רני צים מקבל הלוואה בתנאים נחותים וקורא לזה השקעה
חברת רני צים 1.78% של רני צים פרסמה דיווח מעניין הבוקר - חברת רני צים חתמה על הסכם עקרונות עם לאומי פרטנרס ומזרחי טפחות אינווסט לרכישת 30% (15% על ידי כל אחד מהגופים) ממניות חברת הנדל"ן למגורים מגידו בתמורה לכ-100.5 מיליון שקל. העסקה המשקפת למגידו שווי של 335 מיליון שקל, בדומה לשווי לפיו השקיעה רני צים במגידו במאי אשתקד. במסגרת מסמך העקרונות, הוסכם כי הצדדים יפעלו לבצע הנפקה לציבור של מגידו, בתוך 3 שנים ממועד ההשלמה של מניות מגידו.
רני צים, צילום מאיר אדרי
בתגובה המניה עלתה מעל 8% ומאז היא נחלשה לעלייה של 3.5%. המחזורים גדולים במיוחד. עד 13:00 המחזור מסתכם ב-2.8 מיליון שקל כשהמחזור היומי הממוצע הוא 570 אלף שקל. מסקנה בלתי נמנעת - השוק התלהב מהעסקה.
אבל, אם תעברו על ההסכם המלא, תקבלו בעצם הערכה אחרת לגמרי. רני צים קיבל הלוואה משני הגופים האלו, הלוואה למקסימום 3 שנים שיכולה להתממש בריבית שנתית של 10% - ריבית גבוהה בתמורה למזומן או למניות. אלא שאם זה למניות אזי זה בדיסקאונט של 12.5% על מחיר השוק. אם תרצו, יותר מאשר יש כאן עסקת השבחה, יש כאן עסקת דילול, אבל הכי נכון לראות את העסקה הזו כהלוואה.
- לאומי פרטנרס וברק קפיטל מקימים חברת חיתום משותפת
- חברות ההשקעה של הבנקים: לאומי גדולה, דיסקונט בנסיקה, פועלים מלקקת את הפצעים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי הסכם - "החברה תעניק לכל אחד מיחידי המשקיעים אופציה, הניתנת למימוש בפעם אחת בלבד במוקדם מבין: תום 3 שנים ממועד ההשלמה; או קרות אירוע מהאירועים כמפורט במסמך העקרונות, למכור לה את כל המניות הנמכרות ("אופציית ה-PUT) במחיר למניה השווה למחיר הרכישה למניה בתוספת תשואה שנתית נצברת ברוטו של 10%.
"מימוש אופציית ה-PUT יעשה על-ידי כל משקיע בנפרד לפי שיקול דעתו. החברה תהיה רשאית לשלם את התמורה בגין מימוש אופציית ה-PUT (ככל שתמומש), במזומן או באמצעות הקצאת מניות רגילות של החברה, בדיסקאונט של 12.5% על מחיר הסגירה הממוצע של מניית החברה בבורסה ב-30 ימי המסחר שקדמו למועד הרלוונטי, או בכל שילוב ביניהם, לפי שיקול דעתה של החברה".
אופציית פוט היא אופציה למכור נכס. האופציה כאן היא אופציה למכור את המניות במגידו. הבנקים יכולים להגיד לרני צים, תודה, אבל לא תודה, קח בחזרה. תן לנו 10% ריבית שנתית. עורכי הדין ואנשי הפיננסים מציגים את זה כעסקת רכישה, אבל זו עסקת הלוואה עם אופציה לקבל אקוויטי. אגב, להלוואה הזו יש גם ביטחונות, רני צים תשעבד חלק ממניות מגידו ייזום וכן שעבודים נוספים.
- עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
- פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
במילים אחרות, גופי ההשקעה של לאומי ומזרחי טפחות נכנסים לפוזיציה במגידו של רני צים אשר היא מובטחת בדאונסייד - הלוואה. היה והם ימצאו שזה עם פוטנציאל השבחה, הם יהפכו למשקיעים. ולמה זה כל כך חשוב להבין את מהות העסקה? כי זה לא שהבנקים מביעים אמון ברני צים ומגידו. הם מביעים אמון בהלוואה לגופים האלו בריבית של 10% ותחת ביטחונות מתאימים, למה בעצם לא? הלוואות זה הרבה יותר נוח וקל לתת מאשר להשקיע באקוויטי. אז הכותרות על הבעת אמון של הבנקים ברני צים ו-או הערכות המשקיעים לא נכונות או נכונות חלקית. זה בראש וראשונה הלוואה ולא בתנאים ממש טובים.
שני הבנקים יקבלו מרני צים מרכזי קניות אופציית מכר ( PUT) למכירת המניות הנרכשות על ידם במחיר השווה למחיר הרכישה, בתוספת תשואה שנתית נצברת ברוטו של 10% וזאת במידה ומניות מגידו לא יונפקו בבורסה כאמור.
- 5.צביקה 13/08/2023 20:53הגב לתגובה זומצבו גרוע ואף יותר מזה, יזם בגודל של רני צים אמור לשלם 5% ואם הבנקים הדביקו אותו לריבית כזאת זאת אומרת דרוג אשראי נמוך ומהווה סיכון להחזיר
- 4.אורן 13/08/2023 17:47הגב לתגובה זומהכרות אישית אדם משכמו ומעלה ,אמין ואישה עסקים ממולח
- 3."נער הייתי וגם זקנתי..." ותמיד מתקיים "משפיל גאים עדי.. (ל"ת)אלון 13/08/2023 15:58הגב לתגובה זו
- 2.המניה מחקה את כל העלייה (ל"ת)יוסי ד 13/08/2023 15:29הגב לתגובה זו
- 1.מה שנכון נכון (ל"ת)רמי 13/08/2023 14:35הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
