנרכשו חלה ירידה בשכיחות היחסית של הדירות שפוטנציאלית יהיו זכאיות למע"מ אפס. בפילוח לפי ישובים בולטת ירושלים עם ירידה של 21 נקודות אחוז במשקל הדירות החדשות שנרכשו במחיר של עד 1.6 מיליון שקל. ירידות חדות נרשמו גם בחיפה, מודיעין ורמת גן.
רכישת דירות חדשות רשמה ירידה של 24% בהשוואה לרבעון הקודם, 5,200 דירות, גבוה משמעותית מהירידה ברכישת דירות יד שניה (9%). את הירידה ברכישת דירות חדשות הובילו כאמור הזוגות הצעירים. את הירידה ברכישות דירות יד שניה הובילו המשקיעים. העיר היחידה שרשמה גידול במכירת דירות חדשות היא טבריה עם 160 יחידות דיור, זינוק של 58%.
צניחה חדה במכירת דירות חדשות בחיפה
בנוסף לאזור המרכז בולט גם אזור חיפה עם ירידה חדה (36%) ברכישת דירות חדשות. זהו גם האזור היחידי בו נרשמת ירידה ברכישת דירות חדשות זה שלושה רבעונים ברציפות. כך, מאז הרבעון השלישי של 2013 בו נרשמה הרמה הגבוהה ביותר של רכישת דירות חדשות באזור זה, לפחות מאז תחילת העשור הקודם, ירד מספר העסקאות בדירות חדשות באזור בשיעור מצטבר של 46% (לעומת ירידה של 15% בפרמטר זה ברמה הארצית). מעבר לירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה בולטת גם ירידה חדה (53%) ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים. יש לציין כי באותה התקופה ירדה רכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים באזור זה בשיעור מתון של 8%.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
ברבעון השני נרכשו 5,400 דירות ע"י משקיעים, ירידה של 16% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה של 19% ברבעון הראשון. במקביל, ירד משקל המשקיעים ב-1 נקודת אחוז, לשיעור של 24% מסך העסקאות, זאת לאחר שני רבעונים של עליות בשיעור מצטבר של 2.3 נקודות אחוז.
בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ירדו רכישות המשקיעים בשיעור חד אף יותר, של 24%, אולם כשיעור מסך העסקאות משקלם ברבעון השני השנה גבוה יותר, בכ-2 נקודות אחוז. הגידול במשקלם של המשקיעים בסך העסקאות בהשוואה לרבעון השני אשתקד חל בין היתר על רקע הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים באותה התקופה (ירידה של 4 נקודות אחוז). כמו כן יש לציין, כי הריבית הריאלית ברבעון השני השנה נמוכה מזו שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד (0.6%- לעומת 0.3%-, בהתאמה).
הירידה במשקל הדירות במדרגת המס הנמוכה, שנרכשו ע"י משקיעים עשויה להיות מוסברת ברגישות גבוהה יותר של המשקיעים הרוכשים דירות אלו לשינוי בשיעור המס. משקיעים אלו מתאפיינים ברמות שכר נמוכות משמעותית מאשר אלו הרוכשים דירות יקרות יותר (פער השכר גבוה מפער המחיר). מכירת דירות ע"י משקיעים ירדה ב- 14%. גידול של 35% במס השבח הממוצע לדירה, אף כי רמתו עדיין נמוכה (ממוצע מס של 12 אלף שקל), בשל שיטת החיוב הלינארית.
- 1.יהושע 21/08/2014 13:48הגב לתגובה זוסבלנות זאת השיטה בסוף ניקנה דירות 100000 עד 150000 דולר אם זה יכול לקרות באמריקה אז זה יכול לקרות גם אצלנו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
