תמ"א 38 תקוע? "למרות שבת"א זה משתלם, חוץ ממכות כבר ראיתי הכל"

כך אומר עו"ד עמית יושע, המייצג דיירים בפרויקטי בנייה של תמ"א 38. מנגד, אומרים הקבלנים שתמ"א 38 אינו תמיד כדאי מבחינה כלכלית. באילו ערים משתלם לבצע תמ"א 38 ובאילו ערים ממש לא?
עינת פז-פרנקל |

תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לא ממש מצליחה להמריא. למרות שעל פניו, התכנית מציעה יתרונות גם לבעלי הדירות וגם לקבלנים - חיזוק, שיפוץ, תוספת חדרים, ובניית קומות נוספות - רק מספר זעיר של תכניות יצאו לדרך בשלוש השנים מאז אושרה התכנית.

עו"ד עמית יושע, המתמחה בעסקאות נדל"ן בתחום תמ"א 38, מסביר שרק בשנה האחרונה התחיל הנושא לצבור תאוצה. יושע, שבאפריל הוביל עסקת תמ"א 38 בשכונת צהלה בתל אביב, מטפל כעת בפרויקטים בהוד השרון, גבעתיים ורמת גן.

לדבריו של יושע, התחום אינו ממריא בעיקר בשל הקשיים שבהבאת הדיירים לידי הסכמה. "הדיירים עושים חשבון של מה הצד השני (הקבלן) מרוויח, למרות שהם מקבלים לרוב שיפוץ, מעלית והרחבה של 25 מ"ר או יותר - בחינם".

באזורים בהם כל מ"ר בדירה נמכר ב-4000 דולר, מדובר בהטבה של 100 אלף דולר, אותה מקבל כל דייר. הקבלן, בתמורה, מוכר את הדירות החדשות שנבנות בקומה הנוספת של הבניין. "הבניין הופך להיות חדש מכל הבחינות, והיזם רוצה שהבניין יהיה יפה כדי שיצליח למכור שם דירות", אומר יושע. "זה WIN-WIN לשני הצדדים - אין סיבה שלא יהיו ים פרויקטים".

ישיבות דיירים בנושא תמ"א 38 הן, בלא מעט מקרים, סוערות מאד. "היו במשרד שלי ישיבות של 30, 40 דיירים - וחוץ ממכות, היה פה הכל", אומר יושע. "אפשר להגיד שזה בהחלט קשה להביא את הדיירים לידי הסכמה".

גורם נוסף שמעכב את הוצאתן לפועל של תכניות תמ"א 38 הוא הרשויות המקומיות, אומר יושע. בעוד שבתל-אביב הקימו צוות מיוחד לטיפול בתכניות והיתרי בנייה לפרויקטי תמ"א 38, בערים אחרות הנושא "לא מטופל ביעילות", אומר יושע.

אלה הן הסיבות העיקריות לעיכובים בתמ"א 38. "עד היום, בכל הארץ ניתנו חמישה או שישה היתרי בנייה לפי תמ"א 38", אומר יושע, המעריך כי, חברות בנייה גדולות ייכנסו לתחום, ובשנה-שנתיים הקרובות יינתנו עוד עשרות היתרים. לדבריו, פרויקטי תמ"א 38 בתל אביב "כמעט תמיד משתלמים", אך אזורים נוספים עולים בהדרגה על המפה: גבעתיים, רמת גן, הרצליה, הוד השרון ורמת השרון.

בהתאחדות הקבלנים מסכימים שפרויקטים בחלקים מסוימים של העיר תל אביב משתלמים, אך תולים את העיכוב בתכניות תמ"א 38 בחוסר הכדאיות הכלכלית לקבלן. "90% מהחסמים לבנייה בשיטת תמ"א 38 הם חוסר הכדאיות הכלכלית לקבלן", אומר ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים. "פרויקטי תמ"א 38 כדאיים רק כאשר שווי הקרקע הוא כ-12 אלף שקלים למ"ר ומעלה". בפועל, מדובר בצפון תל אביב, רעננה ורמת השרון, אומר סרוגו. "ברחובות, למשל, זה חד משמעית לא כדאי - מי שבונה לפי תמ"א 38 ברחובות שם את כספו על קרן הצבי".

סרוגו מסביר שכעת עובדת ההתאחדות מול משרד הפנים על הצעה לניוד זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38. "עלות החיזוק יקרה בגלל שהקומה הנוספת נבנית על הבניין המחוזק", אומר סרוגו. "אם יכולנו לנייד את זכויות הבנייה של הקומה הנוספת, זה היה הופך לכדאי".כלומר, קבלן שיחזק 3 בניינים בשכונת התקווה יוכל אולי בעתיד להוסיף 3 קומות לבניין בן 10 קומות ב"גוש הגדול" בתל אביב.

בימים אלה, ממקדת התאחדות הקבלנים את מאמציה על שינוע זכויות בגבולות העיר, ולא מהפריפריה לעיר. סרוגו סבור שחיזוק בניינים על השבר הסורי-אפריקני ובתמורה, קבלת זכויות בנייה בגוש דן, הינו "שינוי מרחיק לכת. יהיה קשה להעביר דבר כזה".

סרוגו אומר שהיו רק פרויקטים בודדים שיצאו עד כה לדרך במסגרת תמ"א 38. בינתיים, חברות הבנייה הגדולות טרם חברו לפרויקטי תמ"א 38. "כיום, עוסקים בתמ"א 38 קבלני שיפוצים וחאפרים", מסכם סרוגו.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
בית ספר
צילום: Pixbay

בשורה למורים - כל מורה יקבל בממוצע 14 אלף שקל; על הפשרה בין המדינה לקרנות ההשתלמות של המורים

עודפים שהצטברו בקרן ההשתלמות של המורים ינותבו להשקעה בתשתיות חינוך ובתי ספר ותשלומים למורים העמיתים בקרן (וגם ליורשיהם) 

הדס ברטל |

למי שייך הכסף? בקרנות ההשתלמות של המורים הצטברו סכומי עתק שהיו מעבר להפרשות השוטפות למורים. המורים אמרו "זה שלנו". המדינה אמרה - "זה שלנו". נקבעה פשרה. המורים יקבלו בממוצע כ-14 אלף שקל.  

ההסכם הזה נחתם לאחר הליך משפטי ממושך, והוא נוגע לחלוקת העודף הכספי שנצבר בקרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים. המתווה גובש בשיתוף עם החשב הכללי, הלשכה המשפטית והממונה על השכר במשרד האוצר, פרקליטות המדינה- היחידה לאכיפה אזרחית ופרקליטות מחוז תל-אביב, רשות שוק ההון, הסתדרות המורים והקרנות, והובא לאישור בית הדין האזורי לעבודה בת"א-יפו.

בשנת  2022 הוגשה על ידי פרקליטות המדינה תביעה נגד קרנות ההשתלמות של הסתדרות המורים במסגרתה נדרשו הקרנות להשיב סך של כ-2 מיליארד שקל לקופה הציבורית. בזמנו האשים משרד האוצר כי קרנות ההשתלמות של המורים "התעשרו שלא כדין על חשבון הציבור." התביעה הזו הגיעה לאחר שהקרנות צברו 3 מיליארד שקלים משנת 1955 שנחשבים עודפים כאשר ההסתדרות תכננה לחלקו ל-165 אלף מורים בסכום של 12 אלף שקלים. כעת הגיעו הצדדים להסדר פשרה שבמסגרתו יועברו למדינה 1.05 מיליארד שקל בגין רכישת זכויות העבר, אשר ישמשו בין היתר לשיקום מערכת החינוך באזורים שנפגעו במלחמת "חרבות ברזל", וכן לקיום הכשרות ופעולות אחרות לצורך שיפור מעמדם של עובדי ההוראה. סכום של כ-2.25 מיליארד שקל יחולק ל-165 אלף עמיתי הקרנות הזכאים וליורשיהם. כמו כן, יחלו הקרנות לרכוש זכויות פנסיה תקציבית לעובדי הוראה היוצאים לשבתון החל משנת הלימודים תשפ״ג (2022-2023) ואילך.


קריאה מעניינת: השכר האמיתי של המורים בישראל: לא נמוך כמו שנדמה לכם

חלוקת הכספים תיעשה באופן ממוכן לחשבונות העמיתים או באמצעי תשלום דיגיטליים, בהתאם לנהלים שאושרו על ידי רשות שוק ההון.  במקביל, הוחלט לשמור על כרית ביטחון אקטוארית של 4% לפחות, לטובת יציבות הקרנות ורווחת העמיתים בעתיד. 

דולר יורד
צילום: Photo by Ryan Quintal on Unsplash

״הדולר היה צריך להיות ב-3 שקלים אלמלא הרפורמה המשפטית והמלחמה״

מניתוח של בנק ישראל: הדולר ממשיך לרדת - מי נפגע ומי מרוויח?

מנדי הניג |
נושאים בכתבה שער הדולר

השקל ממשיך לטפס ושער הדולר נע הבוקר סביב 3.22 שקל דולר שקל רציף 0.09%   אלו הרמות הנמוכות ביותר מאז אפריל 2022. המטבע המקומי בראלי שלא ראינו מזה שנים, בתחילת המלחמה הוא עוד נסחר סביב 4 שקלים לדולר וכיום כשהמצב הביטוחני נרגע יש הזרמה של הון הזר התחזיות הכלכליות משתפרות וגם סוכנויות הדירוג מעדכנות לחיוב את האופק, השקל מתחזק אולי אפילו מדי. נתוני המאקרו גם עוזרים למטבע, שוק העבודה חזק, האינפלציה מתכנסת לכיוון היעד וגביית המסים צפויה לשבור שיא של 520 מיליארד שקל השנה. גם הגירעון צפוי לעמוד סביב 5% מהתוצר שזה נמוך מהציפיות כשהתחזיות של בנק ישראל ל-2026-2028 מדברות על גירעון סביב כ-2.8%-2.9% בממוצע, שזה "גירעון בר קיימא" כל אלה ביחד ולחוד מחזקים את האמון של המשקיעים ומזרימים הון לשוק המקומי, מה שדוחף את השקל למעלה.

אבל מסתבר שהדולר היה יכול לפגוש את רמת ה-3 שקלים כבר ממזמן. ניתוח של בנק ישראל שבחן את ההשפעות השונות על שער החליפין מצא שאם מנקים מהמשוואה את שני הגורמים החריגים של השנתיים האחרונות, שהן הרפורמה המשפטית והמלחמה, הדולר היה כבר כנראה סביב 3 שקלים, ואולי אפילו נמוך מזה. 

לפי המודל שמבוסס על הקשר בין שער הדולר-שקל לבין ביצועי הנאסד"ק, השקל היה אמור להתחזק הרבה קודם. בגרף שמצורף אפשר לראות את הפער שנוצר בין המציאות לבין מה שהמודל מנבא שזה הקו הכחול, שמייצג את שער הדולר בפועל, שהוא נסק הרבה מעל הקו הכתום, שמייצג את השער הצפוי בתנאים רגילים. 

הרפורמה המשפטית והמלחמה גרמו לסטייה הזאת, בעיקר בגלל שהם הגבירו את חוסר הוודאות ופגעו באמון של המשקיעים הזרים בכלכלה המקומית. אבל עכשיו כשהמתיחות הפוליטית והביטחונית נרגעה ברמה מסוימת, נראה שהשקל סוגר את הפער ומתחזק חזרה לרמות שהוא היה צריך לפגוש גם בלי ההתערבות של אותם גורמים.


הנפגעים

מאחורי הנתונים המעודדים האלה יש סביבה שנהיית פחות ופחות נוחה לצד אחד של המשק. השקל החזק מכביד מאוד על יצואנים כמו חברות הייטק וסטארטאפים שפועלים בישראל ומוכרים את מוצריהם בחו"ל. כשההכנסות נקובות בדולרים אבל חלק גדול מההוצאות (כמו שכר, הוצאות מנהלה וכד׳) מתבצעות בשקלים, כל ירידה בשער הדולר שוחקת את השורה התחתונה. ראינו לאורך עונת הדוחות הקודמת וגם זו הנוכחית שאנחנו בעיצומה חברות כמו צ’ק פוינט, ש״האשימו״ את הדולר בכ-2% מהרווחיות הגולמית אצל חלק זה נסבל, אצל אחרות כמו אייקון גרופ, האמא של איידיגטל בישראל שפועלת ברווחיות גולמית צרה מאוד (2% מגזר ההפצה, 4% מגזר קמעונאות) זה משמעותי מאוד - אייקון: שער הדולר שחק את הרווח, המלחמה את ההכנסות