צחי ארצי, ראש מערך הבנייה והנדל״ן בבנק לאומי: ״ה’נורמלי החדש’ בענף – ריבית גבוהה, בירוקרטיה חונקת ומחסור בכוח-אדם, אבל השוק מגלה חוסן״

ענף הנדל״ן הישראלי יוצא מהמלחמה עם הרבה מאוד עבודת שיקום צפויה ותנאי שוק מאתגרים: סביבת הריבית הגבוהה, שהחלה להכביד עוד טרם פרוץ המלחמה איתנו בשביל להישאר.

מחסור משמעותי בכח אדם באתרי הבניה, ועלויות חומרי גלם ועבודה שממשיכות לטפס. ובכל זאת, במבט אחורה לנתוני 2024, צחי ארצי, ראש מערך הבנייה והנדל״ן בבנק לאומי, משוכנע שהענף התרגל למציאות חדש. “למרות כל האתגרים,” הוא אומר, “היקפי המכירות אשתקד היו גבוהים משמעותית מ-2023. יזמים, קבלנים והמערכת הפיננסית התאימו תהליכים, גייסו פתרונות יצירתיים ומצאו את ה’נורמלי החדש’ שבו כולם יודעים לשייט".

"הריבית הגבוהה הפכה למשתנה קבוע, מלאי הדירות הלא-מכורות נותר גבוה, ולכן היזמים מגיבים במבצעי מכירות אגרסיביים: הנחות מזומן, לוחות תשלום גמישים, הלוואות קבלן ואפילו הטבות מעולם הרכב. אלו כלים שיווקיים שמגלמים הנחה מסוימת,” מסביר ארצי, “הם היו כאן בעבר ויהיו גם בעתיד. הלוואת קבלן, למשל, מחליפה ליזם ריבית יקרה בזולה ומרעננת את תזרים המזומנים של הפרויקט”.

עם זאת, נוכח ההסתייגות של בנק ישראל מהפרקטיקה של הלוואות קבלן, מציין ארצי כי בבנק לאומי בוחנים כל עסקה לעומקה: “אנחנו מוודאים שהפרויקט רווחי גם אחרי ההטבות' ושהתזרים מהפרוייקט עומד בקריטריונים של המציאות החדשה”.

אחד הגורמים שהכי מעיבים על הענף הוא מחסור בידיים עובדות מעיב על קצב הבנייה. שליש מאנשי המקצוע בענף נותרו מחוץ למעגל העבודה עם פרוץ הלחימה, והיבוא המואץ של עובדים זרים ממדינות חדשות טרם הדביק את הפער.

התוצאה ניכרת בפרמטר הבולט מכל: משך הבנייה התארך. בעוד שלפני 2019 אפשר היה להשלים פרויקט ממוצע בפחות מ-26 חודשים, כיום מדובר ביותר מ-34 חודשים. גם שלב התכנון התארך דרמטית: ארבע עד ארבע וחצי שנים חולפות מרגע זכייה במכרז ועד לקבלת היתר בנייה.

ארצי תולה את האשם בבירוקרטיה ומציע לקבוע יעדים כמותיים ומדידים לכל שלב בתהליך, להעניק תמריצים כלכליים לרשויות מקומיות שיצליחו לקצר לוחות זמנים, ולהכניס טכנולוגיות בנייה ודיגיטציה שיחליפו נהלים ידניים ויקצצו עלויות. “זו משימה לאומית, אך גם המגזר העסקי והבנקים חייבים לשלב ידיים כדי לפרוץ את החסמים”.

באקלים הזה תופסת ההתחדשות העירונית מקום מרכזי יותר ויותר. כיום מהווים מיזמי פינוי-בינוי ותמ״א למעלה משליש מהתחלות הבנייה בישראל, ובנק לאומי צופה שבתוך שנים ספורות יגיע שיעורם למחצית סך הבנייה החדשה. “במדינה שכוחות גדולים מאיתנו מצמצמים את עתודות הקרקע הפתוחות, ההתחדשות העירונית היא

אינטרס לאומי,” מדגיש ארצי.

לדבריו, ראשי רשויות שעד לא מכבר היססו להתמסר לתהליכים הממושכים מתחילים להבין שזה המפתח לחדש את מרכזי הערים ולשפר את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים, בעוד היזמים מזהים מנוע רווח בתקופה של ריבית גבוהה, משום שפרויקטים מסוג זה דורשים פחות הון-עצמי בתחילת הדרך. עם זאת, ארצי מזכיר כי פרויקטים של התחדשות עירונית כרוכים בסיכונים גבוהים, דורשים ניסיון, אורך רוח, ולעיתים מצריכים הזרמה של הון ביניים מצד היזם. “מי שנכנס לסגמנט הזה חייב לוודא שיש לו את המשאבים והידע לנשימה ארוכה”, הוא מזהיר.