פישר מטיל פצצה: מעלה את דרישת ההון מהבנקים - על משכנתאות של מעל 45%
בנק ישראל מטיל היום פצצה נוספת בכל הקשור בשוק המשכנתאות. הפעם פישר מכוון את האצבע למשכנתאות במינוף גבוה. המפקח על הבנקים מפרסם היום מספר הנחיות שהעיקרית שבהן קשורה לשיעור המימון של המשכנתאות. עד כה הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן היה עד 45%, שוקללו ב-35% מבחינת החישוב של יחסי הלימות ההון. מעתה, הלוואות של מעל 45% יצריכו מהבנקים ריתוק הון נוסף - ובהתאם הריבית ללקוחות תטפס.
לפי ההוראה החדשה, הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן הוא עד 45%, ישוקללו גם כעת ב-35%, אך הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן הוא בין 45% ל-60% ישוקללו כעת ב-50% במקום ב- 35%. יותר מזה, הלוואות לדיור ששיעור המימון בהן גבוה מ-60% ישוקללו ב-75% לצרכי דרישת הון, במקום ב- 35% או ב-100% (ראה בנקודה הבאה). במקביל תבוטל הדרישה (מאוקטובר 2010) לשקלל ב-100% הלוואות בהן שיעור המימון עולה על 60% ובסכום של מעל 800 אלפי שקל ואשר שיעור הריבית המשתנה בהן 25%, במקומה, כאמור, יוחל שיעור שקלול של 75%.
משמעות המהלך הוא ייקור המשכנתאות, שכן הבנקים יאלצו לרתק הון נוסף עבור משכנתאות במימון של מעל 45% ולכן ידרשו עבורן ריבית גבוהה יותר. ערן כרמל מ'טאבו ישיר משכנתאות' מסר כי "בשביל להרוויח, הבנקים יצטרכו כעת לקחת ריבית גבוהה יותר. על משכנתא ממוצעת של 750 אלף שקלים - זה עשוי להיות משמעותי ברמת ההחזר החודשי".
בנוסף, ההנחיות בטיוטה הנוכחית קובעות דרישה להגדלה של ההפרשה לחובות מסופקים בגין ההלוואות לדיור - כך שהיחס שבין יתרת ההפרשה הקבוצתית לבין יתרת ההלוואות לדיור יעמוד על שיעור מינימאלי של 0.35%. בסוף הרבעון השלישי של 2012 עמד יחס זה בממוצע על כ-0.22%.
בהודעת בנק ישראל נכתב כי ההנחיות האמורות נקבעו לנוכח הגידול המואץ באשראי לדיור בשנים האחרונות (גידול של כ- 76% בחמש השנים האחרונות), במקביל לעלייה במחירי הדירות, ומטרתן היא להגדיל את כריות ההון וההפרשה הנדרשות בגין העלייה בסיכונים הגלומים בתיק האשראי לדיור.
המפקח על הבנקים, דוד זקן: "ההנחיות האמורות נועדו לתת ביטוי טוב יותר לסיכון הגלום בהלוואות לדיור בתיקי הבנקים הן בהקצאת הון והן בהפרשה לחובות מסופקים, ובכך לחזק את יכולתם של הבנקים לספוג הפסדים מבלי לפגוע ביכולתם להעמיד מימון לצרכי המשק."
מניית בנק מזרחי צוללת 2.5% במחזור הגבוה בשוק
מניית מזרחי טפחות שנסחרה טרם הדיווח בעליות של 0.75%, עברה במהירות לירידות של עד 1.35% וכעת מאבדת כבר 2.5% תוך שהיא מרכזת את המחזור הגבוה בשוק - 26 מיליון שקלים. מדד הבנקים נסחר ללא שינוי.
מאיר סלייטר, אנליסט הבנקים של דש: "הירידות במניית מזרחי מוצדקות נוכח ההוראות החדשות של בנק ישראל. ההשפעה על הבנקים ובמיוחד על מזרחי היא שלילית אבל לא באופן דרמטי, שכן צריך להבין שמדובר בהוראה לא רטרואקטיבית.מבחינת פישר, הוא עושה כל מה שהוא יכול בכדי להקטין את פיצוץ הבועה העתידי".
- 24.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני האשמים!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 21/02/2013 17:30הגב לתגובה זו
- 23.כחלון הגיע הזמן לחזור לעבוד! אטיאס הרסת לנו את הבריאות (ל"ת)לפיד תתעורר 19/02/2013 21:25הגב לתגובה זו
- 22.לאן אטיאסלאן אתה רוצה לקחת אותנו?למה זה מגיע לנו? (ל"ת)אטיאס=חורבן בית 3 19/02/2013 21:24הגב לתגובה זו
- 21.אטיאס עושה נזקים כבר 4 שנים ומגלגל את האשמה לאחרים (ל"ת)פישר 19/02/2013 21:22הגב לתגובה זו
- 20.האחראי האמיתי שר ההרס והדיבורים אטיאס משס לא עושה דבר (ל"ת)פישר הגדול 19/02/2013 21:21הגב לתגובה זו
- 19.אי 19/02/2013 13:23הגב לתגובה זובקיצור סגר את הבסטה לזוגות הצעירים שכל זב חוטם לוקח מיליון שקל משכנתא כאילו היה רוטשילד
- 18.פישר 19/02/2013 13:17הגב לתגובה זורואה הכל דרך החור של הגרוש ודור שלם בקרואנים ובבית של ההורים בגלל צרות עין וראיה צרה של פקידים שני אחים שלי גרים כבר 20 שנה בארה"ב. וזה כואב.למה? כי הילדים שלהם נולדו שם וישארו שם, ולא יוכלו לפרנס עם המיסים שלהם כמה פקידים צרי עין פה במדינת הטפשים
- 17.ארז 19/02/2013 13:06הגב לתגובה זורק כשיותר מ- 20,000 צעירים ירדו מהארץ בכל שנה, הממשלה תיזכר שהיא שולטת על ההיצע
- 16.פישר מגביר את צעדי הסרק שלו כדי שיהיה לו כיסוי תחת (ל"ת)רגע לפני הפרישה 19/02/2013 13:01הגב לתגובה זו
- 15.ג'וני יומא 19/02/2013 12:44הגב לתגובה זופישר ביטח את הבנקים עד ירידה של 25% במחירי הנדלן , כך שאם המחיר יורד ב-25% והלווה חדל פרעון - הבנק מוכר את הדירה ומקבל בחזרה 75% מקסימלים שהלווה , וזה שלווה את הכסף מפסיד את כל ההון העצמי שלו דהיינו 25% ממחיר הנכס - זה הוא מחירו של המינוף.
- 14.פצלה 19/02/2013 12:30הגב לתגובה זומשכנתאות אין, בנייה לדיור ציבורי אין . נשאר רק ללכת לגור ב...התנחלויות. ככה בונים מדינה.
- 13.עכשיו דפקתם את מי שרצה למכור את דירתו! יאלץ להוריד מחיר (ל"ת)פופאי ואוליב אבו טיז 19/02/2013 12:27הגב לתגובה זו
- פישר 19/02/2013 13:18הגב לתגובה זוישלמו יותר על המשכנתא
- 12.אחד 19/02/2013 12:17הגב לתגובה זואבל הפוך על הפוך הוא יוצר בעיה בעניין מחזור משכנתאות וזה עלול להפיל את שוק הנדלן מהר יותר מה שהוא מקוה
- 11.הבועה של פישר 19/02/2013 12:06הגב לתגובה זוראלית , אך הוא יודע גם שאם הוא יצא בהצהרה כזאת המחירים למחרת התמוטטו , אז מה פישר עושה נותן מכות קטנות בתקווה שכדור השלג באיטיות יתחיל להתגלגל מטה אל היעד וכל פעם שהוא מגלה שזה לא עוזר הוא מכה שוב . משמע אין מה לחפש בנדל"ן המחירים מיצו את עצמם אנחנו בשיא פסגת המחירים הסיכון לרוכשים משמעותי .
- טעות,45%,לכל הפחות (ל"ת)אריה 19/02/2013 14:41הגב לתגובה זו
- 10.א. אופיר 19/02/2013 12:00הגב לתגובה זוההגבלות אינן מגבילות הת הספקולנטים כי הם ממשכנים את הדירה הקיימת ועם זה הם כבר מקבלים כמליון ש"ח שמשמש בסיס למשכנתא השניה. הגבלות המימון מכבידות רק על הזוגות הצעירים. לכן ההגבלה צריכה להיות שאסור לקחת משכנתא בזמן שכבר יש לאדם משכנתא קיימת. בנוסף לכך צריך להגביל את המשכנתא כך שלא תחרוג מגובה של 40 משכורות משפחתיות של הלווה.
- 9.FX 19/02/2013 11:51הגב לתגובה זוידיעה קשה מאד למי שמנסה למכור את דירתו כעת.
- 8.עם ישראל פראייר 19/02/2013 11:49הגב לתגובה זולאפשר בניה חופשית ליהודים בשטחי יהודה ושומרון ואימוץ דוח אדמונד לוי והתעלמות מוחלטת מאינטרסים של מדינות אירופאיות וארה"ב שמבחינתן גם ירושלים לא שייכת ליהודים. שימו לב שכיום הערבים בונים חופשי חופשי ב- 500 ש"ח למ"ר בלי לשלם על הקרקע ובלי מיסים והיטלים בכלל ועוד מקבלים אישור רטרואקטיבי על חריגות. היהודים לעומת זאת מצטופפים במגדלים בקופסאות גפרורים עם משכנתאות עד גיל 70....
- היי מתארגנת קבוצת רכישה לבניה על הירח! שם אין מגדלים (ל"ת)אנונימי 19/02/2013 12:05הגב לתגובה זו
- פישר 19/02/2013 13:20סע לאמריקה, שם גם הדירות זולות וגם יוקר המחיה בהרבה יותר נמוך
- 7.אם הבנתי נכון, המשמעות הנגזרת היא שריבית ב"י כנראה תרד. (ל"ת)אנונימי 19/02/2013 11:47הגב לתגובה זו
- 6.כלכלן 19/02/2013 11:46הגב לתגובה זואת ההון שלהם
- 5.טובע ברגולצרע 19/02/2013 11:43הגב לתגובה זוהרגולטור ביד אחת יוצר את בועת הנדל"ן (שהוא לא מכיר בה...). ביד שניה - הוא מתערב בכל פסיק ופסיק. פלא שלא קם כאן בנק חדש זה מספר עשורים? עודף הרגולציה מונע תחרות אמיתית בתחום. עודף הרגולציה מקטין את צמיחת התוצר השנתית בין 1% ל2%. יש להקל במיידי הרגולציה המיותרת והמזיקה (80%) ולהשאיר רק מה שנחוץ. יש להקים ועדת חקירה ממלכתית לחקר מחדל עודף הרגולציה הפוגע בכלכלת ישראל.
- אנונימי 19/02/2013 12:08הגב לתגובה זוזה על חשבון הציבור. הם לא בנו דירות ממשלה של מפגרים דחפו את העם לפריפריה בלי עבודה בלי רכבות יקרו את הדלק יש פה משפחות מטומטמות שקנו דירה וישלמו כל החיים על זה שהממשלה לא תיפקדה רק חילקה כסף לבוחרים של ביבי יום התשלום הגיע והפריארים עם מליון שח משכנתא ישלמו
- יש לחקור ולמצות את הדין עם האחראים למחדל עודף הרגולציה! (ל"ת)די נמאס! 19/02/2013 11:57הגב לתגובה זו
- 4.פישר ביבי ושטייניץ אחראים לנסיקת מחירי הדירות (ל"ת)מנחם 19/02/2013 11:42הגב לתגובה זו
- 3.המלש 19/02/2013 11:34הגב לתגובה זומדוע תמיד הכל מרגע לרגע ? למה לא לתת מס' ימים שגם נוטלי ההלוואות שנמצאי בעיצומה של הההלווה יעשו חשבון מה לעשות ואיך להתנהל.
- אני 19/02/2013 14:37הגב לתגובה זוכבר שנים מנסים להסביר לכם שהריבית לא תשאר ברצפה לנצח. לדעתי מי שלקח משכנתא של יותר מ 50% עדיף לו למכור את הדירה.
- 2.מריח ירידות במחירי הדירות בקרוב וחשש מהפסדים לבנקים (ל"ת)וייספיש 19/02/2013 11:30הגב לתגובה זו
- 1.עוד אזרח ללא דירה 19/02/2013 11:26הגב לתגובה זואם הוא באמת היה רוצה לשנות את המצב בארץ הוא היה צריך להעלות את הריבית על המשכנתאות. זו הדרך היחידה להלחם בעליות המחירים של הדירות. כל השאר זה צחוק מהעבודה. אפשר כמובן להגביל את העלאת הריבית מפני אוכלוסיות חלשות יותר כמו מועטי יכולת (לפי תלוש שכר), נכים, זוגות צעירים וכו. אבל כל עוד מדובר באדם שקנה דירה שנייה ושלישית ורביעית לצורך השקעה, אין שום סיבה שהוא יקבל משכנתה בריבית אפסית.
- אורי 19/02/2013 14:23הגב לתגובה זוכשדורשים מבנקים הפרשה גבוהה יותר על חוב משכנתאות מה שקורה בפועל הוא שריבית המשכנתאות עולה.
- איתי 19/02/2013 15:57לחזקים זה לא עולה יותר
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות; וגם - מה קורה בהלוואות לכל מטרה, האם הם ימשכו וההוראה של בנק ישראל שתייקר לכם את הריבית על הלוואות?
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
