הציבור יוכל לרכוש 'חלקים' מגורד השחקים האגדי

"הם הפכו את הבניין לקלאסה אמיתית, קלאסה שמשכה כמה דיירים טובים ורציניים, הם נדרשו לעשות שינויים רדיקליים, הם עשו זאת, וזה עבד", כך אמר לורנס לונגואה, מנהל מרכז הריט באוניברסיטת ניו יורק.
עידן קייסר |

אם מישהו יציע לכם לקנות חתיכה מגשר ברוקלין בניו יורק, סביר להניח שהייתם מחייכים ואומרים "לא תודה", תוך סינון המילה "נוכל" מתחת השפתיים.

אם מישהו יציע לכם לקנות חתיכה מבניין האמפייר סטייט בילדינג בניו יורק, כדאי שתחשבו טוב על התשובה שלכם, כי זוהי הצעת לציבור לגיטימית של מניות הבניין.

לפי תחשיביה של אמפייר סטייט נדל"ן בע"מ, החברה ששולטת בגורד השחקים המפורסם הזה, וודאי גורד השחקים ובניין המשרדים המפורסם בעולם, היא יכולה לגייס עבורו לפחות מיליארד דולר.

החברה הופכת עצמה במהלך זה למעין "אגודת מקרקעין" ( real estate investment trust ), שמניותה יסחרו בבורסת NYSE תחת הסימול ESB. בנק אוף אמריקה, מריל לינצ' וגולדמן זאקס יהיו אחראים על ההנפקה. מסמכי האשרור של הריט בבורסה לא ציינו לפי שעה את מספר המניות שיהיה מונפקות או את טווח מחירי המניה.

"זה מהווה איקונין אשר משדרג את העיר" כך אמר ג'ון טאוראנק, סופר הספר שנושא את שם הבניין, והוסיף כי "הוא מייצג את ארצות הברית של אמריקה יחד עם עוד סמלים אחרים כמו פסל החירות והמונומנט של וושיגטון". מי יכול לשכוח את הסצנה האלמותית של קינג קונג על פסגת האמפייר סטייט בילדינג מהסרט המקורי של 1933?

אך אל לנו לצפות לנסיקת המניות כמו כאלו של חברות אינטרנט או טכנולוגיה, מניות ריט לא נוסקות ללא סיבה או מכפילות את שווין תוך שבועיים. הם נקנות כהשקעה לטווח ארוך אשר משלמות דיבידנדים קבועים שנתיים או רבעוניים, ולא מוחזקים לצורך עליית מחיר המנייה ולמכירתה ברווח.

מלבד 102 הקומות של האמפייר סטייט, לחברה יש 12 נכסי נדל"ן נוספים במרכז מנהטן, המהווים 7.7 מיליון פיט רבוע של משרדים, כאשר נכון לרבעון השלישי של שנה שעברה, 80% מהם תחת חוזי שכירויות ארוכי טווח.

"הם הפכו את הבניין לקלאסה אמיתית, קלאסה שמשכה כמה דיירים טובים ורציניים, הם נדרשו לעשות שינויים רדיקליים, הם עשו זאת, וזה עבד", כך אמר לורנס לונגואה, מנהל מרכז הריט באוניברסיטת ניו יורק.

חלק ממטרות הנפקת הבניין היא לשלם עבור שיפוצו וחידושו המתמשך זה כבר כמה שנים, ובהנהלת החברה משערים שידרשו עוד כ-65 מיליון דולר לסיים את השיפוצים. כחלק מהשיפוץ נהרסו קירות פנימיים רבים ונוצרו חללי עבודה חדשניים, והבניין מובא לרמה של גורדי השחקים המתקדמים בעולם.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

פחד ותאוות בצע בוול סטריט: המדד שיכול לעזור לכם לתזמן את השוק

לפי הגישה ששוק המניות מונע על ידי רגשות המשקיעים, פיתחו ב-CNN מדד יחודי המציג את רמת תאוות הבצע מול הפחד בשוק
ידידיה אפק |
שוק המניות יכול להיות מקום מבלבל במיוחד עבור משקיעים חדשים. יום אחד המסכים צבועים ירוק והאופטימיות בשמיים, וביום הבא המדדים יכולים ליפול בחדות כשהסנטימנט משתנה בפתאומיות. אחת השיטות לניתוח המגמות בשוק מסבירה שהשוק נע מעלה ומטה בגלל המשקיעים הקונים והמוכרים שמונעים בעיקר על ידי שני רגשות פחד ותאוות בצע. שיטה זו הולכת יד ביד עם הגישה הקונטרריאנית, שאומרת שכאשר כולם אומרים למכור עליך לקנות מניות, וכשכולם אומרים לקנות אז הגיע הזמן למכור. הרעיון די פשוט אם השוק מונע על ידי תאוות בצע, אז המשקיעים מצפים לתשואה גבוהה מדי והשוק יתקן זאת תוך זמן קצר, באמצעות ירידות שערים. אם השוק מונע על ידי פחד, אז המשקיעים מעריכים בחסר את השוק, וברגע שהפחד הרגעי יעבור השוק יחזור לטפס. מקובל לבחון את רמת הפחד בשוק המניות האמריקני באמצעות 'מדד הפחד', או ה-VIX, שנמצא כיום ברמות שפל של כלל הזמנים. אבל שיטה זו מוגבלת ואינה משקללת גורמים רבים המשפיעים על החלטות המשקיעים, כמו תשואת האג"ח הממשלתי שמהווה אלטרנטיבה בטוחה למניות, או מומנטום ארוך טווח בשוק. מדד ה'גריד' וה'פחד' באתר האינטרנט של רשת CNN פיתחו כלי חדש שמודד את רמת הפחד ותאוות הבצע בשוק המניות האמריקני (Fear & Greed Index) באמצעות שיקלול של 7 אינדיקטורים שונים, שנותנים יחד תמונה כוללת על הרגש שמניע כעת את המשקיעים. המדד מתעדכן מדי יום ויכול לעזור בהחלטות של תזמון הכניסה לשוק (אם כי ראוי לציין שתזמון השוק לפי שיטה זו לא הוכח כיעיל או לא יעיל). המרכיב הראשון שמפיע על המדד הוא המומנטום במדד ה-S&P 500 . המדד המוביל נמצא כעת כ-5% מעל ממוצע 125 הימים האחרונים, ושיעור זה גבוה מהממוצע בשנתיים האחרונות ולכן מצביע על תאוות בצע רבה בשוק. המרכיב השני הוא המרווח בתשואות בין אג"ח זבל לאג"ח בדירוג השקעה הנחשב בטוח יותר. מרווח זה עומד, לפי נתוני CNN, על 2.16% נכון להיום, נמוך משמעותית מהממוצע בשנתיים האחרונות, מה שמסמן גם כן תאוות בצע רבה. המרכיב השלישי הוא ההפרש בין ביצועי שוק המניות לשוק האג"ח ב-20 ימי המסחר האחרונים. נכון להיום, שוק המניות נתן 3.68% יותר מביצועי שוק האג"ח, מה שמסמן תאוות בצע רבה ונכונות לקחת סיכון רב בתיק ההשקעות. המרכיב הרביעי הוא הממוצע השבועי של היחס בין אופציות PUT ל-CALL בשוק הנגזרים. היחס הממוצע עומד כעת על 0.55, כלומר יש הרבה יותר אופציות CALL בשוק מה שמצביע על אופטימיות ופחות רצון לגדר את תיק ההשקעות, כלומר תאוות בצע מצד המשקיעים. המרכיב החמישי הוא היחס בין מספר המניות ב-NYSE שרשמו שיא שנתי חדש , לבין מספר המניות שרשמו שפל שנתי חדש. יחס זה עומד על כ-4% נכון להיום, כלומר מספר השיאים החדשים גבוה ב-4% ממספר המניות שרשמו שפל שנתי ביום המסחר האחרון. גם זה, בדומה לאינדיקטורים הקודמים, מצביע על רמת תאוות בצע גבוהה יחסית בשוק. המרכיב השישי הוא מדד יחודי שנקרא 'מדד סכום המחזור של מקללן' , שמודד את היחס בין מחזור המסחר שנטה לעליות לבין מחזור המסחר שנטה לירידות בחודש האחרון. במהלך 30 הימים האחרונים, יחס זה עומד על 13.74% לטובת המחזורים החיוביים, קרוב מאוד לשיא של השנתיים האחרונות. גם אינדיקטור זה מצביע כעת על תאוות בצע בשוק. המרכיב השביעי והאחרון הוא ה-VIX , המודד את רמת התנודתיות בשוק. המדד סגר את יום המסחר האחרון ברמת 11.68 נקודות, מה שמסמן שרמת התנודתיות הצפויה בשוק נמוכה. אינדיקטור זה מסמן ניטרליות לפי השיטה של CNN. בשקלול כל אלה, בשוק קיימת כרגע רמה קיצונית של תאוות בצע 79% ליתר דיוק. רמה הגבוהה מ-50% מסמנת תאוות בצע, ורמה נמוכה מ-50% מסמנת פחד. רמה הנמוכה מ-25% מסמנת פחד קיצוני, ורמה הגבוהה מ-75% מסמנת תאוות בצע קיצונית. לשם השוואה, אמש עמד המדד על 70% (תאוות בצע), לפני שבוע עמד על 44% (פחד) ולפני חודש עמד על 31%. מי שהיה נכנס לשוק כשהמדד הראה רמה של 15% בתחילת חודש פברואר היה קוצר למעלה מ-10% תשואה על השקעתו עד עכשיו.