יש תמ"א 38 בר"ג: הושג הסכם שקובע את צפיפות הבנייה - כנסו לקריטריונים

הסכמה על סוגיית התמ"א 38 ברמת גן לאחר שבחודש דצמבר 2013 ביטל בית המשפט את תוכנית הצפיפות ברמת גן, במסגרת תוכננו תוכניות תמ"א 38 רבות בעיר תוך מתן זכויות בנייה מפליגות, הגיעו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן וחברי מועצת העיר עו"ד רועי ברזילי וכרמל שאמה הכהן, לפשרה בנוגע לזכויות הבנייה המותרות לבנייה במסגרת התמ"א 38. יצוין כי פשרה זו תהיה בתוקף עד לאישור תוכנית מתאר כוללת בנושא.

נזכיר שהתוכנית שבוטלה איפשרה להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקטים באופן משמעותי ובלבד שהשטח העיקרי הממוצע של יחידות הדיור יעמוד על 60 מ"ר (כולל מחסן וממ"ד). קבלת הערר למעשה מבטלת כל תוכנית שאושרה, בהתאם לתנאים אלו, החל מה-16 בדצמבר 2012. לפי הערכות בשוק מדובר בכ-190 פרויקטים שכדאיותם הכלכלית הפכה למוטלת בספק, דבר אשר הכניס יזמים ללחץ וגרם לרבים מהם להדיר את רגליהם מהעיר.

על פי ההסכם שנועד לתווך בין הזמן בו בוטלה התכנית הקודמת ובין אישורה של תכנית חדשה, מקדמי הצפיפות והיחס בין היחידות המפונות לבין היחידות החדשות יפחת בשיעור ניכר, העיר תחולק לאזורים בהם תוספת הבנייה המוצעת תהיה תואמת את האזור ותתחשב במצאי השטחים הפתוחים, התשתיות ומבני הציבור.

"ר"ג הייתה מוקד להתעשרות מהירה של יזמי בנייה, ספקולנטים ומאכרים" חבר המועצה, רועי ברזילי, אמר: "הסכם הפשרה שהושג מעיד כי עד היום העיר רמת גן התנהלה בקונספציה תכנונית שגויה לחלוטין שלא לומר פושעת. הסכם הפשרה, מוכיח את שהיה ברור לי זה זמן רב, וזאת כי ניתן לקדם פרויקטים לביצוע תמ"א 38 גם כאשר מקדמי הצפיפות נמוכים בהרבה וכולם נותרו מרוצים. עד היום, העיר רמת גן הייתה מוקד להתעשרות מהירה של יזמי בנייה, ספקולנטים ומאכרים על חשבון איכות חייהם של רבים מתושבי העיר. כעת, ניתן לדבר במונחים של ודאות תכנונית ושקיפות".

• רמת גן מתחדשת - אבל איך יוצאים ממנה בבוקר?
• סיפורו של בניין ברחוב שפירא ברמת גן; ובכמה עלו המחירים בשכונת הראשונים?

עו"ד אברהם ללום , שותף במשרד עמית פולק מטלון ויועץ משפטי של אגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר, התייחס לנושא ואמר: "בסך הכול מדובר בבשורה טובה לתושבי רמת גן, שמח שקיימת הסכמה באג'נדה של חברי מועצת העיר שנבחרו לאחרונה. יחד עם זאת, אני בספק אם הסכם הפשרה יימנע המשך התנגדויות של הארגונים הירוקים למיניהם, לכן לא בהכרח תהיה לכך השפעה על פעילות היזמים בעיר." להלן עיקר הקריטריונים לקביעת הצפיפות: 1. במגרשים שגודלם עד 600 מ"ר נטו (אחרי הפרשה לצורכי ציבור) ובהם 3 יחידות דיור או יותר, ניתן יהיה לאשר צפיפות ביחס של 1:3.5 ממספר היחידות שנהרסות, גם אם יחס זה גדול מהמותר על פי התב"עות והתוספות המותרות מכוח תמ"א 38 לשיטת העוררים.

2. במגרשים שגודלם עולה על 600 מ"ר נטו ובהם 3 יחידות דיור או יותר, ניתן יהיה לאשר צפיפות ביחס של 1:3.5 ממספר היחידות שנהרסות, או באופן שהצפיפות לא תעלה על יחס של 42 יחידות לדונם (באופן יחסי לגודל המגרש) לפי הגבוה. אולם בכל מקרה שבו מספר יחידות הדיור המוצע בנסיבות העניין, עולה על 42 יחידות לדונם, למען הסר ספק, תיוותר בידי הוועדה האפשרות להגביל את מספר יחידות הדיור בהתאם לשיקול דעתה. 3. במגרשים בהם יעשה איחוד חלקות ושטח החלקה המאוחד עולה על 900 מ"ר, יהיה זה בשיקול דעתה של הוועדה לאשר תוספת יחידות דיור השווה ל-10%, ממספר הדירות המותרות על פי הסכם זה בכל אחד מהחלקות הנפרדות. 4. יובהר, כי במגרשים ובהם בניין קיים ובו 3, 4 או 5 יחידות דיור להריסה, יביאו בחשבון כאילו היו בבניין 6 יחידות דיור להריסה לצורך חישוב היחס ליחידות החדשות כאמור בסעיפים 1 או 2.

5. במגרשים שגודלם עד 600 מ"ר, בהם 2 יחידות דיור להריסה או פחות, ניתן יהיה לאשר את מספר יחידות הדיור המותר על פי התב"עות התקפות. למען הסר ספק, לא תתווספנה זכויות מכוח התמ"א ולא תינתן האפשרות לאשר תוכניות נקודתיות. הסעיף לא יחול על תוכניות נקודתיות בהם יבוצע פרויקט המשלב דיור להשכרה כפי שיאושר בוועדה.

• כאן גרים בזול: איך תחסכו בהוצאות השכירות שלכם? יצאנו לבדוק
• הטבות המס בפריפריה - חיסכון אמיתי או שהשוק כבר מתמחר את זה?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

6. במגרשים שגודלם עולה על 600 מ"ר, ובהם 2 יחידות דיור להריסה או פחות, ניתן יהיה לאשר יותר מ-18 יחידות דיור ובלבד והצפיפות לא תעלה על יחס של 36 יחידות דיור לדונם (באופן יחסי לגודל המגרש. על הסעיף לא יחול על תוכניות נקודתיות בהם יבוצע פרויקט המשלב דיור להשכרה כפי שיאושר בוועדה.

7. היחס האמור לא יחול על השכונות: רמת עמידר ורמת השקמה, הוועדה המקומית תפעיל את שיקול דעתה באזורים אלו עד הפקדת תוכנית מתאר חדשה שתתבסס על פרוגראמה עדכנית.

8. בשכונות רמת חן, שכונת הלל, רמת אפעל, קריית קריניצי, תל גנים, תל בנימין, לא תאושר בנייה והריסה במסגרת תמ"א 38. 9. למרות האמור לעיל, בשכונות הממוקמות מצפון לציר אבא הלל, למעט שכונת שיכון ותיקים, יותר יחס צפיפות 1:3.

10. בצירים מרכזיים: בן גוריון, ז'בוטינסקי, אבל הלל (בצד המוזיאון), אלוף שדה, הרוא"ה, ארלוזורוב, תיבחן אפשרות של יחס צפיפות גבוה מ-1:3.5 ובלבד שהיחס לא יעלה על 1:4 ממספר יחידות הדיור הקיימות המיועדות להריסה.