לאחר מספר שנים בהן נרשמו עליות מחירים של עשרות אחוזים במחירי הדירות בישראל, שואלים עצמם רבים מה יהיה בעתיד, האם המגמה תימשך והמחירים ימשיכו לעלות, או לחילופין מגמת העלייה תתמתן ואולי אף תשנה כיוון והמחירים יחלו לרדת? בחודשים האחרונים אנו עדים לירידה עקבית בהיקף המשכנתאות ובמספר העסקאות לרכישת דירות. ירידה המצביעה על מיעוט מפגש בין קונים ומוכרים. נשאלת השאלה "מי ישבר ראשון?" האם הקונים יסכימו לרכוש במחירים הנוכחיים, או שהמוכרים יאלצו להוריד מחירים?

העלייה המטאורית במחירי הדירות בשנים האחרונות נבעה מצירוף של מספר גורמים ביניהם, ירידה בהתחלות הבניה שהביאה לצמצום עקבי בהיצע הדירות, ריבית נמוכה שהגדילה הביקושים לדירות להשקעה ורמת מחירים נמוכה מאוד שאיפשרה את הזינוק החד במחירי הדירות.

שוק הנדל"ן הוא כמו כל שוק אחר. מחירי הדירות נקבעים בהתאם להיצע ולביקוש. לכן, על מנת להעריך את כיוון מחירי הדירות בעתיד, צריך לבחון את הביקוש וההיצע.

ביקוש

הביקוש לדירות נובע משלושה מקורות עיקריים: זוגות צעירים הרוכשים דירה ראשונה, משפרי דיור המחליפים דירה אחת בדירה אחרת ומשקיעם הרוכשים דירה להשקעה.

- זוגות צעירים: הביקוש מצד זוגות צעירים אמור להיות קשיח לכאורה, כיוון שמדי שנה מצטרפים זוגות חדשים למעגל רוכשי הדירות. אך המצב איננו כך. העלייה החדה במחירי הדירות מחד, ואי עלייה בשכר הממוצע מאידך, לא מאפשרות לזוגות רבים לרכוש דירה. העלייה בריבית בנק ישראל בשנתיים האחרונות לצד דרישת בנק ישראל מהבנקים להקשיח התנאים לקבלת משכנתא (דרישה להגדלת ההון העצמי שעל הרוכש להעמיד בעת רכישת דירה והגבלת המשכנתא במסלול פריים), גם הם מקשים על הרוכשים הפוטנציאלים ומקטינים את הביקוש לדירות.

- משפרי דיור: למשפרי הדיור אין השפעה מהותית על רמת הביקושים כיוון שהם קונים דירה אחת אך באותה עת מוכרים דירה אחרת.

- משקיעים: בשנת 2008 חוסכים רבים פדו קרנות נאמנות וקופות גמל בשל החשש הכבד לכספם. באותה עת, בנק ישראל הוריד את הריבית לרמתה הנמוכה אי פעם. המשקיעים אשר "זכו" בריבית אפסית על פקדונותיהם בבנקים חיפשו אחר אלטרנטיבת השקעה סולידית עבור כספם ומצאו בשוק הנדל"ן אלטרנטיבה ראויה. ניתן היה לרכוש דירות במחיר סביר בעזרת משכנתא בריבית נמוכה מאוד, להשכיר את הנכס ולקבל עליו תשואה נאה.

כיום, לאחר העלייה החדה במחירי הדירות ובעלויות המימון, התשואה למשקיע מהשכרת דירה ירדה בחדות. לכן הביקוש לדירות מצד משקיעים יורד.

היצע

- התחלות בניה: בשנה האחרונה עומד קצב התחלות הבניה על מעל 40 אלף יחידות דיור בשנה, לאחר שנים ארוכות בהן עמד קצב התחלות הבניה על כ- 30 אלף יחידות בלבד.

- קבלנים: הקבלנים שהאיצו בשנתיים האחרונות את קצב הבניה ומכרו דירות כמו פיצוחים, עומדים כעת בפני אתגר קשה. פרוייקטים רבים הנמצאים בתהליכי תכנון ובנייה שונים, אמורים להמכר בשנים הקרובות. העלייה בריבית בישראל והארועים בעולם גרמו להתייקרות בעלויות המימון של הקבלנים ולקשיים בקבלת מימון נוסף (מרבית אגרות החוב של החברות העוסקות בבניה נסחרות בתשואה של כ-10% ויותר, תשואה אשר איננה מאפשרת כעת גיוס חוב נוסף בבורסה). גורמים אלו יאלצו הקבלנים להגביר את קצב מכירת הדירות. לשם כך הם יידרשו לתת הנחות על מנת לפתות קונים.

- מיסוי: משרד האוצר נתן למוכרי הדירות פטור ממס שבח לתקופה מוגבלת של שנתיים. פטור זה אמור להאיץ במשקיעים אשר רכשו דירות להשקעה להעמיד את דירתם למכירה ולממש את השקעתם ברווח נאה.

- אלטרנטיבות השקעה: אומנם הריבית כיום איננה גבוהה במיוחד, אבל היא עלתה מרמת השפל שנרשמה בתחילת שנת 2009. בפני המשקיעים עומדות כיום אלטרנטיבות השקעה ראויות ברמות סיכון שונות, החל מפקדונות בבנקים ורכישת אג"ח מדינה וכלה באג"ח קונצרני ובמניות.

- אווירה: האוירה בשנה האחרונה השתנתה מאוד. אי יציבות שלטונית / בטחונית באיזור, משבר החובות באירופה, המחאה החברתית והירידות בבורסה, כל אלו גורמים לתחושת חוסר ביטחון ולירידה בתחושת העושר של הציבור. סיבות גורמת לאנשים לעצור ולהמתין "לראות מה יהיה". הן עוצרות בעדם מלקבל החלטות לגבי רכישות גדולות.

לסיכום, שוק הנדל"ן הינו שוק כמו כל שוק אחר. המחירים בו נקבעים על פי אותם כללים מוכרים של ביקוש והיצע. בניגוד לבורסה בה ישנה התאמת מחירים מהירה מאוד, בשוק הנדל"ן דברים זזים לאט.

למרות שיש לאנשים נטייה לחשוב שמה שהיה הוא שיהיה. רבים מיואשים מדיבורים על ירידת מחירים שמבוששת להגיע. למרות ניסיונות השכנוע מצד גורמים שונים שטוענים שמחירי הדיור צפויים להמשיך ולעלות, ומנמקים זאת בטיעונים כמו "ישראל מדינה קטנה וקיים בה מחסור בקרקעות" (ישראל היתה באותו הגודל גם לפני 5 שנים ומחירי הדיור לא עלו באותו הקצב). למרות כל אלו, מחירים נקבעים לפי היצע וביקוש, ואלו מצביעים כרגע על כיוון ברור.

רביב רזניק, מנהל השקעות בכיר בטאלנט בית השקעות