מי שמאמין לא מפחד: שלוש מניות נדל"ן חבוטות שיכולות לתבל לכם את תיק ההשקעות
אדר עציוני- אנליסט נדל"ן של מגדל שוקי הון מסמן היום שלוש מניות נדל"ן חבוטות בעלות פוטנציאל להניב רווחים יוצאי דופן ולעניין את המשקיעים אוהבי הסיכון. עוד מצויין כי ההשקעה הינה לטווח בינוני-ארוך. אזורים שווי שוק: 363 מיליון שקלים. שער: 6.6 מחיר יעד: 13 דיסקאונט: 49% הסיכון הוא נטל חוב גבוה לטווח הקצר, אי עמידה בהתניות מול מוסדות פיננסיים ומחזיקי אג"ח וחשש להורדת דירוג. מניית היתר אשר איבדה השנה 54% ורק החודש 9.5% נסחרת בשפל של חודשים. במגדל מאמינים בכוח המותג להמשיך למכור וסבורים כי המימושים הרבים יכניסו מזומנים לקופת החברה ויש מי שמוכן ומסוגל לתמוך בחברה כספית במידת הצורך. "האסטרטגיה החדשה של החברה מדברת על התמקדות בשוק המגורים הישראלי בלבד במקביל למימוש נכסים בחו"ל והקטנת המאזן ע"י מכירת נכסים מניבים בישראל עם עודף חיובי על ההתחייבויות". עוד מציינים כי יתרונה המרכזי של החברה הם הקרקעות האטרקטיביות למגורים ולמניבים באזורי הביקוש אשר ניתנות לפיתוח או למכירה. כמו כן, ההחזקה של 50% בקניון עיר ימים המיועדת למכירה בטווח הקצר עשויה להציף ערך רב. במחצית השנייה צפויה החברה להתחיל בשיווק של עוד כ-5 פרויקטים חדשים באזורי הביקוש. אלביט הדמיה שווי שוק: 535 מיליון שקלים שער: 20.5 מחיר יעד: 34 דיסקאונט: 40% הסיכון הוא חשיפה לשווקים מתפתחים ומסוכנים וחשיפה דומיננטית למט"ח. המניה חבוטה ונסחרת במחירים נמוכים בכ-35% מרמות השפל בשיא המשבר זאת בצל הסתבכויות של בעל השליטה, מוטי זיסר, עם חוב לבנק הפועלים. במגדל סבורים כי המחיר מגלם בתוכו את הסיכונים ומהווה אופציה זולה על הנדל"ן במזרח אירופה. "פוטנציאל בפלאזה סנטרס ובהשקעה בארה"ב, יציבות בתחום המלונאות (מלונות הולנד ובלגיה הועמדו למכירה והמלון בבוקרשט ממשיך להשתפר), תחילת תזוזה איטית ע"י עסקאות קומבינציה בפעילות המשותפת עם פלאזה בהודו, והמתנה להתקדמות בפעילות המדיקל". במגדל מציינים לטובה את פלאזה סנטרס בזכות תנהלות שמרנית ובאזורי ביקוש, הבטחת מימון מראש, ניסיון, קשרים הדוקים עם שוכרים ומאזן יציב ואף נותנים לה דיסקאונט גדול יותר של כ-45%. אלקטרה נדל"ן שווי שוק: 456 מיליון שקלים שער: 17.6 מחיר יעד: 34 דיסקאונט: 48% הסיכון- המשך מחיקות (בעיקר באירופה), רמת מינוף גבוהה, נכסים רבים המתומחרים באירו, צורך בהזרמת הון עצמי נוסף בעת מחזור חובות על נכסים קיימים בחו"ל, יחס צונן מצד שוק ההון בגיוס האג"ח האחרון. המניה ירדה כ-40% מתחילת השנה ויצאה ממדד ת"א 100. במגדל סבורים שהמחיקות לא יהיו בסדר גודל מהותי וכי המניה מעניקה חשיפה לפעילות מבוזרת עם פוטנציאל עתידי רב כאשר היא המועדפת ביותר מבין שלוש המניות מבחינת הדיסקאונט וביחס סיכון-סיכוי במגדל מציינים מכירות (שצפויות להמשך) של נכסים עם פוטנציאל מוגבל בשווקים כגון ישראל וקנדה, אשר מאפשרים כיום מכירות בתשואות נמוכות למדי, החברה מתחילה באופן הדרגתי להיות גם בצד הרוכש (רכישת 85% מנכס מסחרי בגרמניה ו-12.5% ממתחם תנובה). על פי מגדל, בפעילות היזמית, מלבד 2 הפרויקטים המוצלחים (מגדל אלקו ו-Sea1), שוקדת כעת החברה על שיווק מגדל הרכבת הכולל בעיקר שטחי משרדים למכירה. המיקום במרכז ת"א מקטין את הסיכון. לגבי חלק החברה במתחם תנובה, איננו רואים יתרון בהחזקת מיעוט בפרויקט גדול ועתיר אי ודאות. פרויקט נוסף שהחברה מעורבת בו הוא הסבת בניין משרדים במונטריאול למגורים (63 יח"ד, 90% של החברה), עם ביקוש נאה לדירות המשווקות וצפי לרווח גולמי של מעל 20%.
- 12.קובי 01/08/2011 23:19הגב לתגובה זוראיתם מה אלביט הדמיה עשתה בנסדק? זהירות!!!
- 11.600 01/08/2011 20:23הגב לתגובה זומנסים לדחוף מניות זבל לאנשים שלא מבינים, ואלאק אנאליסט
- 10.אני 01/08/2011 18:57הגב לתגובה זואני מזהה אפסייד של 50 אחוז במעו" ף בטווח הבינוני-ארוך.... המעוף לדעתי ייפול לשער 300 ועוד 8 שנים יגיע ל-1800...זה בינוני ארוך...אתה בדיחה מהלכת...טור מיותר
- 9.אורי 01/08/2011 18:41הגב לתגובה זוכל הזמן הבורסה רק יורדת על איזה דיסקאונט הוא מדבר בכלל?
- 8.למה לקנות מניית אלביט כשאגחים שלה נותנים 20%? (ל"ת)סיכון האגח נמוך יותר 01/08/2011 18:35הגב לתגובה זו
- 7.אזרח פשוט 01/08/2011 18:27הגב לתגובה זולמגדל יש אחזקות משמעותיות באזורים, אין פלא שממליצים
- 6.שם ההזדמנות (ל"ת)אפריקה ישראל 01/08/2011 17:25הגב לתגובה זו
- 5.לייפוייב אופציה2 שימו לבבבבבבבבבבבבבבבבבבבבבב (ל"ת)רק לייפוייב 01/08/2011 17:21הגב לתגובה זו
- 4.א.א 01/08/2011 17:18הגב לתגובה זולקחת שלוש חברות שהעתיד שלהן מוטל בספק והחלטת שהדיסקאונט שלהן הוא 50% - כי לא הנחת שהן ימשיכו להפסיד. ומה אם הן ימשיכו באותה צורה גם עכשיו ? העיקר לזרוק מחיר יעד כדי לייצר כותרות. אלקטרה נדל" ן - עם הניהול הכושל שלה ונכסים שהבנקים מחרימים לה על ימין ועל שמאל. אלביט הדמיה - אם יש ספק שהיא בכלל תשלם שווי מלא של אגרות החוב אז המניה שווה אפס! איך מחיר 34? אתה חי בסרט? ואזורים - חברה שאפילו המנהלים לא יודעים מה הם יעשו כי הרגע כולם נכנסו לתפקיד - ואתה מתיימר לדעת - אופטימי מצידך.
- 3.ש.ק. 01/08/2011 16:01הגב לתגובה זואדר לא כל יום פורים.יש עוד מנייה חבוטה,קוראים לה מגדל.עד שמגדל לא תראה שהיא חברה מצליחה אל תחלק עצות לאחרים
- 2.רק אפריקה !!!! (ל"ת)אפריקה 01/08/2011 15:52הגב לתגובה זו
- שמוליק 01/08/2011 17:30הגב לתגובה זוממש לא... אבל אפריקה נכסים מומלצת ביותר
- 1.יניב 01/08/2011 14:48הגב לתגובה זורווח אדיר!!!!! הזדמנות נדירה!!!!
שי בייליס (רשתות)תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?
פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה
הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס.
המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.
במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.
פערים חריגים בין שכר לבין תרומה ממשית לחברה הם בדרך כלל הדגל האדום שמפעיל חקירה. העסקת עובדים פיקטיביים או רישום הוצאות שכר כוזבות אינה תופעה חדשה. בשנות ה-90 ותחילת שנות ה-2000 זה היה כלי נפוץ בחברות קטנות ובינוניות, ולעיתים אף בחברות ציבוריות, להעברת כספים לבעלי עניין. החקיקה והאכיפה התקדמו מאז, אך המקרים ממשיכים לצוץ, לעיתים בסכומים גבוהים מאוד. ההשלכות הן לא רק פליליות. ברגע שחברה נחשדת או נתפסת בעבירות כאלה, היא מסתכנת בנזק תדמיתי קשה, בפגיעה ביחסים עם משקיעים ובבעיות מול גופים מממנים. החוק מטיל אחריות ישירה גם על מנהלים ודירקטורים, ולא רק על החברה. בעצם מדובר על 'הרמת מסך' שבה חברה אשר כביכול היא 'חברה בע"מ' ובעלי המניות בה חסינים. עד למקרה כזה של תרמית ופגיעה ישירה במשקיעים וברשות המסים. המשמעות היא שגם אם העבירה בוצעה ב'דרג נמוך', מנהלים בכירים שלא פיקחו או שלא מנעו את ההפרה יכולים להיחשב אחראים לה. המקרה של שי בייליס ופורמולה וונצ'רס ממחיש עד כמה רישום משכורות פיקטיביות הוא לא 'טריק חשבונאי' אלא עבירה שיכולה להגיע גם למאסר בפועל. מדובר במעשה שפוגע בציבור, בחברה עצמה ובשוק ההון כולו.
מסלול של 'הסדר כופר'
על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)עתירה נגד החוק על רווחים כלואים - האם יש סיכוי למנוע את החוק?
בית המשפט לא נוהג להתערב בחוקים ותקנות מיסוי; הוא מאיר את זה לרשויות המס
קבוצת רואי חשבון ואיגוד לשכות המסחר עותרים לבג"ץ נגד החוק החדש - מיסוי על רווחים כלואים, בטענה לפגיעה בזכויות יסוד וחוסר שוויון. הרקע לחוק זה נעוץ במאמצי הממשלה להגביר גביית מיסים מרווחים צבורים בחברות, תוך התמודדות עם גירעונות תקציביים גדלים בעקבות הוצאות מלחמה והשקעות ציבוריות. נדיר מאוד שבית המשפט מתערב בתקנות וחוקים של רשות המס, הוא נותן גיבוי לרשות המקצועית ולא נכנס לנושאים מקצועיים. לא נראה שהפעם זה יהיה שונה.
חוקים דומים קיימים במדינות כמו ארה"ב (עם מיסוי על רווחים לא מחולקים בחברות S-Corp) ובריטניה (IR35), אך בישראל הוא ייחודי בתחולה הרטרואקטיבית שלו, מה שמעורר ביקורת חריפה על פגיעה באמון הציבור במערכת המיסוי. העותרים, בהובלת איגוד לשכות המסחר ונציגי מקצועות חופשיים, טוענים כי החוק מהווה הפרה חוקתית, ומציינים כי הוא נחקק בחיפזון במסגרת חוק ההסדרים, ללא דיון ציבורי מספק.
חוק הרווחים הכלואים, שנכנס לתוקף בתחילת שנת 2025 כחלק מחוק ההסדרים, מעורר סערה עוד לפני שחוקק. לכאורה החוק נועדה להילחם בתופעת "חברות ארנק" - חברות מעטים שבהן בעלי שליטה צוברים רווחים כדי לדחות תשלומי מס אישיים גבוהים יותר, אלא שבפועל הוא חל על רבבות רבות של עסקים, גם עסקים לגיטימים, לא כאלו שהוקמו לתכנון מס.
לפי נתוני משרד האוצר, החוק כבר הניב גבייה של למעלה מ-10 מיליארד שקלים בשנה הראשונה, בעיקר מחלוקות דיבידנד מוקדמות, אך מבקרים רואים בו כלי דרקוני שמעניש יזמות ויעילות כלכלית. מדובר ברפורמה מקיפה שמבקשת לשנות את מבנה המיסוי של חברות מעטים בישראל ולהטיל מסים על רווחים שלא חולקו. ההיסטוריה של חוקים כאלה בישראל כוללת ניסיונות קודמים, כמו תיקון 89 לפקודת מס הכנסה בשנות ה-2000, אך החוק הנוכחי רחב יותר ומכוון בעיקר לחברות נותנות שירותים עם מחזור עד 30 מיליון שקלים. כעת מוגשת נגדו עתירה לבג"ץ מטעם איגוד לשכות המסחר וקבוצת רואי חשבון ויועצי מס שהתאגדו לצורך המהלך.
- רשות המסים פתחה את ההגשה לפיצוי על אובדן שכר דירה לנכסים שניזוקו במבצע "עם כלביא"
- העלים מליונים מרווחי קריפטו - ונתפס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעתירה נטען כי החוק פוגע פגיעה קשה בזכויות חוקתיות לרבות הזכות לקניין, חופש העיסוק ועקרון השוויון. הזכות לקניין, המוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, נפגעת לדברי העותרים משום שהחוק כופה חלוקה או מיסוי על נכסים שכבר מוסו בעבר, מה שיוצר מיסוי כפול בפועל. חופש העיסוק נפגע בכך שהחוק מתערב בהחלטות עסקיות לגיטימיות, כמו שמירת רווחים להשקעות עתידיות או כרית ביטחון. עקרון השוויון מופר, שכן החוק מתמקד בחברות קטנות בעוד גופים גדולים פטורים. לטענת העותרים, מדובר בחוק מורכב ותקדימי שנחקק בלוח זמנים קצר, ללא היוועצות מספקת וללא בחינה של השלכותיו הכלכליות ארוכות הטווח. השלכות אלה כוללות פגיעה בתחרותיות, בריחת הון לחו"ל, והפחתת תמריצים להקמת עסקים חדשים, כפי שמעידים דוחות כלכליים ממכון אהרן ומבנק ישראל.
