הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
יעקב אטרקצ'י; קרדיט: שלומי יוסף
צילום: יעקב אטרקצ'י; קרדיט: שלומי יוסף

למה אאורה לא מגיבה לעליות במניית מגידו?

המשקיעים במגידו חוגגים זינוק של 30% ממועד ההנפקה, אבל מניית אאורה, שמחזיקה בה בשיעור משמעותי בקושי זזה; האם השוק כבר מגלם את ההצלחה של מגידו, או שהאטה במכירות והסנטימנט בסקטור מכביד על אאורה?

תמיר חכמוף | (2)
נושאים בכתבה אאורה יעקב אטרקצי מגידו

חברת אאורה אאורה -2.66%  , בבעלות איש העסקים יעקב אטרקצ'י, השלימה לפני קצת פחות משבוע הנפקה מוצלחת למגידו מגידו -2.47%  , כאשר החברה גייסה כ-181 מיליון שקל לפי שווי של כ-781 מיליון שקל אחרי הכסף. הביקושים היו גבוהים פי 36 מהיקף ההצעה לציבור דבר שדחף את המניה שזינקה בכ-30% ביומיים הראשונים למסחר. השווי שלה כבר עבר את רף ה-880 מיליון שקל, אך בזמן שהמשקיעים מאותתים על אמון בפוטנציאל של מגידו, מניית החברה האם, קבוצת אאורה, כמעט ולא הגיבה ורשמה עלייה של פחות מ-1% בלבד מאז תחילת המסחר במגידו.

הפער הזה מעורר שאלה מעניינת: אם ההנפקה של מגידו מציפה ערך עבור אאורה, מדוע השוק לא מתמחר את זה גם באאורה עצמה?


כמעט פי שלושה בשנה


אאורה רכשה את מגידו ביוני 2024 בתמורה לכ-280 מיליון שקל. מאז, היא השקיעה בהשבחת הקרקעות, ניהול חדש, קידום מכרזים והפכה אותה לזרוע יזמית-ביצועית בפריפריה. בין היתר, מגידו זכתה במכרזים בערד (כ-1,140 יח"ד), וביססה פעילות בפרויקטים כמו KAVA בטבריה, MONO במעלות ו-TRIO באופקים.

ההנפקה של מגידו בוצעה לפי שווי של כ-600 מיליון שקל לפני הכסף (וכ-781 מיליון שקל אחרי), כאשר אאורה מכרה במסגרת זו כ-23% ממניות החברה וכבר בשיבה חלק מההשקעה הראשונית שביצעה ברכישת מגידו רק שנה קודם לכן. מאז ההנפקה זינקה מניית מגידו בכ-30% נוספים, כך ששווי החברה הגיע לכ-883 מיליון שקל, ואאורה ממשיכה להחזיק ב-77% ממנה, כך שההחזקה ששווה כיום כ-680 מיליון שקל.


למה השוק לא מתרגש?


בניגוד לתגובה הנלהבת כלפי מגידו, מניית אאורה עצמה עלתה בכ-0.8% בלבד מאז אותה הנפקה. אחת הסיבות האפשריות היא שייתכן שהשוק כבר מתמחר את מגידו בשווי נדיב כחלק מהשווי הכולל של אאורה, במיוחד לאחר שהחברה דיווחה על הרכישה, ההשבחה והכוונה להנפיק.

סיבה נוספת עשויה להיות קשורה לביצועי הליבה של אאורה. אאורה פרסמה הבוקר את נתוני המכירות למחצית הראשונה של שנת 2025, וניתן לראות ירידה חדה בקצב המכירה הרבעוני. לאחר שבמהלך הרבעון הראשון נמכרו 210 דירות, ברבעון השני נחתך המספר ל-99 בלבד - ירידה של יותר מ-50%. בסך הכול נמכרו 309 יחידות דיור מתחילת השנה ועד סוף יוני, קצב שמציב סימני שאלה כבדים בנוגע ליכולת של החברה לעמוד ביעדים שהציבה בתחזיותיה, לפיהם היא צפויה למכור 1,300 דירות ב-2025. בהתאם לדיווח, גם אם ניקח בחשבון התאוששות הדרגתית בהמשך השנה, נדרש מהחברה למכור יותר מ-990 דירות במחצית השנייה, כלומר כמעט 500 דירות בכל רבעון.

אחד הפרויקטים שהיה עשוי לשנות את התמונה עבור אאורה היה הסטריפ בנתניה. החברה יצאה בקמפיין שיווק אגרסיבי לחבר, בו נאמר כי "ההטבה לאנשי 'חבר' היא דו־ספרתית; אף אחד אחר לא יקבל תנאים כאלה". עם זאת, על פי דיווח של החברה נחתמו כ-405 בקשות הרשמה שכללו דמי רצינות. על פי הערכות, החברה מתכננת להוציא כ-360 דירות למכירה בהטבה, כך שהיה אפשר לשער בחברה ציפו להיענות משמעותית יותר בהרשמה. אם זה אכן המצב, וזה יעיד על קצב המכירות בפרויקט ללא ההטבה, ייתכן שלחברה יהיה קשה להגיע ליעד שהציבה לעצמה.


מה קורה בסקטור

ברקע המצב בסקטור לא מזהיר: 81 אלף דירות תקועות, מחירים שזוחלים למטה, ודירות מחיר למשתכן ״יד שנייה חדשות״ שמתחרות עם הקבלנים - שוק הנדל״ן מגיע לפרשת דרכים: מאחורי הכותרות היבשות של האטה במחירים ומבצעי מימון מסתתר סיפור עמוק יותר: הצפה חסרת תקדים של היצע, שיטות מכירה שמנסות להסתיר את הקיפאון ומילה אחת שאסור להעלות על הלשון: ירידות. להרחבה 81,000 דירות תקועות - והספירה נמשכת: מי המתחרה החדש של הקבלנים?

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עוד דבר שעשוי להכביד על המכירות הוא החזרה של דירה בסבסוד ממשלתי. דירה בהנחה חוזרת - 7,500 דירות יצאו בחודשים הקרובים לזכאים אחרי המתנה ממושכת ועתיד בערפל - דירה בהנחה חוזרת. על פי משרד השיכון והבינוי ורמ"י מדובר בהנחה מקסימלית של 25% ועד 550 אלף שקל, דבר שעשוי להשאיר חלק מהרוכשים על הגדר לזמן ממושך.

התמחור של אאורה

הנתונים מעלים את השאלה האם התמחור של אאורה מגלם את החדשות הטובות? מניית אאורה עלתה בכ-70% בשנה האחרונה, ומייצגת שווי שוק של כ-7.1 מיליארד שקל עם מכפיל רווח של כ-23 על רווחי הרבעון הראשון כמייצג. השוק רואה בה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית, בעיקר במרכז הארץ, עם אחיזה בפרויקטים בתל אביב, גבעתיים, רמת גן ונתניה. אך ייתכן שגם שם כבר מגולם רוב הפוטנציאל. כלומר, מניית אאורה נסחרת ברמות שמגלמות הצלחה בפרויקטים המרכזיים, אפילו כשמגידו מצליחה בענק.

הפער בין תגובת השוק למגידו לבין אדישות כלפי אאורה מזכיר שהצפת ערך לא תמיד מתורגמת ברקע ההנפקה למחיר מניה, במיוחד כששווי גבוה כבר מגלם הרבה מהחדשות הטובות.



גרף ביצועי מניית אאורה בשנה האחרונה

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    מתווך דירות 22/07/2025 03:55
    הגב לתגובה זו
    גם בשאר המדינה יש ירידות מחירים.מספר עסקאות הנדלנ קטן מאוד.משקיעי דירות כבר מבינים שבשנים הבאות מחירי הדירות רק ירדו.לקבלנים אין ברירה אלא למכור כי הריבית שהם משלמים על הכסף גבוהה כ 10 אחוז.בועת הנדלנ מתפוצצת.
  • 1.
    וכן השוק מתמחר את בעיית הקברים ביהוד (ל"ת)
    אנונימי 21/07/2025 16:58
    הגב לתגובה זו
דירות בחריש
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

"גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף הנדל"ן

מידרוג ו-S&P מעלות מודאגות מענף הנדל״ן: לפי הסקירות היקף העסקאות צנח בכ-30%, המלאי הלא מכור זינק ל-82 אלף דירות, והוצאות המימון מכבידות על היזמים; רק ירידת ריבית עשויה להביא להתאוששות וגם אם השוק יחזיק מעמד - התאוששות תגיע רק במחצית השנייה של 2026

מנדי הניג |
נושאים בכתבה נדלן מעלות מידרוג

שוק הנדל"ן למגורים ממשיך לספוג אש. שתי סוכנויות הדירוג הגדולות, מידרוג ו-S&P מעלות, מזהירות שהירידה בביקושים לדירות והמשך סביבת הריבית הגבוהה יוצרים סיכון ממשי ליזמים. לפי הסקירות שפרסמו, גל פשיטות רגל בענף זה כבר לא תרחיש קיצוני אלא אפשרות ממשית, אם המגמות הנוכחיות יימשכו.

אבל האזהרות האלה לא מפתיעות אף אחד הן יותר מראות עד כמה חמור המצב. אנחנו בביזפורטל מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ולא פעם הדגשנו שהמצב בשטח חמור אפילו יותר מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. ובאמת בעונת הדוחות לרבעון השני זה כבר קיבל ביטוי - יזמיות הנדל״ן דיווחו על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים. גם מנכ"ל משרד השיכון, אבי כהן־סקאלי, חיזק אותנו כשאמר: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס".

הנתק בין מחירי הדירות לבין יכולת הקנייה של הציבור רק מעמיק. כיום נדרשות בממוצע כ-169 משכורות כדי לרכוש דירה בישראל. עלות ממוצעת של כ-2.3 מיליון שקל מול שכר חודשי של כ-12,492 שקל, הדגש הוא שזה ממוצע ובאיזור המרכז המחירים אפילו מטפסים למעלה. זה כמובן נתון ארצי, אם בוחנים את אזור המרכז, הפערים קופצים אפילו יותר: בדירות חדשות בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, זה יכול להגיע גם ליותר מ-250 משכורות. זו עלייה חדה לעומת העבר, שממחישה עד כמה שוק הדיור התנתק מההכנסות של משקי הבית. בתחילת העשור הקודם נדרשו כ-128 משכורות בלבד לרכישת דירה ממוצעת, ובשנים האחרונות המספר רק מטפס והרבה מעבר לקצב עליית השכר. במקביל, גם תנאי המימון הפכו קשים יותר, כשהריבית הגבוהה מקשה על קבלת משכנתאות ומשאירה הרבה אנשים מחוץ לשוק.

במידרוג מציינים שמתחילת השנה נמכרו כ-15 אלף דירות חדשות בלבד שזאת ירידה של כ-33% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הנתונים מתבססים על פרסומי משרד האוצר והם מתריעים על שינוי מגמה ברור בשוק. מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הגיע לשיא של כ-82.5 אלף יחידות מה שמשקף כ-31 חודשי היצע (המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים), לעומת 18 חודשים בשנה שעברה. במידרוג מסבירים שהעלייה במלאי נובעת מגידול בהתחלות הבנייה ובהיתרים לפרויקטים חדשים, בזמן שהיקף העסקאות הולך ומצטמצם. כלומר נבנות יותר דירות, אבל פחות נמכרות וזה מוביל לכך שיזמים נאלצים לממן את הבנייה לאורך זמן, כשהם סופגים ריביות גבוהות ועלויות מימון שמכרסמות ברווח.

10 מתוך 17 חברות היזום הציבוריות רשמו ירידה ברווח הגולמי במחצית הראשונה של השנה, ו-6 מהן איבדו מעל 10% מהרווחיות. הסיבות: מבצעי שיווק, עלייה בעלויות הבנייה והתארכות של פרויקטים. במידרוג מזהירים שהמצב הזה פוגע בעיקר ביזמים קטנים או כאלו שממוקדים גיאוגרפית ופחות מסוגלים לפזר סיכונים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
עדי גזית. קרדיט: גדי סיירהעדי גזית. קרדיט: גדי סיירה
ראיון

עדי גזית, מנכ״ל ברקת: ״לאחר המלחמה צפוי שגשוג בשוק המגורים - הביקושים מעולם לא נעלמו״

החברה חוגגת עשור להקמתה, דיברנו בין היתר על העסקה הנוכחית, הזינוק בהיקפי המימון שהחברה מעמידה ליזמים, על פרויקטי הענק בשדה דב ובכיכר המדינה; וגם - מה הוא חושב על ירידת הריבית הצפויה: ״יחזיר לשוק עוד משקיעים״

צלי אהרון |
נושאים בכתבה עדי גזית ברקת

חברת ברקת ברקת 0%   העוסקת בהעמדת מימון בענף הנדל״ן - חוגגת השנה עשור להקמתה, ובמונחים של שוק האשראי החוץ בנקאי, מדובר כבר בתקופה שהופכת אותה לשחקנית ותיקה עם קבלות. מה שהתחיל ב-2015 והוקם על ידי רוני בירם וגיל דויטש, מייסדי בית ההשקעות אקסלנס נשואה, יחד עם המנכ"ל עדי גזית, הפך בשנים האחרונות לגורם משמעותי בשוק אשר מגלגל מיליארדי שקלים בשנה. ברקת ביססה לעצמה מעמד של גוף מימון גמיש, מהיר וכזה שנותן ליזמי הנדל״ן פתרון שלפעמים עדיף על זה של הבנקים. כזה שמדבר באותה שפה עם היזמים, ומצליח לספק פתרונות שהבנקים הגדולים מתקשים לפעמים. וכעת היא מעמידה הלוואת גישור בהיקף של 30 מיליון שקל לחברת YBOX לצורך מימון העסקה לרכישת עד 50% מזרוע ההתחדשות העירונית של קבוצת דמרי.

בענף שמזוהה בדרך כלל עם בנקים ועם בירוקרטיה,  נראה שברקת נכנסה למקום שבו נוצר ואקום: קבוצות רכישה, בעלי קרקע ויזמים שלא הצליחו להשיג מימון לפרויקטים גדולים -מצאו בה את הכתובת. עם השנים החברה התפתחה והפכה לגוף מלווה מרכזי בפרויקטים מהבולטים בישראל, בהם כיכר המדינה בתל אביב. מדובר על אשראי בגובה של למעלה מ-2 מיליארד שקל, ופרויקט שדה דב, שבו היא מעניקה מסגרות אשראי של מעל מיליארד שקל בשיתוף עם גופים מוסדיים כמו מגדל, מנורה ועמיתים.

המודל פשוט אבל חכם: במקום להיות עוד גורם מממן, ברקת רואה את עצמה כשותפה לכל דבר. גזית מגדיר זאת היטב כשהוא אומר: ״בלי המימון שלנו אין פרויקט - אנחנו חלק מהעסקה, לא רק הגוף שמעמיד את הכסף״. הגישה הזו מאפשרת לה לבנות מערכות יחסים ארוכות טווח עם היזמים, לתפור לכל אחד מהם פתרון פיננסי ייחודי ולהפוך לחלק בלתי נפרד מתהליך הבנייה והיזמות עצמה.

במהלך השנים האחרונות, לצד צמיחה בהיקף תיק האשראי וברווחיות, גם התחרות בענף התחזקה: גופים כמו פנינסולה, אמפא קפיטל וגמא מתחרים על אותם יזמים, אך ברקת בוחרת להישאר נאמנה לגישה היזמית שלה - עם דגש על פרויקטים מורכבים, ליווי הדוק ושיתוף פעולה עם המוסדיים. עכשיו, כשהריבית מתחילה להראות סימני ירידה והמלחמה מתקרבת לסיומה, גזית מאמין שהביקושים החזקים ייעורו מחדש, ושברקת תמשיך למלא את החלל שבין הבנקים לבין היזמים.

עדי, נתחיל מהחדשות של היום: העסקה עם YBOX ודמרי. מה עומד מאחוריה?

להמשך הכתבה לחץ כאן