נדל"ן גרמני: "2011 תהיה עדיין טובה להשקעות, אולם חלון ההזדמנויות נסגר"

שוק הנדל"ן בגרמניה חזר בשנת 2010. מנתוני חברת JLL (ג'ונס לאנג לסאל), שהינה אחת מהחברות הגדולות בעולם בתחום של הערכות שווי בתחום הנדל"ן, עולה כי בשנת 2010 הייתה התעוררות משמעותית בהיקף העסקות בתחום הנדל"ן המסחרי בגרמניה.

מהנתונים עולה, כי בשלושת הרבעונים הראשונים צמח היקף העסקאות בנדל"ן למסחר בגרמניה בשיעור של כ-80% לעומת התקופה המקבילה אשתקד לרמה של כ-13.1 מיליארד יורו. ב-JLL מציינים, כי מירב העסקאות התרכזו בשבע הערים העיקריות ברלין, דיסלדורף, פרנקפורט, המבורג, קלן, מינכן, ושטוטגרט, בהן נרשמו עליות מחירים וירידות בשיעורי התשואה בשנת 2010. לפי הנתונים העדכניים, התשואה הנוכחית בשוק המשרדים בערים אלה עומדת בממוצע על כ-5.16%, בתחום מרזי הקניות התשואה עומדת על כ-5.25% ובתחום המסחרי על כ-6%.

לגבי שוק הנדל"ן למגורים, בוצעה לאחרונה עבודה על ידי מחלקת המחקר של דויטשה בנק, שהמסקנה העולה ממנה היא שמחירי הדירות צפויים להמשיך ולעלות גם בשנת 2011, וזאת בהמשך למגמת עליות שנרשמה בשנת 2010. הדבר נובע מהיצע נמוך של דירות , היקף נמוך יחסית של השלמות בניה, יציבות כלכלית ופוליטית, וכמובן שערי ריבית נמוכים ביותר גורמים שכולם תומכים במגמה זו. יצוין, כי האוכלוסייה בגרמניה מונה כמעט 82 מיליון תושבים המתגוררים בכ- 40 מיליון יחידות דיור, כאשר קרוב למחצית ממשקי הבית מונים דייר אחד או שניים. בניגוד לישראל רק כ 42% מהדירות הינן בבעלות המתגוררים בהם (בישראל כ- 70%) נתון הנמוך משמעותית גם מן הממוצע באירופה. עובדה זו קורצת למשקיעים זרים משום שהשוק מטבעו נעשה יותר סחיר ומכיל יותר הזדמנויות השקעה.

ככל הנראה, ההתאוששות בשוק הנדל"ן הגרמני הינה נגזרת של השיפור הכלכלי הכללי במדינה, שכן בשנת 2010 נרשמו בגרמניה גידול בתמ"ג, ירידה באבטלה וגידול בצריכה המקומית. על פי סקר של חברת הייעוץ הבינלאומית Mercer, הערים הגרמניות מובילות במדדי איכות החיים ואף שיפרו את מצבן בשנת 2010 לעומת שנת 2009 (דיסלדורף- רביעית באירופה לעומת שישית אשתקד, פרנקפורט חמישית ומינכן שישית). עמיר ניצני, מנכ"ל זרוע הנדל"ן של קבוצת חבס במערב אירופה, אומר כי גרמניה שומרת על יציבות כאשר כל השווקים באירופה מתכווצים. "לאחר ירידה של גג 20% במחירים רואים חזרה של משקיעים לשוק הגרמני, הן מגורמי פנים והן מגורמי חוץ. המשקיעים המוסדיים מנצלים את הריבית הנמוכה בשוק הגרמנים ורוכשים נכסים כהגנה מפני אינפלציה, תרחיש העשוי להתממש בתקופה הקרובה".

ניצני מציין לחיוב את מערכת החוקים הגרמנית הברורה ואת הקלות היחסית שבהשגת מימון במדינה. "בנקים מסוימים מעניקים מינוף של עד 60% במרווחים מאוד נמוכים וניתן להגדיל את ההלוואה ב-10%-20% בריבית יותר גבוהה, אך עדיין ברמה נמוכה. אנחנו בוחנים עסקאות נוספות בגרמניה ורואים בה שוק חזק שימשיך להיות אטרקטיבי השנה. אומנם לא ניכרת צמיחה באוכלוסיית המדינה, אך עם 80 מיליון תושבים מדובר בשוק הגדול באירופה". ניצני מוסיף כי קבוצת חבס בוחנת את הכניסה לשוק הצפון אמריקני כחלק מהתכנית האסטרטגית של החברה. "גרמניה נמצאת במומנטום של צמיחה איתנה", אומר אילן גיפמן, מנכ"ל אספן גרופ. "פעילותינו במדינה מהווה את אחד ממנועי הצמיחה העיקריים שלנו ואנחנו נמשיך לאתר נכסים במדינה, דוגמת רכישת בניין המשרדים של ענקית התקשורת דויטשה טלקום השבוע בכ- 68 מיליון שקל. בשנת 2010 רכשה אספן בישראל, בגרמניה, בשוויץ ובהולנד נכסים בהיקף של כ- 400 מיליון שקל, תוך ניצול חלון ההזדמנויות הקיים הן מצד הריבית הנמוכה והן מצד התשואות הגבוהות". גיפמן מוסיף כי מחירי הנדל"ן במדינה במגמת עלייה, אולם מציין כי עדיין יש הזדמנויות בשוק. "הנדל"ן המניב בגרמניה עדיין יהיה אטרקטיבי ב-2011, אך חלון ההזדמנויות מתחיל להיסגר לאור מרווחי הריבית המתחילים להצטמצם והתשואה היורדת. שנת 2011 תהיה טובה להשקעות, ב-2012 יהיה הרבה יותר קשה למצוא הזדמנויות".

גם שלמה שרף, מנכ"ל חברת אלקטרה נדלן המחזיקה בנכסים בגרמניה בהיקף של כמיליארד אירו, מאמין כי 2011 תהיה שנה טובה לעסקאות נדל"ן בגרמניה. "שוק הנדל"ן הגרמני משוכלל ביותר ונהנה משקיפות גבוהה. העסקאות בגרמניה אינן עתירות ניהול, ובניגוד למצב בארצות הברית, הוצאות ההחזקה מוטלות על הדיירים ולא על בעל הנכס".

שרף מוסיף כי שכר הדירה בערים הטובות דוגמת ברלין, מינכן, האנובר והמבורג נע סביב 10-12 אירו למ"ר, מחיר הנמוך מעלות הבנייה ויחסית נמוך בהשוואה למקומות אחרים במערב אירופה. בפרנפורט, בירת הבנקאות והעסקים של המדינה, המחיר הוא 15-17 אירו למ"ר.