"טעות להספיד את שוק המשרדים, המחיר בת"א יזנק בשנים הקרובות"
מי שמסתובב כיום ברחובות מנחם בגין והמסגר בתל אביב לא יכול להתעלם ממספר העגורנים המקימים בימים אלו עשרות מגדלי משרדים בגבהים של עד 50-70 קומות. כלכלנים רבים סבורים שבחמש השנים הקרובות נראה הצפה בשטחי משרדים ברחבי גוש דן וכתוצאה מכך בירידה בשכר הדירה. אילן גיפמן, מנכ"ל חברת אספן גרופ אף אמר בראיון ל-Bizportal כי סביר להניח שחלק מהתב"עות של משרדים יוסבו למגורים בשל היעדר ביקוש.
רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה שוללת דעה זו וטוענת שמספידים את שוק המשרדים מהרב מדיי. למי המכון, ב-5 השנים הקרובות ,תסתיים בנייה של כ-600 אלף מ"ר למשרדים. כלומר, ייבנו כ-125 אלף מ"ר בממוצע שנתי, העונים על הביקוש השנתי ועל הדבקת חלק מהחסר הקיים. מספר המשרדים בתל אביב גדל בשלוש השנים האחרונות בכ-350 משרדים בשנה ויכול לטפס לכ-500 משרדים בשנה, המהווים תוספת שטחים של כ-80,000-120,000 מ"ר בשנה.
הבנייה לא מכסה את הפער שנוצר
דגני טוענת כי אמנם בחמש השנים האחרונות חלה האצה בבנייה של שטחי תעסוקה במחוז, אך אלה עדיין לא מכסים את הפער המצטבר של החסר ,שעומד על כ200,000 מ"ר בתל אביב בלבד ואת תוספת הצורך בשל הביקוש הטבעי שנוצר בעיר כל שנה.
בתרחיש אופטימי אם הכלכלה תמשיך לצמוח ושכר הדירה למשרדים בתל אביב, שעלה לאורך כל השנים, בין 1990-2013, ימשיך לעלות הוא יתייצב בשנת 2017על כ-115 שקל למטר ובשנת 2021 על כ-130 שקל למ"ר, בגמר מלא. שכר הדירה הממוצע היום הוא כ- 90 שקל למ"ר בתל אביב.
בתרחיש של שוק "בנסיגה-בחשש" - תהיה התייצבות עם ירידה, שיכולה להביא לירידת מחיר של עד 10% כלומר, ב 2017-, ינועו דמי השכירות סביב 87 שקל בממוצע למ"ר. אולם בשנת 2021 יכולים דמי השכירות לעלות שוב, אם לא ייבנו מספיק שטחי משרדים.
בגיאוקרטוגרפיה מסבירים כי בתל אביב וברמת גן, עלו משמעותית דמי השכירות בשנים האחרונות לעומת העליות בממוצע הארצי. לגבי בני ברק, הבנייה המסיבית שם לא תמלא את התפקיד שמלאה רמת גן בעבר, בשל הצמידות שלה לתל אביב. "הנגישות למתחם הBBC בבני ברק בנחיתות גבוהה לעומת הנגישות לבורסה ברמת גן. כיוון שבשנים האחרונות כמעט ולא נבנו משרדים חדשים ואיכותיים בתל אביב, התפשרו העסקים על מיקומים מחוץ לתל אביב, אולם בשל הבנייה החדשה צפוי חידוש הביקוש לתל אביב".
"מידת ההצפה לא תהיה חריפה"
לפי תחזית קרן המטבע העולמית לגבי ישראל, צפויה כלכלת ישראל לצמוח, ריאלית, מידי שנה בכ-3%-4%, ב-5 השנים הקרובות. צמיחה כלכלית משמעותה גידול בפעילות העסקית בישראל, שתשליך גם על שוק ההון הישראלי ועל מספר העסקים שצורכים משרדים בישראל בכלל ובתל אביב כמרכז העסקי והפיננסי. לכן, דגני טוענת כי במועד סיום הבנייה הגדולה של משרדים ב-2016 עד 2017, מידת ההצפה של שטחי משרד בתל אביב לא תהיה חריפה כפי שהיא משוערת היום על ידי רבים. "הביקוש החבוי" למשרדים היום ישתחרר ויחזור לשוק.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
רק בחמש השנים האחרונות, לדברי דגני, חוזרים לבנות במחוז תל אביב שטחי תעסוקה בהיקף דומה לזה שהיה בסוף שנות ה-90, כלומר, עדיין בשיעור נמוך מהנדרש. בעיר תל אביב ב-5 השנים האחרונות, התחלות הבנייה היו בממוצע שנתי של כ-186,000מ"ר, פחות ממה שהיה בסוף שנות ה- 90: 223,657 מ"ר.
- 3.עסקים מחפשים מתחמי משרדים לא מגדלי יוקרה מפוארים (ל"ת)כדי לצאת מהדירות בעי 16/02/2014 17:28הגב לתגובה זו
- 2.מיצי 16/02/2014 10:45הגב לתגובה זוולכן ביג ומליסרון אצלי בתיק.
- 1.יקר מדי לעסקים 16/02/2014 10:24הגב לתגובה זועסקים בת"א שכרגע שוכרים דירת מגורים לא מסוגלים להרשות לעצמם לעבור למגדל, הרבה מרדי עורכי דין נמצאים בבנייני מגורים ומשלמים מחירי שכירות וארנונה מצחיקים ביחס להכנסתם, למה שיעברו למגדל יקר ?
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
