לאומי: "נתוני היצע הדירות תואמים את ההאצה בקצב מחירי הדיור"
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו השבוע
אל מול הביקושים הגבוהים, הנמצאים ברמת שיא, נמשכת מגמת הירידה של המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות. נכון לחודש מארס מלאי זה עומד על כ- 15,200 יחידות דיור בהשוואה לכ- 16,500 יחידות דיור בתקופת השיא ב- 2012.
לפי כלכלני בנק לאומי, שילוב מגמות הביקוש והמלאי הבלתי מכור מוביל להמשך ירידה של מספר חודשי ההיצע לרמה של 9.2 חודשים. "רמה זו של חודשי ההיצע נמצאת מתחת לטווח של 10-13 חודשים אותו הגדרנו כטווח ניטראלי בו לאורך זמן יכולים לפחות הלחצים לעליות מחירים. הזמן הקצר בו היה מספר חודשי ההיצע ב'טווח הניטראלי' ומגמת הירידה הנמשכת במספר חודשי ההיצע, תואמת את ההאצה בקצב עליית מחירי הדיור (כפי שהם נמדדים במדד סקר מחירי הדיור המבוסס על נתוני רשויות המס ואשר אינו נכלל במדד המחירים לצרכן). קצב העלייה השנתי של מדד סקר מחירי הדיור הגיע בחודש פברואר 2013 ל- 10.5% בהשוואה לקצב עלייה שנתי של 0.8% ביולי 2012."
"כפי שטענו בעבר, אנו סבורים שהמפתח לריסון עליות המחירים בשוק הדיור הוא בהגדלה של צד ההיצע, באופן שהולם את הצרכים הדמוגרפיים והאחרים של האוכלוסייה, הנאמדים בממוצע ארוך טווח, בכ-40 - 45 אלף התחלות בניה. גם נגיד בנק ישראל התבטא לאחרונה בנושא זה בוועדת הכספים שבכנסת והדגיש את הצורך להגדיל את היצע הדיור, תוך התייחסות לחסמים שונים כגון, משך ההפשרה הממושך של קרקעות מדינה, חסמים הקיימים ברמת הרשויות המקומיות וחסמי אשראי במערכת הבנקאית. קיומם של חסמים מבניים בצד ההיצע של שוק הדיור, מחייבים התערבות של הממשלה בטיפולם, על מנת לייצר פתרון ארוך טווח בשוק זה", מוסרים בלאומי.
- 5.הממשלה נכשלה 05/05/2013 01:28הגב לתגובה זושר השיכון החדש"ב 2014 אולי יהיו ירידות קלות" ממשיכים לעבוד עלינו דיבורים דיבורים המחירים ממשיכים לעלות ההיצע ממשיך לרדת והעם שותק,צאו לרחובות רק מחאה מול בית לפיד ובנט
- 4.חבר של קבלן 02/05/2013 16:13הגב לתגובה זו"אל מול הביקושים הגבוהים, הנמצאים ברמת שיא" איך הכלכלנים של לאומי מסבירים פה בדיוק את העובדה שישנה פה באתר כתבה על ירידה חדה בביקושים (25% פחות מתחילת שנה) לדירות...?? כנראה שהם מניחים שיש הרבה שלא קוראים ויודעים מה המצב באמת אין ביקוש = שוק מת ובגלל זה ישנם ניסיונות של הקבלנים לווסת את מלאי הדירות...
- 3.מועצת פ"ת דחתה אמש בניית מגדלי דירות במקום תחנת דלק (ל"ת)אין מאמץ לאומי לבנות 02/05/2013 14:52הגב לתגובה זו
- 2.קבלן,בנק,ממשל=קפיטליזם חזירי=בלוף שיווק=סופרבועה בפיצוץ (ל"ת)פרסום בלוף לפראייר 02/05/2013 13:37הגב לתגובה זו
- 1.כלבים ,תפסיקו לעשות ביזנס על זוגות צעירים . (ל"ת)בא 02/05/2013 13:19הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
