ההכרזה של גייטנר עשתה טוב לדולר: היציג נקבע בעליה של 0.7% ל-4.05 שקלים
נבלמה נפילת הדולר. מטבע הדולר רשם בשבועיים האחרונים ירידות חדות וכבר נגע הבוקר ברמה של 4.01 שקלים אך בשעות האחרונות השתנתה המגמה. לאחר ירידה של כ-0.25% הבוקר, קבע בנק ישראל לפני זמן קצר את השער היציג החדש בעליה של 0.7% לרמה של 4.05 שקלים.
האירו נקבע ללא שינוי ברמה של 5.50 שקלים. בעולם מתחזק הדולר ב-1.24% מול היין היפני לרמה של 96.8 יין לדולר והאירו נחלש ב-0.65% לרמה של 1.355 דולר לאירו.
ברקע, פרסום פרטי התוכנית להצלת סקטור הבנקאות האמריקני. הפרטים יצאו לפי זמן קצר לתקשורת אך בשוק ממתינים לשמוע את מוצא פיו של טימוטי גייטנר, שר האוצר האמריקני, שיציג היום את התוכנית לטיפול ב"נכסים הרעילים".
לפי התוכנית, קרן שיקים הממשל תרכוש נכסים רעילים בסכום של כ-500 מיליארד דולר, זאת אל מול היקף נכסים משוער של 700 מיליארד דולר.
נזכיר כי נגיד בנק ישראל הפרופסור סטנלי פישר, יפרסם היום (ב') את החלטת הריבית לחודש אפריל. הריבית צפויה לרדת, ככל הנראה, בעוד 0.25% לרמה של 0.5% אבל מה שמעניין יותר יהיה ההודעה הנוספת, שבה אולי יכריז בנק ישראל על תוכניותיו לגבי הרכישות בשוק האג"ח הממשלתי ואולי יציג תוכניות נוספות.
הבוקר פורסמו ידיעות לפיהם מתכוונים בבנק ישראל להכריז על שינוי מדיניות - הגדלת כמות הכסף במשק. זאת, באמצעות צמצום הנפקות המק"מ שיגרמו לכך שבנק ישראל לא יספוג את כל כמות הכספים שיוזרמו לשוק. הסכנה היא, כמובן, האצה של האינפלציה, גם אם לא בטווח הקצר אז בעתיד, במקביל להתחדשות הצמיחה.
כלכלני בנק לאומי אומרים בסקירה שבועית שפרסמו היום כי "בטווח הקצר, להערכתנו, הדולר ייסחר בתנודתיות גבוהה לשני הכיוונים. מחד, צפויים מימושי רווחים בעסקאות שורט דולר, ומאידך בחינה מחודשת של רף ההתנגדות העליון שנקבע בשבוע שעבר, סביב 1.375 דולר ליורו. באשר לטווח הארוך יותר, יש לצפות כי מגמת התחזקות הדולר, שהחלה בחודש אפריל 2008, תימשך. התחזקות זו של הדולר תיתמך בעיקר בשוויו על פי שוויון כוח הקנייה, צמצום נמשך בגירעונות הסחר האמריקניים ורמת חוסר הוודאות הכלכלית הגבוהה, אשר חרף העליות האחרונות צפויה כנראה ללוות אותנו גם בחודשים הקרובים".
כלכלני איזי-פורקס מציינים בסקירתם השבועית כי "בהתאם לתרחיש שלנו, הדולר ירד לכיוון 4.02 במסגרת תיקון למגמת העלייה. כפי שציינו, שתי רמות תמיכה רלבנטיות לתיקון הזה: 4.02 ו-3.95-3.92. רק מהלך מתחת ל-3.92 שקל לדולר ילמד על שינוי מגמה משמעותי לטווח הבינוני וזהו לא התרחיש הצפוי. לטווח הקצר, הירידה והתנודתיות צפויים להימשך. ההתנגדות לטווח הקצר היא ב-4.16 שקל לדולר".
גאון: הדולר ימשיך להתחזק
כלכלני בית ההשקעות גאון ציינו בסקירתם השבועית כי "בשבוע הקרוב אנו מעריכים כי הדולר ימשיך להיסחר בטווח שערים של 4.01-4.08 שקל לדולר בתסריט סביר, כאשר בטווח של השבועות הקרובים, על אף המימוש האחרון, היעד שלנו עומד על 4.35 שקל לדולר.
"רמות ההתנגדות הבאות הן 4.08 ו- 4.16 שקל לדולר. קיים גם תסריט בסיכוי קלוש לפיו הדולר ישבור את הרמה הפסיכולוגית 4.00 שקל לדולר, אז הוא ימצא תמיכה ברמה של 3.91 שקל לדולר. בעתיד הרחוק יותר, בהתעלם מן הרעשים, רמת ההתנגדות הקריטית ביותר עומדת על 4.32-4.35 שקל לדולר".
לידר: צפויה הסטה מרכישות מט"ח לרכישות אג"ח
בלידר שוקי הון ציינו בסקירה השבועית כי בקרוב בנק ישראל יגביר את רכישות האג"ח במקביל לירידה בהיקף רכישות המט"ח. "בנק ישראל מאותת שהוא לקראת סיום הורדת הריבית, אך יתכן עוד ירידה של 0.25% (50% הסתברות)", אומרים בלידר.
בקרוב בנק ישראל ימצה את תוכנית רכישות המט"ח בה החל בשנה שעברה ובלידר מעריכים, כי במקביל להקטנת רכישות המט"ח הוא צפוי להגדיל את רכישות האג"ח הממשלתי. בפברואר בנק ישראל רכש אג"ח ממשלתי בסך 260 מיליון שקל בלבד, או 33 מיליון ליום בממוצע, סכום פעוט יחסית למסחר היומי.
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0.13% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאת בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
