צילום: יעקב אטרקצ'י; קרדיט: שלומי יוסף

למה אאורה לא מגיבה לעליות במניית מגידו?

המשקיעים במגידו חוגגים זינוק של 30% ממועד ההנפקה, אבל מניית אאורה, שמחזיקה בה בשיעור משמעותי בקושי זזה; האם השוק כבר מגלם את ההצלחה של מגידו, או שהאטה במכירות והסנטימנט בסקטור מכביד על אאורה?

תמיר חכמוף | 21/07/2025 14:40 (2)

נושאים בכתבה אאורה יעקב אטרקצי מגידו

חברת אאורה אאורה -1.07% , בבעלות איש העסקים יעקב אטרקצ'י, השלימה לפני קצת פחות משבוע הנפקה מוצלחת למגידו מגידו 0.06% , כאשר החברה גייסה כ-181 מיליון שקל לפי שווי של כ-781 מיליון שקל אחרי הכסף. הביקושים היו גבוהים פי 36 מהיקף ההצעה לציבור דבר שדחף את המניה שזינקה בכ-30% ביומיים הראשונים למסחר. השווי שלה כבר עבר את רף ה-880 מיליון שקל, אך בזמן שהמשקיעים מאותתים על אמון בפוטנציאל של מגידו, מניית החברה האם, קבוצת אאורה, כמעט ולא הגיבה ורשמה עלייה של פחות מ-1% בלבד מאז תחילת המסחר במגידו.

הפער הזה מעורר שאלה מעניינת: אם ההנפקה של מגידו מציפה ערך עבור אאורה, מדוע השוק לא מתמחר את זה גם באאורה עצמה?

כמעט פי שלושה בשנה

אאורה רכשה את מגידו ביוני 2024 בתמורה לכ-280 מיליון שקל. מאז, היא השקיעה בהשבחת הקרקעות, ניהול חדש, קידום מכרזים והפכה אותה לזרוע יזמית-ביצועית בפריפריה. בין היתר, מגידו זכתה במכרזים בערד (כ-1,140 יח"ד), וביססה פעילות בפרויקטים כמו KAVA בטבריה, MONO במעלות ו-TRIO באופקים.

ההנפקה של מגידו בוצעה לפי שווי של כ-600 מיליון שקל לפני הכסף (וכ-781 מיליון שקל אחרי), כאשר אאורה מכרה במסגרת זו כ-23% ממניות החברה וכבר בשיבה חלק מההשקעה הראשונית שביצעה ברכישת מגידו רק שנה קודם לכן. מאז ההנפקה זינקה מניית מגידו בכ-30% נוספים, כך ששווי החברה הגיע לכ-883 מיליון שקל, ואאורה ממשיכה להחזיק ב-77% ממנה, כך שההחזקה ששווה כיום כ-680 מיליון שקל.

למה השוק לא מתרגש?

בניגוד לתגובה הנלהבת כלפי מגידו, מניית אאורה עצמה עלתה בכ-0.8% בלבד מאז אותה הנפקה. אחת הסיבות האפשריות היא שייתכן שהשוק כבר מתמחר את מגידו בשווי נדיב כחלק מהשווי הכולל של אאורה, במיוחד לאחר שהחברה דיווחה על הרכישה, ההשבחה והכוונה להנפיק.

סיבה נוספת עשויה להיות קשורה לביצועי הליבה של אאורה. אאורה פרסמה הבוקר את נתוני המכירות למחצית הראשונה של שנת 2025, וניתן לראות ירידה חדה בקצב המכירה הרבעוני. לאחר שבמהלך הרבעון הראשון נמכרו 210 דירות, ברבעון השני נחתך המספר ל-99 בלבד - ירידה של יותר מ-50%. בסך הכול נמכרו 309 יחידות דיור מתחילת השנה ועד סוף יוני, קצב שמציב סימני שאלה כבדים בנוגע ליכולת של החברה לעמוד ביעדים שהציבה בתחזיותיה, לפיהם היא צפויה למכור 1,300 דירות ב-2025. בהתאם לדיווח, גם אם ניקח בחשבון התאוששות הדרגתית בהמשך השנה, נדרש מהחברה למכור יותר מ-990 דירות במחצית השנייה, כלומר כמעט 500 דירות בכל רבעון.

אחד הפרויקטים שהיה עשוי לשנות את התמונה עבור אאורה היה הסטריפ בנתניה. החברה יצאה בקמפיין שיווק אגרסיבי לחבר, בו נאמר כי "ההטבה לאנשי 'חבר' היא דו־ספרתית; אף אחד אחר לא יקבל תנאים כאלה". עם זאת, על פי דיווח של החברה נחתמו כ-405 בקשות הרשמה שכללו דמי רצינות. על פי הערכות, החברה מתכננת להוציא כ-360 דירות למכירה בהטבה, כך שהיה אפשר לשער בחברה ציפו להיענות משמעותית יותר בהרשמה. אם זה אכן המצב, וזה יעיד על קצב המכירות בפרויקט ללא ההטבה, ייתכן שלחברה יהיה קשה להגיע ליעד שהציבה לעצמה.

מה קורה בסקטור

ברקע המצב בסקטור לא מזהיר: 81 אלף דירות תקועות, מחירים שזוחלים למטה, ודירות מחיר למשתכן ״יד שנייה חדשות״ שמתחרות עם הקבלנים - שוק הנדל״ן מגיע לפרשת דרכים: מאחורי הכותרות היבשות של האטה במחירים ומבצעי מימון מסתתר סיפור עמוק יותר: הצפה חסרת תקדים של היצע, שיטות מכירה שמנסות להסתיר את הקיפאון ומילה אחת שאסור להעלות על הלשון: ירידות. להרחבה 81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עוד דבר שעשוי להכביד על המכירות הוא החזרה של דירה בסבסוד ממשלתי. דירה בהנחה חוזרת - 7,500 דירות יצאו בחודשים הקרובים לזכאים אחרי המתנה ממושכת ועתיד בערפל - דירה בהנחה חוזרת. על פי משרד השיכון והבינוי ורמ"י מדובר בהנחה מקסימלית של 25% ועד 550 אלף שקל, דבר שעשוי להשאיר חלק מהרוכשים על הגדר לזמן ממושך.

התמחור של אאורה

הנתונים מעלים את השאלה האם התמחור של אאורה מגלם את החדשות הטובות? מניית אאורה עלתה בכ-70% בשנה האחרונה, ומייצגת שווי שוק של כ-7.1 מיליארד שקל עם מכפיל רווח של כ-23 על רווחי הרבעון הראשון כמייצג. השוק רואה בה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר במרכז הארץ, עם אחיזה בפרויקטים בתל אביב, גבעתיים, רמת גן ונתניה. אך ייתכן שגם שם כבר מגולם רוב הפוטנציאל. כלומר, מניית אאורה נסחרת ברמות שמגלמות הצלחה בפרויקטים המרכזיים, אפילו כשמגידו מצליחה בענק.

הפער בין תגובת השוק למגידו לבין אדישות כלפי אאורה מזכיר שהצפת ערך לא תמיד מתורגמת ברקע ההנפקה למחיר מניה, במיוחד כששווי גבוה כבר מגלם הרבה מהחדשות הטובות.

גרף ביצועי מניית אאורה בשנה האחרונה

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

2.
מתווך דירות 22/07/2025 03:55
הגב לתגובה זו
גם בשאר המדינה יש ירידות מחירים.מספר עסקאות הנדלנ קטן מאוד.משקיעי דירות כבר מבינים שבשנים הבאות מחירי הדירות רק ירדו.לקבלנים אין ברירה אלא למכור כי הריבית שהם משלמים על הכסף גבוהה כ 10 אחוז.בועת הנדלנ מתפוצצת.
1.
וכן השוק מתמחר את בעיית הקברים ביהוד (ל"ת)
אנונימי 21/07/2025 16:58
הגב לתגובה זו

דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקי

אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים

סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"

רן קידר | 04/12/2025 11:59

נושאים בכתבה גבעת אולגה אמריקה ישראל

חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.

התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40% מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".

מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".

העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.

המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).

להמשך הכתבה לחץ כאן

הנהלת בוליגו קפיטל, בכנס השנתי של החברה, צילום: גלעד קבלרצ'יק

"שנת 2025 היא נקודת המפנה של שוק הנדל"ן בארה"ב"- מנכ"ל בוליגו קפיטל

בכנס השנתי של בוליגו קפיטל אמר המנכ"ל אורי גורן כי "לאחר שנתיים של סייקל שלילי, יש היום הזדמנויות רכישה חדשות במדינות הצומחות בארה"ב."

הדס ברטל | 05/12/2025 18:27

נושאים בכתבה ארה"ב נדל"ן עולמי נדל"ן מסחרי השקעות כנס

בכנס המשקיעים השנתי של בוליגו קפיטל, חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב הנסחרת בבורסה בתל אביב, אמר מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים: "פאואל הולך לסיים את הכהונה וטראמפ ישים נגיד שיתמוך במדיניות שלו, להורדת ריבית. שפריר גם העריך כי כנראה שהריבית בארה"ב תרד עוד פעם בדצמבר, והשוק מתמחר שהריבית בעוד שנה תהיה 3%. שפריר אמר את הדברים במושב הראשון של הכנס, שעסק בשוקי ההון הפיננסיים, בו השתתפו מובילי דעה מבתי ההשקעות המובילים במשק. הוא הוסיף גם כי "אף אחד לא יודע לגבי השפעות הבינה המלאכותית, ויש חששות לבועה בתחום. מצד שני, היסטורית, השוק יורד בדרך כלל כשהריבית עולה או כשיש מיתון, ועכשיו הריבית במגמת ירידה ואין אינדיקטורים שמצביעים על מיתון בארה"ב. זה לא אומר שאם השוק יקר הוא לא יעלה עוד פעם וישיג תשואה דו ספרתית", הסביר שפריר, והוסיף כי לתפיסתו, תמיד צריך להיות בלונג ולשמור על פיזור.

עוד דיברה בפאנל, רינת אשכנזי, הכלכלנית הראשית של הפניקס בית השקעות, שהזהירה מפני התרגלות יתר לתנאי השוק החיוביים. "התרגלנו לעליות, ואני מסבירה ללקוחות שלא יתרגלו לזה, כאילו לא היו תקופות לא טובות. משהו צריך להתכנס. הריכוזיות של המדדים בארה"ב מטרידה", אמרה אשכנזי, והוסיפה כי צריך להסתכל על שוק התעסוקה בארה"ב, ומספיק שיהיה נתון רע יותר בתעסוקה ויכולות להתפתח חששות ממיתון.

לדברי אשכנזי, כיום יותר מ־50% מהצמיחה בארה"ב היא מההשקעות בתחומים של הבינה המלאכותית וזה מזין את השוק. "הציבור האמריקאי מחזיק במניות ומרגיש היום עשיר יותר. גם המשקיעים הקטנים הפכו לפעילים בבורסה", אמרה. היא הדגישה כי ב־2026, יותר מתמיד, חייבים לשים דגש על פיזור, ולשקול השקעה גם בכלכלה המקומית, גם בכלכלת ארה"ב וגם בשווקים מתעוררים. "כולם יושפעו מהחדשות בתחום הבינה המלאכותית", הוסיפה.

רו"ח אמיר איל, יו"ר ואסטרטג השקעות ראשי בקבוצת אינפיניטי אילים, הזהיר מפני תרחישים שליליים אפשריים. "זה לא יהיה תרחיש קיצון אם מדד ה-S&P 500 יירד ב־10% עד 20%. גיהוק קטן ב־7 המניות הטכנולוגיות המובילות יכול להביא לירידה של המדד כולו. זה תרחיש שיכול לקרות. לא אתפלא אם יהיה מימוש, אבל השקעות זה לא לתקופה של שנה. כרגע, המומנטום בשוק חיובי, לאחר 3 שנים של עליות", אמר איל.

אך באשר לשוק הישראלי, איל נשאר אופטימי. "ישראל זה המקום להיות בו בהשקעות. אנחנו לא קונים סיפור, אלא מחיר. ישראל נשארת בתמחור בחסר. למרות העלייה של כ־40% במדד תל אביב 125 השנה, ישראל עומדת בפני עשור הזהב שלה. הצמיחה הדמוגרפית, עם 200 אלף אנשים חדשים כל שנה, תוביל לשגשוג כלכלי, אז אנחנו בעד השוק הישראלי", הצהיר.

להמשך הכתבה לחץ כאן