אופטימיות זהירה? "מחירי הנדל"ן יבלמו ב-2012 על ידי שוק האג"ח"

בשבוע שעבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את נתוני התחלות הבנייה לשנת 2010 לפיהן ההיקף הגיע ל-39 אלף יחידות דיור, הגדול ביותר מאז שנת 2000. ברבעון האחרון של 2010 נבנו למעלה מ-10 אלף יחידות דיור. כמו כן נרשמה עלייה במספר הדירות בבנייה פעילה והן מתקרבות ל-70 אלף, הרמה הגבוהה ביותר מ-2001.

רפי גוזלן, אסטרטג המאקרו של לידר שוקי הון, אומר כי ההבדל העיקרי בין התקופות הוא שב- 2001 היה רכיב הבנייה הציבורית דומיננטי יותר ועמד על כ- 1/3 לעומת כ- 1/8 בלבד כיום. "למרות העלייה המואצת בהיקף הבנייה רמת המלאים נותרה כמעט ללא שינוי בשנה האחרונה, התפתחות המשקפת את העלייה החדה בביקושים. התפתחות זו ממחישה את העובדה כי עלייה בהיצע לבדה אינה מספקת בכדי לצנן את עליית מחירי הדיור מכיוון שתנאי המימון והמיסוי, גם לאחר הצעדים שננקטו בשנה האחרונה, אינם מספקים. להערכתנו, הפיתרון צריך להגיע באמצעות העלאה מהירה יותר של הריבית, שבעת זו מוצדקת גם בגלל ההאצה בסביבת האינפלציה המקומית".

גוזלן מוסיף כי הירידה החדה בריבית היוותה גורם עיקרי בעלייה החדה במחירי הדירות. "סביבת הריביות הנוכחית עדיין נמוכה, אך הצפי לעלייה בסביבת האינפלציה והעלייה הצפויה בעקבותיה בסביבת הריביות במשק תהווה גורם משמעותי בבלימת מחירי הנדל"ן. מכיוון שהפיגור המוערך הוא של כ-4 רבעונים נראה כי עיקר ההשפעה על המחירים לא תורגש ב- 2011 כי אם בשלבים המתקדמים של 2012". לדברי גוזלן, הגרף מציג את השפעת השינויים בריבית על מחירי הדירות, בפיגור של 4 רבעונים. "הריביות שנבחרו הן ריבית בנק ישראל ותשואת האג"ח הצמוד לט"א המייצגים את שני אפיקי המימון העיקריים בנדל"ן למגורים (בשנתיים האחרונות עלה משקל המשכנתאות בריבית משתנה לכ- 50-60% מסך המשכנתאות החדשות לעומת כ- 30% בלבד ב- 2006)".

במיטב בית השקעות, אומר רון אייכל, הכלכלן והאסטרטג הראשי, כי זווית אחרת לבחינת מידת ה"לחץ" בשוק היא מספר חודשי ההיצע. "יחס זה, מחושב כיחס שבין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש לבין מספר הדירות שנמכרו במהלך החודש. למעשה, מספר זה מייצג הוא מספר החודשים שיידרש בכדי למכור את כל מלאי הדירות במשק, בהנחה שלא יתווספו דירות חדשות למכירה. מספר זה על פי נתונים מנוכה עונתיות עמד בינואר על 7.1, שזהו הנתון הגבוה ביותר שנרשם מאז יולי 2010. כלומר, הנתון האחרון מצביע על שיעור המכירה הנמוך ביותר של דירות באופן יחסי להיצע הקיים בשוק, מאז יולי 2010".

עוד מוסיף אייכל, כי קיים קשר הפוך בין מחירי הדירות, לבין מגמת חודשי ההיצע. "אמנם, עדיין לא ניתן להצביע על שינוי מגמה בחודשי ההיצע או מחירי הדירות, אך העלייה בחודשי ההיצע בינואר בהחלט מספקת אופטימיות זהירה לגבי בלימה מסוימת בשוק הדיור למגורים בשוק".