רכישה בנאמנות של זכויות במקרקעין
רכישת זכות במקרקעין באמצעות נאמן מותרת ומקובלת במפורש לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין לרכישה בנאמנות יש יתרונות על פני רכישה רגילה במקרים מסוימים של העברת נכסים במשפחה לדור הבא, או בשל מגבלות רכישה מסוימות, לרבות הרצון להסתיר את זהות הקונה האמיתי מהמוכר.
רכישת זכות במקרקעין באמצעות נאמן מותרת ומקובלת במפורש לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). לרכישה בנאמנות יש יתרונות על פני רכישה רגילה במקרים מסוימים של העברת נכסים במשפחה לדור הבא, או בשל מגבלות רכישה מסוימות, לרבות הרצון להסתיר את זהות הקונה האמיתי מהמוכר. המחוקק הסדיר בדין את היבטי המיסוי ברכישה כזו, כדי למנוע כפל מס בעת העברת הזכות במקרקעין לידי הנהנה. בעניין אגם, (ו"ע 16014-03-13, עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' מנהל מס שבח תל-אביב) אימץ בית המשפט את עיקרון הנאמנות ודחה את טענות מנהל מיסוי מקרקעין בעניין זה. המערערת שימשה נאמן לרכישת מקרקעין לטובת שתי חברות אחרות. הודעה על הרכישה בנאמנות נמסרה כדין למנהל מיסוי מקרקעין, אלא שהוא החליט לא להכיר בנאמנות. סעיף 69 (א) לחוק קובע כי: "(א) מכירה של זכות במקרקעין והעברת זכות באיגוד, מנאמן לנהנה, יהיו פטורות ממס." סעיף 74 לחוק קובע כי: "כל אדם הרוכש בשמו הוא בשביל פלוני זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, רשאי להודיע למנהל, תוך 30 יום מיום הרכישה, כי רכש את הזכות בשמו הוא בשביל אחר, ומשיודיע כך יראו אותו כנאמן לעניין סעיף 69." בעניין חזון (ע"א 4639/91 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חזון דוד ואלזה ואחרים), דן בית המשפט במוסד הנאמנות הקבוע בחוק, וקבע כי יש שני שלבים במכירת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה. בשלב ראשון, כינון הנאמנות והודעה למנהל תוך 30 יום מיום הרכישה על הנאמנות. בשלב השני, העברת הזכות שבנאמנות מהנאמן לנהנה. התשובה לשאלה אם אדם שרכש זכות במקרקעין בשמו הוא בעבור פלוני הפך בכך "נאמן", או אם רכש אותה בשמו הוא בעבור עצמו, תיגזר בראש ובראשונה מתנאי ההסכם שבין אותו אדם, כרוכש, לבין המוכר בעל אותה זכות במקרקעין. ככל שמדובר בנאמנות, יגבה המנהל באותה עסקה של הרכישה בידי הנאמן את המס בשלמותו, אך כאשר יעביר ה"נאמן" את הזכויות ל"נהנה" כפי שהוסכם מלכתחילה לא יידרש מס ולא ייגבה מס. בעניין אגם נקבע מפורשות בהסכם המכר כי: "הקונה מעוניינת לרכוש מאת המוכרת את הממכר עבור עצמה ובנאמנות עבור נהנים אחרים". מדברים אלה שנקבעו בהסכם המכר, עולה כי הוסכם בין המוכרת לבין העוררת (אגם) כי חלק מהנכס יימכר לעוררת בנאמנות עבור אחרים. לטענת המנהל, אגם רכשה את כל הנכס לעצמה ורק אחר כך מכרה חלקים ממנו לשתי החברות האחרות, בדרך של יצירת "נאמנות" כדי להתחמק מתשלום מס על העברת הזכויות לחברות האחרות. ואולם, בית המשפט שוכנע כי המכר שיקף את ההסכמות שהיו בין אגם לבין החברה המוכרת בקשר עם רכישת הנכס. לאור ההלכה שנקבעה בעניין חזון, יש ליתן משקל לאמור בהסכם המכר. מהאמור בהסכם המכר עולה שאגם רכשה את הנכס בעבורה ובנאמנות עבור נהנים אחרים. דהיינו, מלבד היותה נאמן לטובת האחרים, היא הייתה גם שותפה שלהם לרכישת הנכס. תמיכה למסקנה זו ניתן למצוא ב"הסכם שיתוף במקרקעין" שנכרת ביניהם. העובדה שהנאמן שותף לנהנים בבעלות במקרקעין, אינה שוללת את נאמנותו, כל עוד אין לו אינטרס בחלק במקרקעין המוחזק בנאמנות. אין בעובדה שעד לערב חתימת ההסכם פעל הנאמן רק עבור עצמו כדי לשלול הנאמנות. אין גם מניעה כי הנאמן יפעל בשליחות נסתרת בעבור נהנה שזהותו אינה ידועה למוכר. המחוקק ביקש לאפשר גמישות בשוק הנדל"ן בביצוע עסקאות נאמנות. משהוכח כי בנאמנות מדובר, אין לראות את ההעברה בין הנאמן לנהנה כעסקה חייבת במס. הכותב - מומחה לדיני מיסוי ומנהל מקצועי של אתר האינטרנט מסים ועסקים www.ralc.co.il


תלוש פיקטיבי - המנכ"ל שהוציא תלוש לאשתו ומה העונש?
פורמולה וונצ'רס רשמה שכר של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של שי בייליס, בעל השליטה, למרות מעולם לא עבדה בחברה; ובכך העבירה החברה כסף לקרובו של בעל השליטה וגם הפחיתה את חבות המס בחברה
הדרכים להפחתת המס מרובות. חלק מהן במסגרת תכנון מס לגיטימי, חלק אחר אפור, אבל אפשרי וחלק אחר כבר חוצה את הקו האדום. בהתחלה מנסים לתכנן בהתאם לחוק, ואז במקרים לא מעטים גולשים ועוברים את הגבול. לפעמים זו מעידה קלה ורשות המס מוותרת על הליך פלילי, אבל קובעת כופר. הנה מקרה של הגדלת הוצאות באופן פיקטיבי שמבטא גם העברת כספים גדולה של 1 מיליון שקל לבעל השליטה מבלי שהוא צריך לשלם על זה מס.
המקרה של פורמולה וונצ'רס ויו"ר ומנכ"ל החברה שי בייליס - על פי פרסום רשמי של רשות המסים, בין השנים 2017 ל-2022 רשמה החברה בספריה תשלומי שכר בסך כולל של קרוב ל-1 מיליון שקל לאשתו של בעל השליטה - מינה בייליס. על אף שמעולם לא עבדה בפועל בחברה. כלומר, הכסף שולם ללא כל תרומה עסקית מצידה. המהלך הזה סיפק לחברה 'תועלת כפולה' - אך לא חוקית: העברת כסף למקורב, במקרה זה, לאשתו של בעל השליטה, מבלי שנדרשה לבצע עבודה בפועל. ובכך היא ביצעה הפחתה של חבות המס, הרי ששכר עבודה נחשב כהוצאה מוכרת לצורכי מס. כשהחברה רושמת הוצאה כזו, היא מקטינה את ההכנסה החייבת שלה, וכך משלמת פחות מס לקופת המדינה. אלא שהמשמעות בפועל היא פגיעה כפולה: מצד אחד, המדינה, כלומר הציבור - מקבל פחות הכנסות ממסים. אבל מצד שני, והחמור יותר - משקיעי החברה רואים חלק מהכסף שלהם מנותב למטרות שאין להן ערך עסקי אמיתי. ולא נועדו כדי להצמיח את החברה אלא כדי להונות את המשקיעים באופן של תרמית מתוחכמת כביכול, והפעם במקרה שלנו - היא יצאה מזה עם קנס של פחות מ-300 אלף שקל.
במקום לנהל הליך פלילי שיכול להיגרר שנים, לרשות המסים יש אפשרות להציע לנישום הסדר כופר - תשלום קנס מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. זה לא 'פיצוי' בלבד, אלא סוג של עסקת טיעון אזרחית-מנהלית: הנישום לא מודה באשמה בבית משפט, אבל משלם סכום שנקבע, ומנקה את התיק הפלילי הספציפי הזה. במקרה של פורמולה וונצ'רס, ההסדר הזה הסתיים בתשלום כופר של 275 אלף שקל לרשות המסים. מבחינת המדינה, זה חוסך זמן, משאבים ודיונים משפטיים; מבחינת החברה, זה סוגר את הפרשה בלי להגיע לכתב אישום - אך כמובן לא מונע את הצורך לשלם את חבות המס האמיתית, שכוללת גם ריבית וקנסות. רשות המסים לא מסתפקת בקריאת דוחות שנתיים. היא משווה נתוני שכר מול ביטוח לאומי, בודקת היתכנות מקצועית (האם ה''עובד' מדווח במקביל על משרה אחרת, האם יש לו כתובת דואר אלקטרוני פעילה בחברה, האם הוא נוכח בפגישות), ולעיתים מקבלת מידע פנימי מעובדים או שותפים לשעבר.
מסלול של 'הסדר כופר'
על פי פקודת מס הכנסה, רישום כוזב של הוצאות - ובכלל זה שכר לעובד פיקטיבי, מוגדר כ'עבירה פלילית חמורה', כאשר סעיפים מוגדרים בפקודה קובעים כי במקרים של כוונה להתחמק ממס מדובר בעבירה שעונשה עד שבע שנות מאסר, לצד קנסות כבדים. במקרים מסוימים בתי המשפט אף שלחו נאשמים למאסר בפועל, במיוחד כשנמצא דפוס פעולה שיטתי והיקפים כספיים גבוהים. במקביל, רשות המסים יכולה לבחור במסלול של 'הסדר כופר' - תשלום מוסכם שמחליף את ההליך הפלילי. פתרון שחוסך זמן ומשאבים לשני הצדדים, אך מונע הכרעת דין פומבית ואינו מרתיע כמו הרשעה.