חברת אאורה אאורה 0.75%  , בבעלות איש העסקים יעקב אטרקצ'י, השלימה לפני קצת פחות משבוע הנפקה מוצלחת למגידו מגידו 0.99%  , כאשר החברה גייסה כ-181 מיליון שקל לפי שווי של כ-781 מיליון שקל אחרי הכסף. הביקושים היו גבוהים פי 36 מהיקף ההצעה לציבור דבר שדחף את המניה שזינקה בכ-30% ביומיים הראשונים למסחר. השווי שלה כבר עבר את רף ה-880 מיליון שקל, אך בזמן שהמשקיעים מאותתים על אמון בפוטנציאל של מגידו, מניית החברה האם, קבוצת אאורה, כמעט ולא הגיבה ורשמה עלייה של פחות מ-1% בלבד מאז תחילת המסחר במגידו.

הפער הזה מעורר שאלה מעניינת: אם ההנפקה של מגידו מציפה ערך עבור אאורה, מדוע השוק לא מתמחר את זה גם באאורה עצמה?

כמעט פי שלושה בשנה

אאורה רכשה את מגידו ביוני 2024 בתמורה לכ-280 מיליון שקל. מאז, היא השקיעה בהשבחת הקרקעות, ניהול חדש, קידום מכרזים והפכה אותה לזרוע יזמית-ביצועית בפריפריה. בין היתר, מגידו זכתה במכרזים בערד (כ-1,140 יח"ד), וביססה פעילות בפרויקטים כמו KAVA בטבריה, MONO במעלות ו-TRIO באופקים.

ההנפקה של מגידו בוצעה לפי שווי של כ-600 מיליון שקל לפני הכסף (וכ-781 מיליון שקל אחרי), כאשר אאורה מכרה במסגרת זו כ-23% ממניות החברה וכבר בשיבה חלק מההשקעה הראשונית שביצעה ברכישת מגידו רק שנה קודם לכן. מאז ההנפקה זינקה מניית מגידו בכ-30% נוספים, כך ששווי החברה הגיע לכ-883 מיליון שקל, ואאורה ממשיכה להחזיק ב-77% ממנה, כך שההחזקה ששווה כיום כ-680 מיליון שקל.

למה השוק לא מתרגש?

בניגוד לתגובה הנלהבת כלפי מגידו, מניית אאורה עצמה עלתה בכ-0.8% בלבד מאז אותה הנפקה. אחת הסיבות האפשריות היא שייתכן שהשוק כבר מתמחר את מגידו בשווי נדיב כחלק מהשווי הכולל של אאורה, במיוחד לאחר שהחברה דיווחה על הרכישה, ההשבחה והכוונה להנפיק.

• אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
• ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

סיבה נוספת עשויה להיות קשורה לביצועי הליבה של אאורה. אאורה פרסמה הבוקר את נתוני המכירות למחצית הראשונה של שנת 2025, וניתן לראות ירידה חדה בקצב המכירה הרבעוני. לאחר שבמהלך הרבעון הראשון נמכרו 210 דירות, ברבעון השני נחתך המספר ל-99 בלבד - ירידה של יותר מ-50%. בסך הכול נמכרו 309 יחידות דיור מתחילת השנה ועד סוף יוני, קצב שמציב סימני שאלה כבדים בנוגע ליכולת של החברה לעמוד ביעדים שהציבה בתחזיותיה, לפיהם היא צפויה למכור 1,300 דירות ב-2025. בהתאם לדיווח, גם אם ניקח בחשבון התאוששות הדרגתית בהמשך השנה, נדרש מהחברה למכור יותר מ-990 דירות במחצית השנייה, כלומר כמעט 500 דירות בכל רבעון.

אחד הפרויקטים שהיה עשוי לשנות את התמונה עבור אאורה היה הסטריפ בנתניה. החברה יצאה בקמפיין שיווק אגרסיבי לחבר, בו נאמר כי "ההטבה לאנשי 'חבר' היא דו־ספרתית; אף אחד אחר לא יקבל תנאים כאלה". עם זאת, על פי דיווח של החברה נחתמו כ-405 בקשות הרשמה שכללו דמי רצינות. על פי הערכות, החברה מתכננת להוציא כ-360 דירות למכירה בהטבה, כך שהיה אפשר לשער בחברה ציפו להיענות משמעותית יותר בהרשמה. אם זה אכן המצב, וזה יעיד על קצב המכירות בפרויקט ללא ההטבה, ייתכן שלחברה יהיה קשה להגיע ליעד שהציבה לעצמה.

מה קורה בסקטור

ברקע המצב בסקטור לא מזהיר: 81 אלף דירות תקועות, מחירים שזוחלים למטה, ודירות מחיר למשתכן ״יד שנייה חדשות״ שמתחרות עם הקבלנים - שוק הנדל״ן מגיע לפרשת דרכים: מאחורי הכותרות היבשות של האטה במחירים ומבצעי מימון מסתתר סיפור עמוק יותר: הצפה חסרת תקדים של היצע, שיטות מכירה שמנסות להסתיר את הקיפאון ומילה אחת שאסור להעלות על הלשון: ירידות. להרחבה 81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?

• חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
• אקרו וטרה נדל"ן יוצאות לדרך: 730 דירות חדשות בדרום פלורנטין, אכלוס ב-2030
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?

עוד דבר שעשוי להכביד על המכירות הוא החזרה של דירה בסבסוד ממשלתי. דירה בהנחה חוזרת - 7,500 דירות יצאו בחודשים הקרובים לזכאים אחרי המתנה ממושכת ועתיד בערפל - דירה בהנחה חוזרת. על פי משרד השיכון והבינוי ורמ"י מדובר בהנחה מקסימלית של 25% ועד 550 אלף שקל, דבר שעשוי להשאיר חלק מהרוכשים על הגדר לזמן ממושך.

התמחור של אאורה

הנתונים מעלים את השאלה האם התמחור של אאורה מגלם את החדשות הטובות? מניית אאורה עלתה בכ-70% בשנה האחרונה, ומייצגת שווי שוק של כ-7.1 מיליארד שקל עם מכפיל רווח של כ-23 על רווחי הרבעון הראשון כמייצג. השוק רואה בה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר במרכז הארץ, עם אחיזה בפרויקטים בתל אביב, גבעתיים, רמת גן ונתניה. אך ייתכן שגם שם כבר מגולם רוב הפוטנציאל. כלומר, מניית אאורה נסחרת ברמות שמגלמות הצלחה בפרויקטים המרכזיים, אפילו כשמגידו מצליחה בענק.

הפער בין תגובת השוק למגידו לבין אדישות כלפי אאורה מזכיר שהצפת ערך לא תמיד מתורגמת ברקע ההנפקה למחיר מניה, במיוחד כששווי גבוה כבר מגלם הרבה מהחדשות הטובות.

גרף ביצועי מניית אאורה בשנה האחרונה