אוכלוסיית ישראל חצתה לאחרונה את רף השמונה מיליון תושבים וביחס לשטחה המצומצם נחשבת לאחת המדינות בעלות צפיפות האוכלוסין הגדולה ביותר בעולם המערבי. את הצפיפות הגוברת הישראלי מרגיש היטב כל בוקר כשהוא נכנס למכוניתו ונתקע בפקקים האינסופיים בדרכו לעבודה. גידול האוכלוסייה, יחד עם מלאי הקרקעות ההולך ומצטמצם בלב אזור הביקוש של חדרה-גדרה והריבית הנמוכה במשק, הובילו לנסיקה במחירי הדירות ב-41% משנת 2008 (לפי נתוני משרד השיכון).

גופי התכנון בישראל מגיבים באיחור לשינויים הדמוגרפיים והאורבניים בישראל אומנם הגורמים המקצועיים באוצר, מינהל מקרקעי ישראל ובמינהל התכנון הכריזו לאחרונה על תוכנית להקמת 17 אלף דירות בפריפריה ועיריית בת ים אישרה את תוכנית הפינוי בינוי הגדולה ביותר בישראל, אך צעדים אלו ככל הנראה לא יספיקו כדי להפחית את התשלום עבור דירת 4 חדרים ל-90 תלושי שכר, כפי שהבטיח יאיר לפיד, שר האוצר, במצע מפלגת 'יש עתיד'.

ומה עם בנייה לגובה? בתחום זה ללא ספק אנו רואים תמורות נרחבות בעשור האחרון - קו הרקיע של תל אביב, אך גם של רמת גן, אשדוד ואפילו באר שבע, מתחיל להתמלא במגדלים בגובה של למעלה מ-30 קומות, פתרון שללא ספק עשוי להועיל בפתרון מצוקת הדיור בלב הערים. בראיון מיוחד לחג הפסח, Bizportal שוחח עם האדריכל אבנר ישר על סוגיות אקוטיות בתכנון העירוני בישראל.

נציין כי האדריכל אבנר ישר תכנן בשנים האחרונות מספר פרויקטים מרכזיים דוגמת מגדל רוטשילד 1, מגדל W בפארק צמרת, מגדל ONE ומגדל רוטשילד 17. כיום עובד ישר על פרוייקט השוק הסיטונאי המשתרע על שטח של כ - 55 דונם ושיהיה לרובע מגורים חדש בלב תל אביב.

"אוכלוסיית ישראל תכפיל את עצמה ב-30 השנים הקרובות ותגיע ל-16 מיליון ואם לא ייבנו מגדלים במרכזי הערים אז יאלצו להרוס עוד ועוד שטחים ירוקים ולסתום את הנגב בכבישים ובטון", טוען ישר בפתח דבריו. "מדוע שתל אביב לא תהיה עיר של מיליון איש, במקום לפזר 600 אלף איש בנגב ולבזבז משאבים אדירים ניתן לצופף משמעותית את העיר ובכך לתרום משמעותית להצלחתה."

אבל יוזמות ההתחדשות העירונית נתקעות שנים בוועדות התכנון

"יש הרבה מאוד פרויקטים של פינוי בינוי בקנה אך מדובר בעסק מאוד מורכב. חבל שאין עדיין תובנה בקרב רשויות התכנון לקדם את הנושא באופן הרבה יותר יעיל. הבעיה היא שאין ראייה לטווח רחוק, אם האוכלוסייה תכפיל את עצמה, דבר שסביר להניח שייקרה בהתחשב בכך שאוכלוסיית המדינה גדלה ב-2% בשנה, אז ישלמו בתל אביב מיליון דולר לחדר ולא מיליון שקל. התפישה הציונית המיושנת הדוגלת בבנייה בכל הארץ ובהלבשתה ב'שלמת בטון' צריכה להשתנות בדחיפות, אחרת נראה 800 אלף איש שיגורו בכרמיאל, זה יהיה הרסני ו-3 מיליון תושבים בבאר שבע."

מה רע בהקמת עיר מרכזית נוספת כאלטרנטיבה לתל אביב?

"תל אביב תמשיך להיות מרכז העניינים, אנחנו לא מספיק גדולים לעוד עיר מרכזית, ערי הענק שיוקמו יהפכו לערי שינה והכבישים יהיו גדושים ברמה בלתי נסבלת כל הדרך גוש דן. בסופו של דבר כל גוש דן יעבור פעולה של איחוד ויהפוך לגוש עירוני אחד גדול. ללונדון יש ראש עיר אחד והרבה רבעים בעלי ניהול עצמי, גם כאן כדאי שיהיה ראש עיר לגוש דן שייצור ראייה כוללת יותר טובה לאזור, ייצור שיתופי פעולה עירוניים, דוגמת מרכזים תרבותיים משותפים לחולון, בת ים וראשון לציון."

עיריית תל אביב נוקטת בגישה ההפוכה באיסורה על בנייה לגובה בלב העיר

"התיאוריה הרווחת בעולם היא צפיפות גבוהה כמו בניו יורק ולא ערים פרוסות ובזבזניות כמו לוס אנג'לס. הבעיה היא שבתל אביב ניתנות החלטות באופן שרירותי המונעות שימוש מקסימאלי בקרקע ההחלטה של העירייה לשמור על הקיים ולא לבנות לגבוה ברבעים 3 ו-4 במרכז העיר היא נכונה, אך להחליט באופן גורף ללא שסתומי ויסות זה מצב לא תקין. במקומות אחרים בעיר, דוגמת מתחם המע"ר, אושרה בנייה לגובה, אך זה לא מספיק, אני לא מבין מדוע צריך להגביל את הגובה באופן גורף, צריך לבחון כל מקרה לגופו. עיר כמו פריז שלא בונים כלום במרכזה הופכת לדיסני לעשירים בלבד, בניגוד לגמרי למצב במרכז לונדון היכן שיש התרחשות, בנייה חדשה לצד ישנה, גבוהה לצד נמוכה, אלו חיים של עיר, לא ניתן לעצור בנייה בליבה של עיר."

"על עיריית תל אביב לאפשר להקים מגדלים של 40 קומות בשטח הצפוני של העיר ליד שדה דב ולא 15 קומות כפי שנקבע, העירייה סתם זורקת מספרים לאוויר ובסופו של דבר מי שישלם את המחיר זה אנחנו שנצטרך לשלם הרבה יותר עבור הדירות מאחר ולא צופפו את השטחים כפי שצריך. בלונדון עושים ניתוח רציני לכל פרויקט העומד להיבנות ולא מחליטים באופן גורף ובלתי מתפשר."

אבל העירייה חוששת מעומס ניכר על התשתיות, לא ניתן יהיה לזוז אם ייבנו רק מגדלים בני 40 קומות ומעלה

"בסופו של דבר תהיה רכבת קלה בתל אביב, ברחוב אבן גבירול תהיה רכבת תחתית, לא יקרה שום דבר רע אם יאפשרו בנייה לגובה לאורך כל הגדה המזרחית של הרחוב. נוצר נרטיב פופוליסטי בתל אביב שמגדלים הם דבר גרוע הנבנה עבור עשירים המנוכרים לסביבתם, התגלמות הרוע. זה שהראשונים היו עשירים זה נכון, אך ניתן להקים מגדלים גם ללא מכוני כושר ומועדוני דיירים מפוארים עבור מעמד הביניים, כמו שאראה לך מרצדס שעולה 800 אלף אירו ואומר לך שמכונית היא דבר לעשירים בלבד. מקימים כיום מגדלים של 30 קומות בבאר שבע, באשדוד ובאם המושבות בפתח תקווה, הדירות במקומות אלו אינן יקרות משמעותית וניתן יהיה לבנות כך גם בתל אביב."

תחזוקת המגדלים לא יקרה משמעותית ותגיע ללמעלה מ-1000 שקל לדירה?

"זה נכון שהתחזוקה יותר יקרה, אך מצד שני בניית מגדלים חוסכת משמעותית בבנייתן של תשתיות בעיר. צריך לדאוג שהעירייה תאשר תוספת של 12 דירות בכל מגדל או חנויות שיהיו בבעלות כלל בעלי הדירות ויושכרו לטובת תשלום תחזוקת תחזוקתו, לחילופין העירייה יכולה להעניק הנחה בארנונה. יש פתרונות יצירתיים, אך בסופו של דבר בנייתם של מגדלים חסכונית ביותר עבור העירייה ומאפשרת הותרת שטחים ירוקים במרכז העיר."

כתבות מעניינות נוספות:

מוטי ששון: "2.4 מיליון שקלים לדירות של 5 חדרים זה לגמרי טירוף, אבל כראש עיר - אני לא אחראי למחירי הדירות"