רפורמה במיסוי מקרקעין - הוראת ביצוע 5/2013

רו"ח שלמה הררי

ביום 26.12.2013 פורסמה הוראת ביצוע שמבהירה את הרפורמה במיסוי מקרקעין אשר חלקה נכנס לתוקף ב-2013, וחלקה המהותי ייכנס לתוקף בתחילת שנת 2014 כאשר יחולו השינויים המהותיים לעניין פטור בעת מכירת דירת מגורים.

מבוא

ביום 26.12.2013 פורסמה הוראת ביצוע (להלן: "החוזר") שמבהירה את הרפורמה במיסוי מקרקעין אשר חלקה נכנס לתוקף ב-2013, וחלקה המהותי ייכנס לתוקף בתחילת שנת 2014 כאשר יחולו השינויים המהותיים לעניין פטור בעת מכירת דירת מגורים.

במאמר זה נפנה את תשומת הלב לכמה נקודות שבהן לטעמנו יש להבחין בין הפרשנות העולה מהחוזר לבין לשון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק").

חלק מדירת מגורים הקטן מ-1/3 ודירת מגורים בדיירות מוגנת

בשנים 2017-2014 יינתן פטור למי שמחזיק לא יותר מדירת מגורים ועוד 1/3. חלק מדירת מגורים הקטן מ-1/3 לא ייחשב דירת מגורים נוספת. גם דירת מגורים שהושכרה לדייר מוגן לפני שנת 1997 אינה נחשבת לדירת מגורים נוספת.

לפיכך, בעת מכירת חלק מדירת מגורים או דירת מגורים שהושכרה בדיירות מוגנת - לא תהנה המכירה האמורה מפטור מכוח סעיף 49ב(2) לחוק. ואולם, אם החלק מדירת המגורים קטן מ-1/3, או אם דירת המגורים היחידה שיש לי היא דירת מגורים שהושכרה בדיירות מוגנת לפני 1997 - הרי אוכל למכור את חלק דירת המגורים או את דירת המגורים בדיירות מוגנת בפטור ממס לפי סעיף 49ב(2) לחוק, בהנחה שעמדתי בתנאים הנוספים של סעיף 49ב(2) לחוק.

האם יחוברו חלקי דירות מגורים?

באופן עקרוני, אדם שיש לו בתחילת שנת 2014 יותר מדירת מגורים ו-1/3 אינו יכול לנצל את הפטור לעניין מכירה כל 18 חודשים, כפוף להוראות הסעיף והאמור לעיל. נשאלת השאלה לעניין מי שיש לו דירת מגורים ונוסף על כך עוד שני חלקי דירות מגורים שכל אחד מהם הוא 20% מדירת מגורים - האם יש לו 1.4 דירות מגורים או שחלקי דירות המגורים אינם מצטרפים זה לזה?

בחוזר נאמר מפורשות שחלקי דירות המגורים אינם מצטרפים זה לזה.

תשומת הלב לכך שלא יינתן פטור בגין חלקי דירות המגורים, מכיוון שנוצלה ההוראה הקובעת כי חלק מדירת מגורים אינו דירת מגורים וכך לא נפגעה חזקת "דירת מגורים יחידה".

תושב חוץ

תושב חוץ ללא אישור מרשויות המס במדינת תושבתו כי דירתו היחידה היא בישראל - לא ייהנה מפטור ממס שבח בגין מכירת דירתו, כולל פטור לעניין דירת ירושה.

דירות יוקרה

הפטור המקסימלי במכירת דירת מגורים הוא עד 4.5 מיליון ש"ח. נניח שאני מחזיק 70% מדירת מגורים ומוכר את כל חלקי בדירת המגורים. תמורת המכירה היא בסך שבעה מיליון ש"ח, דהיינו התמורה שאקבל היא 4.9 מיליון ש"ח. האם אהיה חייב במס בגין 400,000 ש"ח (4.5 - 4.9), או מכיוון שיש כאן חלק חייב (4.5 - 7) אהיה חייב במס בגין 2.5 מיליון ש"ח?

מכיוון שחלקי הוא 70%, מתוך התמורה שקיבלתי (4.9) אשלם מס על סך של 1.75 מיליון ש"ח (70% X 2.5), כך שבסופו של דבר בגין התמורה שקיבלתי (4.9) החלק החייב הוא 1.75 מיליון ש"ח.

תקופת צינון

לעניין דירות מגורים שנתקבלו במתנה, ישנם כללים עד תום 2013 ומתחילת שנת 2014. הכללים החדשים בגין מכירות משנת 2014 יחולו אף על דירות מגורים שהתקבלו במתנה לפני תחילת שנת 2014 במקרה של בדיקת ניצול פטור. תקופת הצינון בעת בדיקת פטור החל משנת 2014 על דירות מגורים שנתקבלו אף לפני שנת 2014 - תהיה לפני תקופת הצינון החדשה (החל משנת 2014).

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים לצרכן CPI

מדד המחירים בנובמבר ירד ב-0.5%; מחירי הדירות ירדו גם ב-0.5%

הירידה במדד בהתאם להערכות הכלכלנים, מה קרה למחירי הדירות באזורים שונים והאם תהיה למדד השלילי השפעה על הריבית? וגם - למה אנחנו מרגישים שיוקר המחייה מזנק הרבה יותר ממדד המחירים לצרכן? 

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.5% בחודש נובמבר, בהשוואה לחודש אוקטובר - בדומה להערכות הכלכלנים.  בשנים עשר החודשים האחרונים (נובמבר 2025 לעומת נובמבר 2024), עלה מדד המחירים לצרכן  ב-2.4%.  ירידות מחירים בולטות נרשמו בסעיפי: ירקות ופירות טריים שירדו ב-4.1%, תרבות ובידור שירד ב-2.5%, תחבורה ותקשורת שירד ב-1.6% וריהוט וציוד לבית שירד ב-1.1%. הירידה החדה במדד נבעה בעיקר מסעיף הטיסות שירד משמעותית. עליות מחירים בולטות נרשמו בסעיף המזון, שעלה ב-0.4%. מדד מחירי הדירות ירד ב-0.5%. 


הנה פרוט הסעיפים שהשפיעו על מדד המחירים - הוצאות על נסיעות לחו"ל גרם לירידה של 0.266%, ירקות ופירות תרמו לירידה של 0.09%: 




מחירי הדירות בירידה כבר חודש שמיני ברציפות. הפעם הם ירדו ב-0.5%. בתל אביב נרשמה ירידה של 1.1%, בירושלים עלייה של 1.4%. תל אביב רק נזכיר עמוסה במלאי של 10,700 דירות כשקצב המכירות השנתי עומד על 2,200 דירות בשנה. כלומר יש מלאי שיספיק ל-5 שנים בקצב הזה, וגם אם הקצב יעלה, מדובר במלאי של שנים.  



בשכר הדירה עבור השוכרים אשר חידשו חוזה נרשמה עלייה של 2.8% ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 4.7%. 

סטודנטים, לימודים
צילום: Istock

OECD: בישראל יש כישרון גדול והשכלה גבוהה שלא מיתרגמים לשכר גבוה

דוח חדש של ה-OECD אומר כי בישראל יש המרה נמוכה בין רמת המיומנויות וההשכלה הגבוהה ובין איכות התעסוקה, שמתווספים לפערים גדולים במיומנויות ובכישורים המושפעים מהסטטוס הסוציו-אקונומי


הדס ברטל |

דוח חדש של ה-OECD שפורסם השבוע מצביע על משהו שישראלים רבים מרגישים: לא משנה כמה נשקיע בהשכלה גבוהה וברכישת כישורים ומיומנויות רלוונטיים, ההשקעה לא בהכרח מיתרגמת לעבודה איכותית או לשכר גבוה. הדוח מצביע גם על פערים סוציו אקונומיים משמעותיים ועמוקים ברמת המיומנויות וכן על פערי תעסוקה מגדרים שאינם מצטמצמים. מהשוואה מול מדינות אחרות, בהן לימודים והכשרה על תיכונית יביאו לעלייה במיומנויות שתביא לעלייה ברמת השכר, בישראל הלימודים וההכשרה העל תיכונית לא תביא לעלייה של ממש ברמת המיומנויות. אצלנו גובה רמת ההשכלה משפיע באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות, ואינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות. 


דוח OECD Skills Outlook 2025 בא לבחון את רמת המיומנויות התעסוקתיות במדינות החברות בארגון ואת המיומנויות הנדרשות בשוק העבודה במאה ה-21 ומהם הגורמים המשפיעים על רמת המיומנויות. עבור הדוח, מופו כ-3,500 מקצועות שונים שמאחוריהם כ-14,000 מיומנויות עבודה שונות. כאשר המיומנויות ההופכות לחיוניות ביותר בשוק העבודה המשתנה, זה שבצל האוטומציה והבינה המלאכותית, הן אוריינות, נומרציה, דיגיטל, יצירתיות ומעל הכל למידה מתמדת לאורך החיים. הדוח מלמד בבירור שהמיומנויות שלנו טובות יותר וברמה גבוהה יותר ככל שההשכלה שלנו גבוהה יותר, ולרוב כפועל יוצא מכך, יעלה הסיכוי שלנו להשתלב באופן אפקטיבי יותר בשוק העבודה ולהשתכר טוב יותר. אך בישראל גובה רמת ההשכלה משפיע אך באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות והיא אינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות. 

בישראל השכלה אינה שווה מיומנויות

הדוח מעלה תמונה לא טובה עבור ישראל. דוח ה-OECD משווה בכל מדינה בין רמת המיומנויות של ציבור שלא מסיים לימודי תיכון ובין הציבור שלו יש השכלה על תיכונית.המיומנויות שנבחנות על ידי ה-OECD היא אוריינות ויכולת הבנת טקסט, יכולת פתרון בעיות כמותניות ופתרון בעיות מורכבות. במדינות כמו ניו זילנד או פינלנד רואים פער משמעותי בין שתי הקבוצות, עם סטיית תקן העומד על כ-0.72 וכ-1.16 סטיות תקן בהתאמה. המשמעות של כך היא כי רמת המיומנויות של הציבור שמסיים תיכון וממשיך ללימודים על תיכוניים היא משמעותית גבוהה יותר מרמת המיומנויות של אלו שלא.  

לעומת פינלנד וניו זילנד, בישראל הפער נמוך בהרבה, עם כ-0.27 סטיות תקן במסלול מקצועי וכ-0.32 במסלול עיוני. המשמעות של הפער הוא כי בעוד שבמדינות אחרות ב-OECD נראה קשר חזק ועקבי בין עלייה ברמת ההשכלה לבין קפיצה גדולה במיומנויות חשיבה כמותית, בישראל ההשפעה של לימודים על תיכוניים היא מוגבלת הרבה יותר, ואין ללימודים על יסודיים או פוסט תיכוניים השפעה של ממש על המיומנויות של הציבור. 

ובכל זאת, מהדוח עולה כי המסלול שמראה את הפער הגדול ביותר מאנשים ללא השכלה, הוא המסלול של לימודים אקדמאיים, בעלי תואר ראשון ומעלה, כאשר שאר המסלולים העל תיכוניים אינם מציגים סטיית תקן גבוהה כלל, מה שאומר שאלו לימודים והכשרות שאינם משפרים את המיומנויות באופן ניכר. למעשה, השכלה גבוהה מעלה את איכות התעסוקה ב-18 נקודות אחוז בממוצע.