חלום בזול: איפה 40 דקות מת"א תקנו קוטג' בפחות מ-1.5 מיליון שקל?
רכישת בית צמוד קרקע היא אחד מהחלומות הגדולים של הישראלי הממוצע, אולם כיום עבור קוטג' או וילה בערים דוגמת רעננה, הוד השרון תאלצו להיפרד מלמעלה מ-3 מיליון שקלים, ובמקומות שנחשבו פעם לזולים יחסית דוגמת צור יגאל או גדרה תשלמו לא פעם 2 מיליון שקל ואף יותר.
אולם מי שיהיה מוכן להתרחק מעט מלב אזורי הביקוש יוכל למצוא בתים במחיר של דירת 4 חדרים בפתח תקווה. Bizportal ליקט מאתר רשות המיסים את הבתים שנמכרו בחודשיים האחרונים בפחות מ-1.5 מיליון שקל:
אלפי מנשה
ברחוב סלעית 2 נמכר קוטג' דו משפחתי 4 חדרים בשטח 104 מ"ר נטו ב-1.425 מיליון שקל
כפר יונה
ברחוב תורמוס 45 נמכר קוטג' דו משפחתי בשטח 130 מ"ר נטו ב-1.42 מיליון שקל
ברחוב נחל שורק 18 נמכר קוטג' דו משפחתי בשטח 125 מ"ר ב-1.5 מיליון שקל
אריאל
קוטג' דו משפחתי בן 6 חדרים בשטח 172 מ"ר נטו נמכר ב-1.375 מיליון שקל
קוטג' דו משפחתי בן 7 חדרים בשטח 175 מ"ר נמכר ב-1.5 מיליון שקל
קוטג' חד משפחתי ברחוב הירדן בן 6 חדרים בשטח 150 מ"ר נמכר ב-1.325 מיליון שקל
לוד
ברחוב חבצלת 15 נמכר קוטג' דו משפחתי 7 חדרים בשטח 258 מ"ר נטו על שטח של 279 מ"ר נמכר ב-1.465 מיליון שקל
ברחוב קהילת ניו יורק 13 נמכר קוטג' דו משפחתי 6 חדרים בשטח 157 מ"ר נטו על שטח של 197 מ"ר ב-1.18 מיליון שקל
ברחוב חללי מינכן 17 נמכר קוטג' דו משפחתי 6 חדרים בשטח 150 מ"ר נטו על שטח של 250 מ"ר ב-1.4 מיליון שקל
גן יבנה
ברחוב העצמאות 15 נמכר קוטג' דו משפחתי 5 חדרים בשטח 115 מ"ר נטו ב-1.425 מיליון שקל
ברחוב מצדה 13 נמכר קוטג' דו משפחתי 3.5 חדרים בשטח 70 מ"ר על קרקע של 205 מ"ר ב-1.05 מיליון שקל
אשקלון
ברחוב הדקל 5 נמכר קוטג' דו משפחתי 3 חדרים בשטח 103 מ"ר ב-1.365 מיליון שקל
ברחוב הלילך 2 נמכר קוטג' דו משפחתי 6 חדרים בשטח 165 מ"ר במיליון שקל
חדרה
ברחוב הגולן 4 נמכר קוטג' דו משפחתי בן 7 חדרים בשטח 130 מ"ר נטו ב-1.3 מיליון שקל
ברחוב הלוטם 5 נמכר קוטג' דו משפחתי בן 5 חדרים בשטח 125 מ"ר נטו ב-1.25 מיליון שקל
ברחוב חטיבת כרמלי 22 נמכר קוטג' דו משפחתי בן 5 חדרים בשטח 180 מ"ר נטו ב-1.4 מיליון שקל
ברחוב בר אילן 51 נמכר קוטג' דו משפחתי בן 5 חדרים בשטח 125 מ"ר נטו ב-1.4 מיליון שקל
ברחוב האשל 33 נמכר קוטג' טורי בן 5 חדרים בשטח 117 מ"ר על קרקע של 268 מ"ר ב-1.18 מיליון שקל
ברחוב הדרור 19 נמכר קוטג' דו משפחתי בן 3 חדרים בשטח 87 מ"ר נטו על קרקע של 317 מ"ר ב-1.13 מיליון שקל
פרדס חנה כרכור
ברחוב האתרוג 25 נמכר קוטג' טורי בן 5 חדרים בשטח 130 מ"ר נטו ב-1.3 מיליון שקל
ברחוב ארבל 12 נמכר קוטג' טורי בן 6 חדרים בשטח 149 מ"ר נטו ב-1.4 מיליון שקל
קוטג' דו משפחתי בן 6 חדרים בשטח 160 מ"ר נטו נמכר ב-1.5 מיליון שקל
קוטג' דו משפחתי בן 6 חדרים בשטח 148 מ"ר נטו נמכר ב-1.49 מיליון שקל
ברחוב הבנים 81 נמכר קוטג' חד משפחתי בן 5 חדרים בשטח 145 מ"ר נטו ב-1.44 מיליון שקל
- 6.מכרתי קוטג׳ 30/09/2012 14:11הגב לתגובה זומיזוג: רבע מחיר,מים: חמישית מחיר,גנן:אין, ג׳וקים יתושים זבובים: אין ארנונה:חצי, אוויר צח: פי עשר, נוף: פי 180. רעשי רחוב: אין. מה הקטע עם הקוטג׳ ? תתקדמו לעיר משובחת יותר ותגידו שלום ליתושים ולרעש. שכחתי , אזעקה מוקד בטחון : אין.
- 5.40 דקות נסיעה בשעות 01:00 עד 05:00 לפנות בוקר (ל"ת)משכים קום 30/09/2012 08:09הגב לתגובה זו
- 4.נגעת בגמבה 30/09/2012 07:24הגב לתגובה זוגן יבנה,גדרה,אשקלון. ביום 40 דקות.מתי היית בפעם אחרונה באשקלון רק לצאת מהעיר זה 10 דקות והנסיעה 55 דקות כשאין פקקים. בין 6.30בבוקר ל10.00אין מצב לפחות משעתים. גן יבנה וגדרה זה 45 דקות כשאין פקקים ויותר משעה וחצי בבוקר,אם אין גשם ו/או תאונת דרכים כי אז זה שעתים. צוור הבקבוק הוא ממחלף אשדוד לגשר יבנה. ומגשר ראשון לכניסה לתל אביב. אני גר ליד גןיבנה ועובד בטיילת בתל אביב יוצא כל יום בקייץ ב6.30 ומגיע ב8.20 כתבה בתת רמה ,מי שלא נסע בחיים לכיוון דרום ואולי גם לצפון.
- 3.חחח 40 דק', בחלום! (ל"ת)ישראלי 27/09/2012 12:58הגב לתגובה זו
- 2.עמית 27/09/2012 12:10הגב לתגובה זואבל אני חייב לגור קרוב להורים שלי כי הם עוזרים לי מאוד עם הילדים. האזורים הרחוקים יותר הגן יסגור לי את כל החיסכון.
- 1.אלכס 27/09/2012 12:08הגב לתגובה זושלוש. למה כי יש פקקים. כל עוד התחבורה בארץ תהיה עולם שלישי המחירים ימשיכו לנסוק.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
