"טעות להספיד את שוק המשרדים, המחיר בת"א יזנק בשנים הקרובות"
מי שמסתובב כיום ברחובות מנחם בגין והמסגר בתל אביב לא יכול להתעלם ממספר העגורנים המקימים בימים אלו עשרות מגדלי משרדים בגבהים של עד 50-70 קומות. כלכלנים רבים סבורים שבחמש השנים הקרובות נראה הצפה בשטחי משרדים ברחבי גוש דן וכתוצאה מכך בירידה בשכר הדירה. אילן גיפמן, מנכ"ל חברת אספן גרופ אף אמר בראיון ל-Bizportal כי סביר להניח שחלק מהתב"עות של משרדים יוסבו למגורים בשל היעדר ביקוש.
רינה דגני, מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה שוללת דעה זו וטוענת שמספידים את שוק המשרדים מהרב מדיי. למי המכון, ב-5 השנים הקרובות ,תסתיים בנייה של כ-600 אלף מ"ר למשרדים. כלומר, ייבנו כ-125 אלף מ"ר בממוצע שנתי, העונים על הביקוש השנתי ועל הדבקת חלק מהחסר הקיים. מספר המשרדים בתל אביב גדל בשלוש השנים האחרונות בכ-350 משרדים בשנה ויכול לטפס לכ-500 משרדים בשנה, המהווים תוספת שטחים של כ-80,000-120,000 מ"ר בשנה.
הבנייה לא מכסה את הפער שנוצר
דגני טוענת כי אמנם בחמש השנים האחרונות חלה האצה בבנייה של שטחי תעסוקה במחוז, אך אלה עדיין לא מכסים את הפער המצטבר של החסר ,שעומד על כ200,000 מ"ר בתל אביב בלבד ואת תוספת הצורך בשל הביקוש הטבעי שנוצר בעיר כל שנה.
בתרחיש אופטימי אם הכלכלה תמשיך לצמוח ושכר הדירה למשרדים בתל אביב, שעלה לאורך כל השנים, בין 1990-2013, ימשיך לעלות הוא יתייצב בשנת 2017על כ-115 שקל למטר ובשנת 2021 על כ-130 שקל למ"ר, בגמר מלא. שכר הדירה הממוצע היום הוא כ- 90 שקל למ"ר בתל אביב.
בתרחיש של שוק "בנסיגה-בחשש" - תהיה התייצבות עם ירידה, שיכולה להביא לירידת מחיר של עד 10% כלומר, ב 2017-, ינועו דמי השכירות סביב 87 שקל בממוצע למ"ר. אולם בשנת 2021 יכולים דמי השכירות לעלות שוב, אם לא ייבנו מספיק שטחי משרדים.
בגיאוקרטוגרפיה מסבירים כי בתל אביב וברמת גן, עלו משמעותית דמי השכירות בשנים האחרונות לעומת העליות בממוצע הארצי. לגבי בני ברק, הבנייה המסיבית שם לא תמלא את התפקיד שמלאה רמת גן בעבר, בשל הצמידות שלה לתל אביב. "הנגישות למתחם הBBC בבני ברק בנחיתות גבוהה לעומת הנגישות לבורסה ברמת גן. כיוון שבשנים האחרונות כמעט ולא נבנו משרדים חדשים ואיכותיים בתל אביב, התפשרו העסקים על מיקומים מחוץ לתל אביב, אולם בשל הבנייה החדשה צפוי חידוש הביקוש לתל אביב".
"מידת ההצפה לא תהיה חריפה"
לפי תחזית קרן המטבע העולמית לגבי ישראל, צפויה כלכלת ישראל לצמוח, ריאלית, מידי שנה בכ-3%-4%, ב-5 השנים הקרובות. צמיחה כלכלית משמעותה גידול בפעילות העסקית בישראל, שתשליך גם על שוק ההון הישראלי ועל מספר העסקים שצורכים משרדים בישראל בכלל ובתל אביב כמרכז העסקי והפיננסי. לכן, דגני טוענת כי במועד סיום הבנייה הגדולה של משרדים ב-2016 עד 2017, מידת ההצפה של שטחי משרד בתל אביב לא תהיה חריפה כפי שהיא משוערת היום על ידי רבים. "הביקוש החבוי" למשרדים היום ישתחרר ויחזור לשוק.
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
רק בחמש השנים האחרונות, לדברי דגני, חוזרים לבנות במחוז תל אביב שטחי תעסוקה בהיקף דומה לזה שהיה בסוף שנות ה-90, כלומר, עדיין בשיעור נמוך מהנדרש. בעיר תל אביב ב-5 השנים האחרונות, התחלות הבנייה היו בממוצע שנתי של כ-186,000מ"ר, פחות ממה שהיה בסוף שנות ה- 90: 223,657 מ"ר.
- 3.עסקים מחפשים מתחמי משרדים לא מגדלי יוקרה מפוארים (ל"ת)כדי לצאת מהדירות בעי 16/02/2014 17:28הגב לתגובה זו
- 2.מיצי 16/02/2014 10:45הגב לתגובה זוולכן ביג ומליסרון אצלי בתיק.
- 1.יקר מדי לעסקים 16/02/2014 10:24הגב לתגובה זועסקים בת"א שכרגע שוכרים דירת מגורים לא מסוגלים להרשות לעצמם לעבור למגדל, הרבה מרדי עורכי דין נמצאים בבנייני מגורים ומשלמים מחירי שכירות וארנונה מצחיקים ביחס להכנסתם, למה שיעברו למגדל יקר ?
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
