מחאת האוהלים אשר פרצה לפני כחודש העלתה שוב לכותרות את סוגיית המחסור האקוטי ביחידות דיור ברחבי הארץ. העיר תל אביב הינה אחת מהסובלות העיקריות ממחסור בדירות שנובע מהביקוש הגדול לדירה בעיר הגדולה וממיעוט אזורים לפיתוח. אולם כשבוחנים את השכונות הגובלות במרכז תל אביב מגלים שלא חסרים שטחים לפיתוח בתהליכים של התחדשות עירונית.

רובע 9, הכולל את שטחי העיר שממזרח לאיילון, משכונת נחלת יצחק בצפון ועד לשכונת עזרא, הארגזים ולבנה בדרום, מאופיין בצפיפות מגורים נמוכה, בהשוואה לכלל העיר, בבינוי נמוך ובריבוי יחסי של שטחים פתוחים.

ניתן להוסיף 8,000 יחידות דיור

עיריית תל אביב פרסמה ביוני 2010 מסמך מדיניות לפיתוח האזור אשר מטרתו העיקרית היא לצופף ולחדש את מרכז הרובע, קרי אזור יד אליהו ופרבריו הקרובים. הוגי המסמך מעדיפים לא להרוס ולבנות מחדש את השכונה, אלא להרחיב את מרבית המבנים באמצעות עיבוי ובניית אגפים נוספים. רק בחלק קטן מהאזור יתאפשר פינוי בינוי עם בניינים בגובה של עד 25 קומות. במרבית השטח ניתן הבניינים הישנים יעובו ויתנשאו לגובה מקסימאלי של 5 עד 10 קומות.

כיום ברובע כולו יש 9,500 יחידות דיור והמסמך מציג שלושה תרחישים לבינוי בשכונה: לפי תכנית המימוש המינימאלית יתווספו לשכונה כ-3,750 יחידות דיור במסגרת עיבוי אינטנסיבי בלבד למבנים. לפי תכנית המימוש החלקי, יתווספו כ-5,300 יחידות דיור, חלקן במסגרת עיבוי אינטנסיבי וחלקן במסגרת בנייה חדשה. לפי תכנית המימוש המקסימלית, שהסיכוי שתתממש נמוכה מאוד, יתווספו לרובע כ-8,000 יחידות דיור, במסגרת עיבוי אינטנסיבי ובנייה חדשה מרובה במסגרת פינוי בינוי.

הדמייה של ציר לה גארדיה (מתוך תכנית מדיניות לרובע 9 - עיריית ת"א)

"יש בניינים עם תנאים כמו במומבאי"

נציין כי בימים אלה נמצאים בהתקדמות משמעותית שני פרויקטים של פינוי בינוי במזרח תל אביב. הפרויקט הראשון שנקרא המאבק בדרך השלום נמצא על פינת רחוב המאבק ודרך השלום. במתחם יש כיום 182 דירות והצפי הוא שיבנו בו 550 יחידות דיור. חברת אשדר נבחרה לבצע את הפרויקט והדיירים יקבלו דירות בגודל של כ- 110 מ"ר (היום חיים בדירות שבין 50-60 מ"ר), מרפסת שמש, חניה וכו'. המתחם השני נמצא בחלק המערבי יותר שמגיע עד לקולנוע שביט בגבעתיים. במתחם זה יש כ-150 דיירים וחנויות אשר נמצאים כעת בשלב של בחירת יזם.

עו"ד מירה בורנשטיין, המייצגת את הדיירים בשני הפרויקטים, אומרת כי "לא עשו דבר חכם, בחרו באופן שרירותי לבצע פינוי בינוי בציר לה גארדיה, בחלק הנושק לנתיבי איילון ובמתחם קטן בדרך השלום. בכל שאר השטח החליטו לבצע עיבוי של בניינים במסגרת תמ"א 38. ניצול הקרקע מינימאלי, במקום להוסיף 8-10 יחידות דיור לבניין ניתן להוסיף 40 יחידות דיור. אם רוצים ליצור בנייה מרקמית, אפשר לבנות על ציר לה גארדיה בניינים נמוכים יותר ומאחוריו להקים מגדלים. אזור יד אליהו יכול להיות לא פחות טוב מצפון תל אביב, במקום שיכוני שנות ה-50 חייבים לבנות לגובה".

תכנית פינוי בינוי בדרך השלום (באדיבות ציפור אדריכלים ותכנון ערים)

בורשטיין מציינת כי ניסתה לבצע פינוי בינוי בשיכון של דיור ציבורי, אך ללא הצלחה: "התנאים שם מחפירים כמו במומבאי, אין לבניינים ערך שימורי, אך בעירייה התנגדו לבנייה לגובה מחשש שהעניים לא יעמדו בתשלומי דמי הניהול היקרים. לא חייבים לבנות דירות של 200 מ"ר, אפשר לבנות דירות של 90 מ"ר". עוד טוענת בורנשטיין כי העירייה אינה פועלת באופן עקבי- "חזי ברקוביץ', מהנדס העירייה טען לא פעם שתמ"א 38 זו שגיאה, אבל כשמבקשים לבצע פינוי בינוי פתאום זה בסדר לבצע תמ"א 38. תראו מה קורה ביהוד? יש שם ראש עיר חכם והגיוני שמבצע 10 מיזמים של פינוי בינוי כיום."

"נוצר מצב לא בריא של סחר בחתימות"

אודי כרמלי, הארכיטקט שתכנן את רובע 9, שולל את טענותיה של בורנשטיין ואומר כי במסגרת התכנית יוכפל מספר היחידות דיור בכל בניין שיבוצע בו עיבוי. "באמצעות הכלי הזה לא מוציאים אנשים מהבתים, לא צריכים רוב גדול של הדיירים לביצוע הפרויקט ומאפשרים לשכונה ולקהילה להמשיך להתקיים. אנחנו לא שוללים פינוי בינוי וחלק גדול מהתכנית אף מאפשר זאת, אולם ביקשנו להגבילו בתכנית כדי ליצור ודאות, נוצר מצב לא בריא של סחר בחתימות והימנעות משיפוצם של המבנים ומתשלום ועד בית בשל הציפייה לפינוי בינוי."

"כבר עכשיו אנחנו מתחילים לראות עבודות בשטח", מוסיף כרמלי. "יש שביעות רצון גם של התושבים וגם של היזמים, מתייחסים לכל בניין בנפרד עם הסיפור שלו בראייה יותר מאוזנת ופחות דוגמטית". לדבריו התכנית תיושם ב-10-15 השנים הקרובות.

ארז כהן, שמאי המקרקעין, טוען כי ליד אליהו יש פוטנציאל אדיר ואם היו מנצלים את שטחה כיאות במסגרת תהליך של פינוי בינוי ניתן היה להכפיל ואף לשלש את מספר הדירות ולפתור חלק ניכר ממצוקת הדיור בעיר. "ניתן היה ליצור שכונה חדשה עם אוכלוסייה חדשה ולשנות את המקום, אך בעירייה לא רצו להשקיע את המשאבים, לא ראו בכך משימה מספיק חשובה. אנחנו נלקק את הפצעים בהמשך, עיבוי פינוי רק ינציח את העוני וכמעט לא יוסיף יחידות דיור. חלק מהאדמות בשכונה הן ביידי העירייה, דבר שהיה מקצר משמעותית את תהליכי פינוי הבניינים."

כתבות נוספות בנושא:

בועת הנדל"ן, היום שאחרי: מה השיעור הצפוי של ירידת מחירי הדירות בישראל?

המחירים טסו לשמיים - אז למה עדיין יש בת"א בניינים חצי מתפרקים? מומחי נדל"ן מתייחסים לתופעה - צפו בתמונות