חתכו במחיר: דרשו 1.75 מיליון שקל על דירת 5 חד' בכ"ס, כמה קיבלו?
משרדי התיווך הגדולים מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:
פתח תקווה
דירת 4 חדרים ברחוב מזכרת בתיה בשכונת אם המושבות, 100 מ"ר+ 7 מ"ר מרפסת שמש, קומה 6 מתוך 8, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-1.5 מיליון שקל
דירת גן 3 חדרים ברחוב גדרה באם המושבות, 100 מ"ר+ 100 מ"ר גינה, קומת קרקע מתוך 6 עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.78 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב חנקין, 85 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 965,000 שקל
דירת 4 חדרים ברחוב שטמפפר, 100 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, עם חניה ומעלית, נמכרה ב-1.03 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב וולפסון, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 5, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.48 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון פתח תקווה
הוד השרון
דירת 5 חדרים ברחוב גרינברג היוקרתית, בניין בוטיק של 7 דיירים, 2 חניות נפרדות, מטבח משודרג, הדירה משקיפה לפארק הוד השרון, נמכרה ב-2,400,000 שקל. מחיר מבוקש - 2,580,000 שקל.
בית פרטי 8 חדרים ברחוב אלישמע, פרוייקט ההרחבה על מגרש של 400 מ"ר, 185 מ"ר בנוי, 6 חדרי שינה, 4 חדרי אמבטיה, 4 חדרי שירותים, 2 מרפסות, הבית פינתי פונה אל השדות למרחבים הפתוחים, נמכר בתוך חודשיים ב-3,300,000 שקל. מחיר מבוקש - 3,490,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב האורנים, בניין אחרי תמ"א, מרפסת שמש גדולה, חנייה מקורה ומחסן, נמכרה תוך חודש וחצי ב-1,725,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,770,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס הוד והדר
דירת 6 חדרים ברחוב אפרים קציר, 138 מ"ר + 28 מ"ר מרפסת, קומה 4 מתוך 20, עם מעלית ו- 2 חניות, נמכרה ב-2.18 מיליון שקל
צמוד קרקע 5.5 חדרים ברחוב הידיד, 13 מ"ר בנוי על קרקע בשטח 517 מ"ר, עם חניה, נמכר ב-3.3 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון הוד השרון
כפר סבא
דירת 5 חדרים, 147 מ"ר, רחוב אלתרמן, מרווחת באזור ירוק, חנייה ומעלית, קומה 2 מתוך 6, מוצעת למכירה 5 חודשים, נמכרה ב-1,675,000 שקל. מחיר מבוקש 1,750,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס One
ירושלים
דירה גדולה, 3 חדרים, ברחוב הנשיא, שכונת טלביה, 80 מ"ר, משופצת עם מרפסת סוכה, אחת ומעלית, מצב מצויין, נמכר ב-3,650,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב הנשיא, שכונת טלביה, קומה 2, משופצת עם מרפסת קטנה, 60 מ"ר,
נמכרה ב-1,780,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס חזון
דירת 3 חדרים בעיר גנים, רחוב קוסטה ריקה, קומה 1, 61 מ"ר, נמכרה ב-1,065,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אקספרס
פרדס חנה
קוטג' חדש 180/270 מ"ר, 6 חדרים, ברחוב הדקלים, נמכר ב-1,860,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס People
חיפה
דירת 3 חדרים ברחוב מימון, שכונת נווה שאנן, קומה 1, 60 מ"ר, לשיפוץ, נמכרה ב-650,000 שקל.
דירת 2 חדרים בעיר התחתית, 55 מ"ר, קומה 2, שמורה, נמכרה ב-540,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
דירת 3 חדרים ברחוב ביכורים באחוזה, 80 מ"ר, קומת קרקע מתוך 3, ללא חניה, נמכרה ב-1.1 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב התשבי ברמת התשבי, 90 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, ללא מעלית וחניה, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 1.17 מיליון שקל
דירת 3.5 חדרים ברחוב שער הגיא באחוזה, 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 3 ללא מעלית וחניה, עם מחסן, נמכרה ב- 1.19 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון חיפה
באר שבע
דירת-גן 4 חדרים בשכונת רמות, רחוב שרגא אברמסון, 116 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה ב-1,065,000 שקל.
דירת 3 חדרים בשכונה ד', רחוב דוד המלך, 57 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-345,000 שקל.
דירת 3 חדרים בשכונה י"א, רחוב שמגר הרופא, 73 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-335,000 שקל.
דירת 5 חדרים בשכונה א', רחוב ביאליק, 110 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-630,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונה ב', רחוב איינשטיין, 103 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-740,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונה ט', רחוב רחבת צפת, 96 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-650,000 שקל.
דירת-גן 4 חדרים בשכונת נווה זאב, רחוב פיירברג, 127 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה ב-1,045,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
דימונה
דירת 3 חדרים ברחוב מעפיל, בשכונה לדוגמא, 75 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-350,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב סטרומה, שכונת מלכי ישראל, 92 מ"ר, קומה 3, מסודרת ומושכרת ב-1,800 שקל, נמכרה ב-365,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב העצמאות, בשכונת ניצחון ב', 68 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-365,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה
כתבות מעניינות נוספות:
- 2.אבו זרג 04/01/2014 17:36הגב לתגובה זומרחק יריקה מקלקיליה?
- 1.ליאור 04/01/2014 10:35הגב לתגובה זונהיה מפחיד....אין נאמן מכסף מזומן הבועה תתפוצץ ונקנה בזול.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.78% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0.78% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
