רכישה בנאמנות של זכויות במקרקעין

עו"ד ורו"ח רמי אריה

רכישת זכות במקרקעין באמצעות נאמן מותרת ומקובלת במפורש לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין לרכישה בנאמנות יש יתרונות על פני רכישה רגילה במקרים מסוימים של העברת נכסים במשפחה לדור הבא, או בשל מגבלות רכישה מסוימות, לרבות הרצון להסתיר את זהות הקונה האמיתי מהמוכר.

רכישת זכות במקרקעין באמצעות נאמן מותרת ומקובלת במפורש לפי סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). לרכישה בנאמנות יש יתרונות על פני רכישה רגילה במקרים מסוימים של העברת נכסים במשפחה לדור הבא, או בשל מגבלות רכישה מסוימות, לרבות הרצון להסתיר את זהות הקונה האמיתי מהמוכר. המחוקק הסדיר בדין את היבטי המיסוי ברכישה כזו, כדי למנוע כפל מס בעת העברת הזכות במקרקעין לידי הנהנה.

בעניין אגם, (ו"ע 16014-03-13, עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' מנהל מס שבח תל-אביב) אימץ בית המשפט את עיקרון הנאמנות ודחה את טענות מנהל מיסוי מקרקעין בעניין זה.

המערערת שימשה נאמן לרכישת מקרקעין לטובת שתי חברות אחרות. הודעה על הרכישה בנאמנות נמסרה כדין למנהל מיסוי מקרקעין, אלא שהוא החליט לא להכיר בנאמנות.

סעיף 69 (א) לחוק קובע כי: "(א) מכירה של זכות במקרקעין והעברת זכות באיגוד, מנאמן לנהנה, יהיו פטורות ממס."

סעיף 74 לחוק קובע כי: "כל אדם הרוכש בשמו הוא בשביל פלוני זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין, רשאי להודיע למנהל, תוך 30 יום מיום הרכישה, כי רכש את הזכות בשמו הוא בשביל אחר, ומשיודיע כך יראו אותו כנאמן לעניין סעיף 69."

בעניין חזון (ע"א 4639/91 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חזון דוד ואלזה ואחרים), דן בית המשפט במוסד הנאמנות הקבוע בחוק, וקבע כי יש שני שלבים במכירת זכות במקרקעין מנאמן לנהנה. בשלב ראשון, כינון הנאמנות והודעה למנהל תוך 30 יום מיום הרכישה על הנאמנות. בשלב השני, העברת הזכות שבנאמנות מהנאמן לנהנה.

התשובה לשאלה אם אדם שרכש זכות במקרקעין בשמו הוא בעבור פלוני הפך בכך "נאמן", או אם רכש אותה בשמו הוא בעבור עצמו, תיגזר בראש ובראשונה מתנאי ההסכם שבין אותו אדם, כרוכש, לבין המוכר בעל אותה זכות במקרקעין.

ככל שמדובר בנאמנות, יגבה המנהל באותה עסקה של הרכישה בידי הנאמן את המס בשלמותו, אך כאשר יעביר ה"נאמן" את הזכויות ל"נהנה" כפי שהוסכם מלכתחילה לא יידרש מס ולא ייגבה מס.

בעניין אגם נקבע מפורשות בהסכם המכר כי: "הקונה מעוניינת לרכוש מאת המוכרת את הממכר עבור עצמה ובנאמנות עבור נהנים אחרים". מדברים אלה שנקבעו בהסכם המכר, עולה כי הוסכם בין המוכרת לבין העוררת (אגם) כי חלק מהנכס יימכר לעוררת בנאמנות עבור אחרים.

לטענת המנהל, אגם רכשה את כל הנכס לעצמה ורק אחר כך מכרה חלקים ממנו לשתי החברות האחרות, בדרך של יצירת "נאמנות" כדי להתחמק מתשלום מס על העברת הזכויות לחברות האחרות.

ואולם, בית המשפט שוכנע כי המכר שיקף את ההסכמות שהיו בין אגם לבין החברה המוכרת בקשר עם רכישת הנכס. לאור ההלכה שנקבעה בעניין חזון, יש ליתן משקל לאמור בהסכם המכר. מהאמור בהסכם המכר עולה שאגם רכשה את הנכס בעבורה ובנאמנות עבור נהנים אחרים. דהיינו, מלבד היותה נאמן לטובת האחרים, היא הייתה גם שותפה שלהם לרכישת הנכס. תמיכה למסקנה זו ניתן למצוא ב"הסכם שיתוף במקרקעין" שנכרת ביניהם.

העובדה שהנאמן שותף לנהנים בבעלות במקרקעין, אינה שוללת את נאמנותו, כל עוד אין לו אינטרס בחלק במקרקעין המוחזק בנאמנות. אין בעובדה שעד לערב חתימת ההסכם פעל הנאמן רק עבור עצמו כדי לשלול הנאמנות. אין גם מניעה כי הנאמן יפעל בשליחות נסתרת בעבור נהנה שזהותו אינה ידועה למוכר.

המחוקק ביקש לאפשר גמישות בשוק הנדל"ן בביצוע עסקאות נאמנות. משהוכח כי בנאמנות מדובר, אין לראות את ההעברה בין הנאמן לנהנה כעסקה חייבת במס.

הכותב - מומחה לדיני מיסוי ומנהל מקצועי של אתר האינטרנט מסים ועסקים www.ralc.co.il

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)שי אהרונוביץ (צלם: גיל מגלד)

רשות המסים הצליחה - 10 מיליארד שקל ממיסוי רווחים כלואים זורמים לקופה

רבבות רבות של עסקים ישלמו מסים על חלוקת רווחי עבר, חלק יעדיפו לשלם את הקנס; עד סוף נובמבר 3,000 בעלי מניות יבקשו בהתאם להוראת שעה לפרק את החברה שלהם כדי לדחות מסים; בקרוב: סימולטור באתר רשות המסים שיעשה סדר לגבי חבות המס שלכם - ביזפורטל עושים סדר בחוק כנראה הכי לא חוקי ולא הוגן שחוקק בישראל בשנים האחרונות

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה רווחים כלואים

החוק על מיסוי הרווחים הכלואים מקומם מכמה סיבות. בראש וראשונה כי הוא לא היה אמור לחול על עסקים לגיטימיים, יצרנים, כלכליים. הוא היה אמור לחול על עסקים שיצרו מבנים של תכנון מס מתוחכם שבעיקר דוחה את המס על השכר. לא הוגן שכל העובדים במשק ישלמו מס, אבל עשירים יקימו חברה שדרכה יצליחו לברוח ממס וישלמו רק 23% מס על הרווחים. אם כולם משלמים עד 50%, אז בטח שעשירים צריכים לשלם 50%. 

אלא שרשות המסים שהתחילה בהתמקדות בגופים האלו ובעיקר בשיטה שנקראת - חברות ארנק, לקחה את ההזדמנות בשתי ידיים ומיסתה את כולם. כמעט כולם - חוץ מהעשירים. זה אפילו מקומם מהנקודה הקודמת. דווקא את העשירים שמשתכרים מעל 30 מיליון שקל ודווקא מבני שותפויות עם מעל 5 שותפים היא הוציאה מתחולת החוק. במילים אחרות, רצו למסות את אלו שמתכננים לברוח ממס, ובסוף מיסו את כולם והוציאו דווקא את אלו עם תכנוני המס, לרבות משרדי רואי החשבון ועורכי הדין הגדולים שהתחמקו מהמס הזה. 

המס הזה מסדר למדינה את הקופה ומקטין את הגירעון. הוא צפוי להביא 10 מיליארד שקל השנה ובכנס של יועצי המס, נציגי רשות המסים אמרו שהם בפרוש רואים את זה קורה, למרות כל הספקות שהיו בתחילת הדרך. זה המקום להדגיש כי רשות המסים מצליחה הרבה יותר מהתחזית. היא תגבה ב-30 מיליארד שקל יותר מהתחזית וכך היא בעצם "מצילה" את הגירעון. הכלכלה הישראלית חזקה גם בזכות גבייה חזקה. ההוצאות אומנם עלו מאוד בשנתיים של מלחמה, אבל המסים קיזזו חלק גדול מהעלייה הזו (שי אהרונוביץ מציל את הגירעון התקציבי; גביית המסים זינקה ב-16.6%)

רו"ח כארים כנעאן, ראש מטה מנהל רשות המסים, אמר בכנס של יועצי המס כי עד כה הוגשו מעל 1,200 בקשות לניצול הוראת השעה שמשמעותה בגדול סוג של שינוי מבנה החברה (פירוק, חלוקה) שבמסגרתו יש הקלות במס. מעביירם את הנכסים לבעל השליטה ודוחים את המס ובמקביל יש הקלה גם במס רכישה.

"אנחנו בקצב של 100 בקשות ביום, נגיע ל-3,000 עד סוף נובמבר", מעריך כנעאן. הבקשות האלו דווקא דוחות מס, אבל כנעאן מסביר כי צפי הגבייה נותר 10 מיליארד שקל; כשאתם רואים גירעון תקציבי נמוך, תזכרו שזה בזכות רשות המסים לרבות גביית מס על דיבידנדים (חלוקתם מפחיתה, מונעת את המיסוי על רווחים ראויים לחלוקה). רשות המסים בעצם אומרת דבר מאוד פשוט - הרווחתם בעבר - תשלמו את הרווחים האלו כדיבידנד, אל תאגרו רווחים בחברה. חלוקת דיבידנד מחויבת במס - בעל השליטה מחויב ב-30% וזה במקרים רבים עולה לאור מס על עשירים (הרחבה: מס על עשירים)

סמוטריץ ממשלהסמוטריץ ממשלה

סמוטריץ’: “אין כוונה לפגוע בהטבות המס בקרנות ההשתלמות”

משרד האוצר מפריח "בלוני ניסוי" כדי לבדוק אם בשלה העת למסות את החסכון הפופולרי; אחרי שהכלכלן הראשי באוצר הציע לקצץ בהטבות המס, שר האוצר מבהיר שאין כוונה לפגוע באפיק החיסכון “לא נבטל הטבה שמחזיקה את מעמד הביניים אחרי שנה כלכלית קשה”

מנדי הניג |

אחרי הסערה הציבורית סביב האפשרות לפגיעה באחד מאפיקי החיסכון הפופולריים בישראל, קרנות ההשתלמות, הודיע שר האוצר בצלאל סמוטריץ’ כי אין בכוונת הממשלה לשנות את תנאי המס הנהוגים כיום. ההצהרה מגיעה ימים ספורים אחרי שהכלכלן הראשי במשרד האוצר, שמואל אברמזון, פרסם דוח שבו הציע לצמצם את ההטבות, בטענה שהן מוטות לטובת העשירונים העליונים - האוצר חקר ומצא - קרנות השתלמות זה מוצר מנצח...לעשירים

הדוח של הכלכלן הראשי העלה לדיון מחודש את אחד מנושאי החיסכון המרכזיים במשק - קרנות ההשתלמות, שנחשבות זה שנים לאפיק היחיד שמאפשר חיסכון לטווח בינוני בלי תשלום מס רווח הון. לפי הנתונים שהוצגו, תשעה מתוך עשרה עובדים בעשירון העליון נהנים מקרן השתלמות, בעוד שבעשירון התחתון רק אחד מתוך עשרה. המשמעות, לטענת אברמזון, היא שההטבה שעלתה לקופת המדינה יותר משני מיליארד שקל בשנה מופנית בעיקר כלפי בעלי שכר גבוה, ולא אל השכבות שזקוקות לתמריץ חיסכון אמיתי.

בדוח הוצעו כמה צעדים לצמצום ההטבה, בהם הפחתת תקרת ההכנסה המזכה בהפקדה והגבלת הפטור ממס לשש שנות חיסכון בלבד. המשמעות הייתה שכל סכום שיופקד מעבר לכך ייחשף למס רווח הון עם המשיכה. ההצעה עוררה תגובות חריפות מצד ההסתדרות וחברי כנסת רבים - גם מהקואליציה - שהבהירו כי לא יסכימו לפגיעה באפיק שנחשב לקו הגנה חשוב לעובדים, בעיקר במעמד הביניים.

האוצר לוקח צעד אחורה - עד לפעם הבאה

בעקבות הלחץ הציבורי והפוליטי, סמוטריץ’ קטע את הדיון עוד לפני שהגיע לשולחן ועדת הכספים. “אין מקום לפגוע בהטבת המס הזאת, במיוחד עכשיו, אחרי שנה שבה הציבור נשא על כתפיו את עיקר הנטל הכלכלי של המלחמה”, אמר השר בדיון פנימי במשרדו. לדבריו, “לא נכון לבטל הטבה שחוסכת לעובדים כסף אמיתי ומעודדת חיסכון דווקא כשהם מנסים להתאושש”.

למעשה, מדובר בשחזור של תסריט שחוזר כמעט מדי שנה ניסיון מצד הדרג המקצועי באוצר לצמצם את עלות ההטבות, שמסתיים בהבהרה מצד הדרג הפוליטי שהנושא ירד מהפרק. קרנות ההשתלמות, שהחלו בשנות ה-50 כקרן השתלמות למורים ועובדי מדינה, הפכו עם השנים לכלי חיסכון רחב לשכירים ועצמאים, שמאפשר למשוך את הכסף אחרי שש שנים ללא מס.