לקראת ענקית מגורים חדשה: אשדר וקרדן נדל"ן במו"מ למיזוג
קבוצת אשטרום, בעלת השליטה באשדר חברה לבניה, הודיעה הבוקר, כי היא מנהלת מו"מ עם חברת קרדן ישראל למיזוג חברת קרדן נדל"ן יזום ופיתוח , שבשליטתה של קרדן ישראל, לתוך אשדר והפיכתה לחברת בת בבעלות מלאה של החברה.
נציין כי לקרדן נדל"ן חוב של כ-80 מיליון שקל ולאשדר חוב של כ-470 מיליון שקל.
במסגרת עסקת המיזוג, תהפוך קרדן נדל"ן לחברה בת בבעלות מלאה של אשדר ואילו לבעלי המניות של קרדן נדל"ן יוקצו מניות של אשדר חלף אחזקותיהם במניות קרדן נדל"ן. עם זאת, בשלב זה, מתווה המיזוג טרם סוכם סופית ויתכן כי יוסכם בין הצדדים על מבנה משפטי אחר. כמו כן, טרם סוכמו בין הצדדים יתר תנאי העסקה, לרבות יחס ההחלפה של מניות קרדן נדל"ן במניות אשדר.
המיזוג ייצור חברה אחת, שהונה העצמי המצרפי, על פי הדו"חות הכספיים של החברת המתמזגות ליום 31.3.12, מסתכם בכ-700 מיליון שקל, וצבר פרוייקטים בהיקף של למעלה מכ-6,500 יחידות דיור.
רמי נוסבאום, מבעלי קבוצת אשטרום, מסר היום: "קבוצת אשטרום מאמינה בעתיד ענף המגורים בישראל. אשדר וקרדן הינן מהחברות המובילות בענף ומיזוגן ייצור גורם בעל חשיבות בשוק המגורים, עם מספר פרויקטים גדול באזורי הביקוש. להערכתנו ככול שהמיזוג יצא לפועל ייצור המיזוג שלם הגדול משמעותית מסך חלקיו, שיהנה מאיתנות פיננסית גבוהה ושיתוף פעולה עתידי פורה בין בעלי המניות של קרדן ישראל וקבוצת אשטרום בקידום החברה."
אשדר מעורבת בביצוע ובתכנון של כ-30 פרויקטים בהיקף של כ-7,800 יח"ד הכוללים קרקעות לבניית מגורים, פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, מתוכן חלק החברה כ- 4,860 יח"ד. קרדן נדל"ן מתמחה בייזום ופיתוח פרויקטים למגורים ונכסים מניבים בישראל ומעורבת כיום בייזום פרויקטים למגורים בהיקף של כ- 2,500 יחידות דיור ברחבי הארץ. במהלך השנה האחרונה רכשה החברה קרקעות המיועדות ללמעלה מכ- 1,000 יח"ד בפרויקטים שונים ביניהן בתל אביב,באר יעקב, רמת גן , פ"ת ולוד.
לפי דירוג דנס 100 חברות הנדל"ן והבניה של קבוצת D&B, קרדן נדל"ן טיפסה למקום ה-24 מהמקום ה-33 (בשנת 2010) עם סך נכסים של 1.258 מיליארד שקלים, ועליה של 13.3% בנכסים לעומת שנה שעברה. אשטרום, בעלת השליטה באשדר מדורגת בדנס 100 דירוג חברות הבניה במקום ה-4, ירידה מה-Top 3 בשנת 2010 ועם ירידה בהכנסות של 8.7%.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
