תמ"א 38 תקוע? "למרות שבת"א זה משתלם, חוץ ממכות כבר ראיתי הכל"

כך אומר עו"ד עמית יושע, המייצג דיירים בפרויקטי בנייה של תמ"א 38. מנגד, אומרים הקבלנים שתמ"א 38 אינו תמיד כדאי מבחינה כלכלית. באילו ערים משתלם לבצע תמ"א 38 ובאילו ערים ממש לא?
עינת פז-פרנקל |

תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לא ממש מצליחה להמריא. למרות שעל פניו, התכנית מציעה יתרונות גם לבעלי הדירות וגם לקבלנים - חיזוק, שיפוץ, תוספת חדרים, ובניית קומות נוספות - רק מספר זעיר של תכניות יצאו לדרך בשלוש השנים מאז אושרה התכנית.

עו"ד עמית יושע, המתמחה בעסקאות נדל"ן בתחום תמ"א 38, מסביר שרק בשנה האחרונה התחיל הנושא לצבור תאוצה. יושע, שבאפריל הוביל עסקת תמ"א 38 בשכונת צהלה בתל אביב, מטפל כעת בפרויקטים בהוד השרון, גבעתיים ורמת גן.

לדבריו של יושע, התחום אינו ממריא בעיקר בשל הקשיים שבהבאת הדיירים לידי הסכמה. "הדיירים עושים חשבון של מה הצד השני (הקבלן) מרוויח, למרות שהם מקבלים לרוב שיפוץ, מעלית והרחבה של 25 מ"ר או יותר - בחינם".

באזורים בהם כל מ"ר בדירה נמכר ב-4000 דולר, מדובר בהטבה של 100 אלף דולר, אותה מקבל כל דייר. הקבלן, בתמורה, מוכר את הדירות החדשות שנבנות בקומה הנוספת של הבניין. "הבניין הופך להיות חדש מכל הבחינות, והיזם רוצה שהבניין יהיה יפה כדי שיצליח למכור שם דירות", אומר יושע. "זה WIN-WIN לשני הצדדים - אין סיבה שלא יהיו ים פרויקטים".

ישיבות דיירים בנושא תמ"א 38 הן, בלא מעט מקרים, סוערות מאד. "היו במשרד שלי ישיבות של 30, 40 דיירים - וחוץ ממכות, היה פה הכל", אומר יושע. "אפשר להגיד שזה בהחלט קשה להביא את הדיירים לידי הסכמה".

גורם נוסף שמעכב את הוצאתן לפועל של תכניות תמ"א 38 הוא הרשויות המקומיות, אומר יושע. בעוד שבתל-אביב הקימו צוות מיוחד לטיפול בתכניות והיתרי בנייה לפרויקטי תמ"א 38, בערים אחרות הנושא "לא מטופל ביעילות", אומר יושע.

אלה הן הסיבות העיקריות לעיכובים בתמ"א 38. "עד היום, בכל הארץ ניתנו חמישה או שישה היתרי בנייה לפי תמ"א 38", אומר יושע, המעריך כי, חברות בנייה גדולות ייכנסו לתחום, ובשנה-שנתיים הקרובות יינתנו עוד עשרות היתרים. לדבריו, פרויקטי תמ"א 38 בתל אביב "כמעט תמיד משתלמים", אך אזורים נוספים עולים בהדרגה על המפה: גבעתיים, רמת גן, הרצליה, הוד השרון ורמת השרון.

בהתאחדות הקבלנים מסכימים שפרויקטים בחלקים מסוימים של העיר תל אביב משתלמים, אך תולים את העיכוב בתכניות תמ"א 38 בחוסר הכדאיות הכלכלית לקבלן. "90% מהחסמים לבנייה בשיטת תמ"א 38 הם חוסר הכדאיות הכלכלית לקבלן", אומר ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים. "פרויקטי תמ"א 38 כדאיים רק כאשר שווי הקרקע הוא כ-12 אלף שקלים למ"ר ומעלה". בפועל, מדובר בצפון תל אביב, רעננה ורמת השרון, אומר סרוגו. "ברחובות, למשל, זה חד משמעית לא כדאי - מי שבונה לפי תמ"א 38 ברחובות שם את כספו על קרן הצבי".

סרוגו מסביר שכעת עובדת ההתאחדות מול משרד הפנים על הצעה לניוד זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38. "עלות החיזוק יקרה בגלל שהקומה הנוספת נבנית על הבניין המחוזק", אומר סרוגו. "אם יכולנו לנייד את זכויות הבנייה של הקומה הנוספת, זה היה הופך לכדאי".כלומר, קבלן שיחזק 3 בניינים בשכונת התקווה יוכל אולי בעתיד להוסיף 3 קומות לבניין בן 10 קומות ב"גוש הגדול" בתל אביב.

בימים אלה, ממקדת התאחדות הקבלנים את מאמציה על שינוע זכויות בגבולות העיר, ולא מהפריפריה לעיר. סרוגו סבור שחיזוק בניינים על השבר הסורי-אפריקני ובתמורה, קבלת זכויות בנייה בגוש דן, הינו "שינוי מרחיק לכת. יהיה קשה להעביר דבר כזה".

סרוגו אומר שהיו רק פרויקטים בודדים שיצאו עד כה לדרך במסגרת תמ"א 38. בינתיים, חברות הבנייה הגדולות טרם חברו לפרויקטי תמ"א 38. "כיום, עוסקים בתמ"א 38 קבלני שיפוצים וחאפרים", מסכם סרוגו.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
כטב"מ הרמס 900 של אלביט. קרדיט: רשתות חברתיותכטב"מ הרמס 900 של אלביט. קרדיט: רשתות חברתיות

לאור "ליקויים מקצועיים" אלביט ותע"א הוצאו מהתערוכה האווירית בדובאי

במכתב שנשלח שעות אחרי התקיפה בדוחא, תוארו הסיבות הרשמיות, אך הטענה היא השהחלטה התקבלה כבר קודם לכן באופן בלתי רשמי, כחלק ממהלך מתואם להרחיק את ישראל מהאירועים הביטחוניים המרכזיים באזור

רן קידר |

מארגני תערוכת התעופה של דובאי הודיעו למספר חברות ביטחוניות ישראליות כי הן אינן מוזמנות להשתתף באירוע הבינלאומי שייערך בנובמבר הקרוב. וכך, היחסים בין ישראל לאיחוד האמירויות, שנבנו בקפידה מאז הסכמי אברהם ב-2020, ממשיכים להיסדק תחת כובד ההשלכות של העימות הממושך בעזה.

מארגני התערוכה שלחו מכתבים למספר חברות ביטחוניות מישראל, ביניהן התעשייה האווירית ואלביט מערכות אלביט מערכות 0.94%  , ובהם נכתב כי השתתפותן לא תאושר. על הנייר, הסיבה היא "ליקויים מקצועיים", אך זוהי כנראה תגובה להתקפה של ישראל על אדמת קטאר לפני יומיים. מעבר לתוצאות המיידיות של התקיפה, הגלים שעוררה, כללו הסתייגות של טראמפ (אמנם קלה, אבל בכל זאת), נאום תוקפני של נשיאת האיחוד האירופי ועכשיו, התגובה הלא רשמית של איחוד האמירויות. כזכור,  בריטניה מנעה לאחרונה מנציגים ישראלים להשתתף בתערוכת הביטחון הגדולה שלה, וצרפת חסמה גישה של חברות ישראליות לתערוכת הנשק בפאריז ביוני האחרון.

זו אינה הפעם הראשונה שהתערוכה בדובאי מסתבכת בהקשר הישראלי, היות ובנובמבר 2023, שבועות לאחר פרוץ המלחמה בעזה, הדוכנים של התעשייה האווירית ורפאל נותרו ריקים מבלי שניתן לכך הסבר רשמי.

אלביט מערכות, שהקימה יחידה ייעודית באמירויות, והתעשייה האווירית, שהובילה פרויקטים משותפים עם התאגיד הביטחוני המקומי EDGE, היו חלק בלתי נפרד מהתממשקות ההסכמים בין המדינות מאז 2020. הן לקחו חלק גם בתערוכה האחרונה באבו דאבי בפברואר האחרון. משרד הביטחון הישראלי אישר שקיבל את ההודעה מהמארגנים אך לא מסר פרטים. 

למרות הכל, התעשייה הביטחונית הולכת ומתחזקת

עם זאת, למרות הצהרות על חרמות ועל שקילה מחודשת של רכישות, לאחרונה דווח כי גרמניה, למשל, מתכננת מישראל (באמצעות התעשייה האווירית) שלושה כטב"מים מסוג "איתן" (Heron) תמורת 1.2 מיליארד דולר, וזאת למרות קולות הולכים וגוברים ממדינות רבות באיחוד האירופי להגביר את הלחץ על ישראל כדי לעצור את המלחמה בעזה. 

מייקל אולירי, מנכ"ל רייאנאייר. קרדיט: רשתות חברתיותמייקל אולירי, מנכ"ל רייאנאייר. קרדיט: רשתות חברתיות

מנכ"ל ראיינאייר שוקל הפסקת פעילות כוללת בישראל

מייקל אולירי, מנכ"ל החברה אמר כי נגמרה לו הסבלנות להנחיות הבטחון המשתנות בישראל וטוען שהחברה לא תחדש את טיסותיה לפני סוף אוקטובר, וספק אם גם אחריו

רן קידר |
נושאים בכתבה ריאנאייר

למרות שלאחרונה נראה היה כי פעילות הטיסות חוזרת לשיגרה כלשהי, מנכ"ל ראיינאייר, מייקל אולירי, מעיב על האופטימיות וטוען כי כי החברה "לא בטוחה אם תחדש את פעילותה בישראל. לדבריו, אין ודאות שתשוב לפעול בישראל, גם לאחר שתסתיים הלחימה בעזה. מייקל אולירי, התראיין לרשת RTE באירלנד והוסיף האשמה ישירה כלפי הרשויות המקומיות: "משחקים איתנו". 

ריינאייר הודיעה כבר מוקדם יותר הקיץ כי לא תחדש את טיסותיה לישראל לפני ה-25 באוקטובר. אולם דבריו של אולירי מציבים סימן שאלה מהותי לא רק לגבי הטווח הקצר, אלא גם לגבי חורף 2025-2026. הביקורת שהשמיע אינה חדשה. ריינאייר העלתה בעבר טענות נגד אגרות, תיאומים תפעוליים, ותנאים שהציבו הרשויות בישראל, אך אמירות כאלה, כאשר הן נאמרות בפורומים פומביים, מעידות לרוב על ניתוק במגעים בין הצדדים. 

עבור הנוסעים הישראלים הדבר עלול לפגוע בהיצע הטיסות ולהפחית את הסיכוי להורדת מחירים. מצד שני, אלו הן חדשות טובות עבור אלעל, שבכל פעם שיש אירוע בטחוני כלשהו, המנייה שלה מזנקת. מבחינת חברות הלואו קוסט הנוספות, ככל הנראה וויזאייר היא זו שתמלא את החלל. 

במהלך 2022, הפעילה ריינאייר למעלה מ-30 טיסות שבועיות מישראל, במחירים נמוכים. ב-2023 אף הצהירה על כוונה להרחיב את פעילותה בישראל, אולם התחזיות האלה התרסקו עם ההסלמה הביטחונית וקריסת תנועת התיירים הנכנסת. 

אבל אולירי לא התייחס רק לישראל, אלא גם להשפעות העמוקות של הלחימה בין רוסיה לאוקראינה על תעופה אזרחית באירופה. לדבריו, התקיפה האווירית הרוסית על פולין, שכללה חדירה של רחפנים לשטח המדינה, יצרה שיבושים נרחבים ביום רביעי האחרון, ובאותו יום רק 60% מטיסות ריינאייר יצאו בזמן (לעומת 90% ביום רגיל). נמלי תעופה בוורשה, מודלין, ז'שוב ולובלין נסגרו זמנית, ואולירי הזהיר כי "מדובר באירוע שצפוי להימשך לאורך שנים". לדבריו, "אם האיחוד האירופי והבית הלבן לא ינקטו קו תקיף, עם סנקציות עונשיות נגד רוסיה, ההפרעות האלה לא ייפסקו".