רפורמה במיסוי מקרקעין - הוראת ביצוע 5/2013

רו"ח שלמה הררי

ביום 26.12.2013 פורסמה הוראת ביצוע שמבהירה את הרפורמה במיסוי מקרקעין אשר חלקה נכנס לתוקף ב-2013, וחלקה המהותי ייכנס לתוקף בתחילת שנת 2014 כאשר יחולו השינויים המהותיים לעניין פטור בעת מכירת דירת מגורים.

מבוא

ביום 26.12.2013 פורסמה הוראת ביצוע (להלן: "החוזר") שמבהירה את הרפורמה במיסוי מקרקעין אשר חלקה נכנס לתוקף ב-2013, וחלקה המהותי ייכנס לתוקף בתחילת שנת 2014 כאשר יחולו השינויים המהותיים לעניין פטור בעת מכירת דירת מגורים.

במאמר זה נפנה את תשומת הלב לכמה נקודות שבהן לטעמנו יש להבחין בין הפרשנות העולה מהחוזר לבין לשון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

חלק מדירת מגורים הקטן מ-1/3 ודירת מגורים בדיירות מוגנת

בשנים 2017-2014 יינתן פטור למי שמחזיק לא יותר מדירת מגורים ועוד 1/3. חלק מדירת מגורים הקטן מ-1/3 לא ייחשב דירת מגורים נוספת. גם דירת מגורים שהושכרה לדייר מוגן לפני שנת 1997 אינה נחשבת לדירת מגורים נוספת.

לפיכך, בעת מכירת חלק מדירת מגורים או דירת מגורים שהושכרה בדיירות מוגנת - לא תהנה המכירה האמורה מפטור מכוח סעיף 49ב(2) לחוק. ואולם, אם החלק מדירת המגורים קטן מ-1/3, או אם דירת המגורים היחידה שיש לי היא דירת מגורים שהושכרה בדיירות מוגנת לפני 1997 - הרי אוכל למכור את חלק דירת המגורים או את דירת המגורים בדיירות מוגנת בפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק, בהנחה שעמדתי בתנאים הנוספים של סעיף 49ב(2) לחוק.

האם יחוברו חלקי דירות מגורים?

באופן עקרוני, אדם שיש לו בתחילת שנת 2014 יותר מדירת מגורים ו-1/3 אינו יכול לנצל את הפטור לעניין מכירה כל 18 חודשים, כפוף להוראות הסעיף והאמור לעיל. נשאלת השאלה לעניין מי שיש לו דירת מגורים ונוסף על כך עוד שני חלקי דירות מגורים שכל אחד מהם הוא 20% מדירת מגורים - האם יש לו 1.4 דירות מגורים או שחלקי דירות המגורים אינם מצטרפים זה לזה?

בחוזר נאמר מפורשות שחלקי דירות המגורים אינם מצטרפים זה לזה.

תשומת הלב לכך שלא יינתן פטור בגין חלקי דירות המגורים, מכיוון שנוצלה ההוראה הקובעת כי חלק מדירת מגורים אינו דירת מגורים וכך לא נפגעה חזקת "דירת מגורים יחידה".

תושב חוץ

תושב חוץ ללא אישור מרשויות המס במדינת תושבתו כי דירתו היחידה היא בישראל - לא ייהנה מפטור ממס שבח בגין מכירת דירתו, כולל פטור לעניין דירת ירושה.

דירות יוקרה

הפטור המקסימלי במכירת דירת מגורים הוא עד 4.5 מיליון ש"ח. נניח שאני מחזיק 70% מדירת מגורים ומוכר את כל חלקי בדירת המגורים. תמורת המכירה היא בסך שבעה מיליון ש"ח, דהיינו התמורה שאקבל היא 4.9 מיליון ש"ח. האם אהיה חייב במס בגין 400,000 ש"ח (4.5 - 4.9), או מכיוון שיש כאן חלק חייב (4.5 - 7) אהיה חייב במס בגין 2.5 מיליון ש"ח?

מכיוון שחלקי הוא 70%, מתוך התמורה שקיבלתי (4.9) אשלם מס על סך של 1.75 מיליון ש"ח (70% X 2.5), כך שבסופו של דבר בגין התמורה שקיבלתי (4.9) החלק החייב הוא 1.75 מיליון ש"ח.

תקופת צינון

לעניין דירות מגורים שנתקבלו במתנה, ישנם כללים עד תום 2013 ומתחילת שנת 2014. הכללים החדשים בגין מכירות משנת 2014 יחולו אף על דירות מגורים שהתקבלו במתנה לפני תחילת שנת 2014 במקרה של בדיקת ניצול פטור. תקופת הצינון בעת בדיקת פטור החל משנת 2014 על דירות מגורים שנתקבלו אף לפני שנת 2014 - תהיה לפני תקופת הצינון החדשה (החל משנת 2014).

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
ארצות הברית ויזה דרכון
צילום: Freepik

מהי ויזת זהב ואיפה עדיין אפשר להשיג אחת?

בעולם שמקשיח גבולות ומגבלות הגירה, מדינות רבות ממשיכות להציע מסלול מהיר לתושבות ולעיתים גם לאזרחות - למי שמוכן לשלם; מה עומד מאחורי הטרנד, למה הוא מצטמצם ואיפה הוא עדיין פתוח



עמית בר |
נושאים בכתבה ויזה זהב

ממשל טראמפ השיק לאחרונה רשמית את תוכנית ה-Gold Card בארה"ב, שמאפשרת לזרים אמידים להשיג אשרת הגירה קבועה (גרין קארד) בתמורה לתרומה של מיליון דולר לאוצר הפדרלי, או שני מיליון דולר דרך תאגיד. התוכנית, שהוכרזה בפברואר 2025 והוסדרה בצו נשיאותי מספר 14351, כוללת גם אופציית Platinum Card בעלות של חמישה מיליון דולר, שמקנה פטורים ממס על הכנסות מחוץ לארה"ב. מאז השקת האתר trumpcard.gov, הוגשו אלפי בקשות ראשוניות, בעיקר ממשקיעים מסין, הודו והמזרח התיכון, עם הכנסה צפויה לארה"ב של 50 מיליארד דולר בשנה הראשונה. זוהי התפתחות משמעותית בשוק הגלובלי של ויזות זהב, ששווי השוק שלו הוערך עד כה ב-30-50 מיליארד דולר בשנה וצפוי לגדול אפילו פי 2 בזכות המהלך של טראמפ. 

ויזות זהב, או תוכניות תושבות בהשקעה (Residence by Investment), קיימות כבר ארבעה עשורים ומשמשות ככלי כלכלי למדינות שמחפשות זרימת הון זר. בשנת 2024 נמכרו כ-10,000 ויזות כאלו ברחבי העולם, עם השקעה ממוצעת של 500 אלף דולר למשקיע. עם זאת, בשנת 2025 נרשמת מגמה של צמצום: 12 מדינות סגרו או הגבילו תוכניות, בעיקר באירופה, בעקבות לחץ מהאיחוד האירופי על סיכוני הלבנת הון וביטחון. למרות זאת, כ-30 תוכניות נותרו פעילות, עם דגש על אסיה, המזרח התיכון והקריביים.


מהי ויזת זהב


ויזת זהב מאפשרת למשקיע זר להשיג תושבות זמנית או קבועה במדינה בתמורה להשקעה מינימלית מוגדרת. ההשקעה יכולה לכלול רכישת נדל"ן (בממוצע 300-800 אלף דולר), השקעה בקרנות ממשלתיות (מ-250 אלף דולר), הקמת עסק שיוצר 10-50 מקומות עבודה, או תרומה ישירה לממשלה (מ-100 אלף דולר). ברוב התוכניות אין דרישה למגורים קבועים - רק ביקור מינימלי של 7-30 יום בשנה - מה שהופך אותן לפתרון גמיש למשפחות אמידות שמחפשות גיוון גיאוגרפי, אופטימיזציית מס (למשל, פטורים על מס הון) או גישה לשווקים חדשים.

בשנת 2025 השוק מושך כ-150 אלף משקיעים פוטנציאליים, בעיקר מסין (35% מהבקשות), רוסיה (20%) והודו (15%), על רקע חוסר יציבות כלכלית ומגבלות יצוא הון. היתרונות כוללים ניידות גלובלית: למשל, תושבות באיחוד האירופי מאפשרת כניסה ללא ויזה ל-180 מדינות, וגישה למערכות חינוך ובריאות מתקדמות. עם זאת, התוכניות כוללות בדיקות רקע קפדניות (Due Diligence) שדורשות ניקיון פלילי ומקורות כספים לגיטימיים, עם שיעור דחייה של 5%-10%.

דרכון זהב, או אזרחות בהשקעה (Citizenship by Investment), לוקח את הרעיון צעד קדימה ומעניק אזרחות מלאה בתוך 3-12 חודשים, ללא דרישת מגורים קודמת. בשנת 2025, 14 מדינות מציעות תוכניות כאלו, בעיקר באיים הקריביים, עם השקעה מינימלית של 200 אלף דולר. היתרון העיקרי הוא חופש תנועה: דרכון מהקריביים, למשל, מאפשר כניסה ללא ויזה ל-145-160 מדינות, כולל האיחוד האירופי, בריטניה וקנדה.

רשות המסים
צילום: רשות המסים

"לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"

חוק הרווחים הכלואים מאפשר לשלם קנס של 2% על הרווחים הכלואים או מס על דיבידנדים של 5% מהרווחים הכלואים - מה עדיף, והאם יש בכלל העדפה?

רן קידר |

השאלה שעסקים וראי החשבון שלהם מתעסקים בה כעת היא האם לשלם מס-קנס של 2% על הרווחים העודפים או לחלק דיבידנד מתוך הרווחים העודפים? תזכורת מהירה: חוק הרווחים הכלואים מגדיר רווחים מהעבר תחת חישובים והגדרות כרווחים שמחוייבים בחלוקה כדיבידנד באופן מדורג - 5% השנה, 6% בשנה הבאה.  אם לא מחלקים משלמים קנס-מס של 2% על יתרת הרווחים האלו.

המטרה של האוצר ורשות המסים היתה להגדיל את הקופה ולצד מהלכים נוספים הם הצליחו - ""אני ברווחיות של כמעט 30%, בגלל שאני מרוויח ויעיל, אני צריך לשלם יותר מס?". השאלה מה צריך לעשות בעל עסק שנכנס להגדרה הזו שהיא אגב כוללנית מאוד ועל פי ההערכות יש מעל 300 אלף גופים כאלו. בפועל, כל בעל שליטה שהעסק שלו לא ציבורי (חברות ציבוריות), לא עולה על מחזור של 30 מיליון שקל ומרוויח מעל 25% הוא בפנים.

יש הגדרות מדויקות לרווחיות, אבל ככלל אלו ההגדרות ואם תחשבו על זה - כמעט כל עסקי מתן השירותים והייעוץ בפנים, סיכוי טוב שגם עסקים קטנים, חנויות, רשתות, אפילו מאפיות, מסעדות וכו' בפנים. המונים בפנים והם מקבלים את ההודעות מרואי החשבון שלהם בשנה האחרונה.

ברגע שהם בפנים שי שני סוגי מיסוי - הראשון על הרווחים של שנים קודמות והשני על השוטף. נתחיל בשני - אם אתם עומדים בהגדרות האלו, אז המיסוי השוטף שלכם יהיה לפי המס השולי, יעלו בעצם את הרווחים מהעסק אליכם, יורידו את "המחיצה" שבינכם לבין העסק. המיסוי יהפוך להיות אישי, לא "ישותי". 

חוץ מזה, ממסים כאמור את העודפים. מגדירים מה הם הרווחים העודפים, אלו לא הרווחים החשבונאיים, ואת הסכום הזה רוצים שתחלקו כדיבידנד כדי שקופת המדינה תתמלא במס. יש שתי אפשרויות - תחלקו 5% שיעלו ל-6% מסכום הרווחים העודפים או תשלמו קנס של 2% על העודפים. מה עדיף, שואלים בעלי החברות: "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"