רשות ני"ע: ניתן לסווג דיור לאוכלוסיה מבוגרת כנדל"ן להשקעה
מהפך חשבונאי בתחום הנדל"ן: רשות ניירות ערך קיבלה את בקשת הרולינג של חברת מגדלי הים התיכון של יורופורט, לאפשר הצגת בתי דיור כנדל"ן להשקעה במקום כרכוש קבוע כפי שהוצג עד כה. את המהלך הובילו חברת יורופורט, שהאג"ח שלה (יורופורט אגח א) נסחרות בבורסה ביחד עם משרד BDO זיו האפט.
בעקבות השינוי החשבונאי תחדל יורופורט לרשום מידי שנה הוצאות פחת בהיקף של עשרות מיליוני שקלים בגין פעילותה בתחום הדיור המוגן, ואלו יתווספו לשורת הרווח ויגדילו אותו באופן משמעותי - זאת החל מהדו"חות לסיכום שנת 2013.
מוטי קירשנבאום, יו"ר מגדלי הים התיכון וחברת יורופורט:
"הסיווג כנדל"ן להשקעה משקף בצורה נאותה יותר את המהות העסקית והכלכלית של עסקי הדיור לאוכלוסיה מבוגרת. אנו מאמינים שהשינוי החשבונאי יוביל להתעניינות בתחום גם מצד משקיעים מוסדיים וקרנות השקעה. התחום יהנה בשנים הקרובות מצמיחה מואצת ועודפי ביקוש על ההיצע".
רו"ח דן אטיאס, שותף וראש אשכול נדל"ן ב-BDO זיו האפט:
"מדובר במהפך של ממש בתחום הדיור המוגן ובאפשרויות שיפתחו בפני החברות בתחום בשוק ההון. השינוי הזה מאפשר לחברות לרשום רווחי שיערוך בדוחות הכספיים, במקביל לאי רישום הוצאות פחת. המשמעות הישירה של השינוי הינה כי הדוחות הכספיים של החברות הללו ייראו אטרקטיביים למשקיעים ובנוסף, תגדל שורה העודפים ואיתה אפשרות לחלוקת דיבידנד".
במארס 2010 הוגשה על ידי יורופורט פנייה מקדמית (רולינג) לרשות לניירות ערך בבקשה לראות בבתי הדיור המוגן כנדל"ן להשקעה ולא כרכוש קבוע. ב- BDO זיו האפט האמינו כי מבחינה חשבונאית אין הבדל מהותי בין החזקה של בית דיור מוגן לבין קניון למשל.
השלכות השינוי בגישת הרשות על תחום הדיור המוגן בישראל:
השינוי החשבונאי מהווה מהפך של ממש בדוחות הכספיים של החברות העוסקות בתחום. השינוי יגרום לשיפור משמעותי בשורה הרווח הנקי של החברות ולגידול משמעותי בסעיף העודפים, שהינו הפרמטר החשוב במבחן יכולת חלוקת הדיווידנד.
רקע - מהו דיור מוגן?
בית דיור לאוכלוסיה מבוגרת פונה בעיקר לאוכלוסייה משכבה סוציו-אקונומית גבוהה. מרבית הדיירים מנהלים את חייהם באופן עצמאי בבית ומסופקים להם שירותים בסיסיים תמורת תשלום של דמי אחזקה חודשיים. בנוסף, בשטחים הציבוריים של הבית, ניתנים גם שירותים נוספים המשרתים את דיירי הבית בתשלום נוסף, לחברה בעלת הנכס או לזכיין ישירות, כדוגמת - חדר אוכל, קפיטריה ומספרה.
ההבדל העיקרי בית בית אבות לבין בית דיור מוגן הינו שבית האבות פונה בעיקר לדיירים הנזקקים בראש ובראשונה לעזרה תפקודית יומיומית (ובשל כך נדרשים לקבל שירותים רבים) לעומת בתי הדיור לאוכלוסיה מבוגרת המאוכלסים בדיירים עצמאיים המשכירים יחידת דיור בבית לצורך מגורים.
הסכם המשתכן מקנה לדייר זכות החזקה ושימוש ביחידת הדיור ולעשות בה שימוש למגוריו בלבד. בתמורה מפקיד הדייר בידי בעלת הנכס מראש ולכל תקופת ההסכם, פיקדון. מהפיקדון מחולט אחוז מסוים שנע בין 2.5% - 4% לשנה. דמי השחיקה מחולטים במשך תקופה של עד 12 שנים.
דמי השחיקה מהווים למעשה חלק מהתשואה של החברה בעלת הנכס מיחידות הדיור בבית. הפיקדון מוחזר לדייר (או שאריו) רק בעת עזיבתו את הבית (מכל סיבה שהיא) וזאת בניכוי דמי השחיקה שחושבו עד למועד זה ובהתאם לתנאי הצמדתו.
רשת מגדלי הים התיכון, בניהולו של דורון ארנון, הינה רשת פרטית בתחום הדיור לאוכלוסיית הגיל השלישי, לרשת כ-1,200 יחידות דיור בחמישה בתים ברמת השרון, בת ים, צומת סביון, נורדיה וכפר סבא והיא החלה בהקמתו של בית דיור שישי בגני תקווה שיכלול כ-350 יחידות דיור.
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףהגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים
הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?
במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע.
זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.
הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע.
השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק.
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףהגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים
הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?
במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע.
זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.
הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע.
השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק.
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.
