תמ"א 38 תקוע? "למרות שבת"א זה משתלם, חוץ ממכות כבר ראיתי הכל"
תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, לא ממש מצליחה להמריא. למרות שעל פניו, התכנית מציעה יתרונות גם לבעלי הדירות וגם לקבלנים - חיזוק, שיפוץ, תוספת חדרים, ובניית קומות נוספות - רק מספר זעיר של תכניות יצאו לדרך בשלוש השנים מאז אושרה התכנית.
עו"ד עמית יושע, המתמחה בעסקאות נדל"ן בתחום תמ"א 38, מסביר שרק בשנה האחרונה התחיל הנושא לצבור תאוצה. יושע, שבאפריל הוביל עסקת תמ"א 38 בשכונת צהלה בתל אביב, מטפל כעת בפרויקטים בהוד השרון, גבעתיים ורמת גן.
לדבריו של יושע, התחום אינו ממריא בעיקר בשל הקשיים שבהבאת הדיירים לידי הסכמה. "הדיירים עושים חשבון של מה הצד השני (הקבלן) מרוויח, למרות שהם מקבלים לרוב שיפוץ, מעלית והרחבה של 25 מ"ר או יותר - בחינם".
באזורים בהם כל מ"ר בדירה נמכר ב-4000 דולר, מדובר בהטבה של 100 אלף דולר, אותה מקבל כל דייר. הקבלן, בתמורה, מוכר את הדירות החדשות שנבנות בקומה הנוספת של הבניין. "הבניין הופך להיות חדש מכל הבחינות, והיזם רוצה שהבניין יהיה יפה כדי שיצליח למכור שם דירות", אומר יושע. "זה WIN-WIN לשני הצדדים - אין סיבה שלא יהיו ים פרויקטים".
ישיבות דיירים בנושא תמ"א 38 הן, בלא מעט מקרים, סוערות מאד. "היו במשרד שלי ישיבות של 30, 40 דיירים - וחוץ ממכות, היה פה הכל", אומר יושע. "אפשר להגיד שזה בהחלט קשה להביא את הדיירים לידי הסכמה".
גורם נוסף שמעכב את הוצאתן לפועל של תכניות תמ"א 38 הוא הרשויות המקומיות, אומר יושע. בעוד שבתל-אביב הקימו צוות מיוחד לטיפול בתכניות והיתרי בנייה לפרויקטי תמ"א 38, בערים אחרות הנושא "לא מטופל ביעילות", אומר יושע.
אלה הן הסיבות העיקריות לעיכובים בתמ"א 38. "עד היום, בכל הארץ ניתנו חמישה או שישה היתרי בנייה לפי תמ"א 38", אומר יושע, המעריך כי, חברות בנייה גדולות ייכנסו לתחום, ובשנה-שנתיים הקרובות יינתנו עוד עשרות היתרים. לדבריו, פרויקטי תמ"א 38 בתל אביב "כמעט תמיד משתלמים", אך אזורים נוספים עולים בהדרגה על המפה: גבעתיים, רמת גן, הרצליה, הוד השרון ורמת השרון.
בהתאחדות הקבלנים מסכימים שפרויקטים בחלקים מסוימים של העיר תל אביב משתלמים, אך תולים את העיכוב בתכניות תמ"א 38 בחוסר הכדאיות הכלכלית לקבלן. "90% מהחסמים לבנייה בשיטת תמ"א 38 הם חוסר הכדאיות הכלכלית לקבלן", אומר ראול סרוגו, סגן נשיא התאחדות הקבלנים. "פרויקטי תמ"א 38 כדאיים רק כאשר שווי הקרקע הוא כ-12 אלף שקלים למ"ר ומעלה". בפועל, מדובר בצפון תל אביב, רעננה ורמת השרון, אומר סרוגו. "ברחובות, למשל, זה חד משמעית לא כדאי - מי שבונה לפי תמ"א 38 ברחובות שם את כספו על קרן הצבי".
סרוגו מסביר שכעת עובדת ההתאחדות מול משרד הפנים על הצעה לניוד זכויות הבנייה במסגרת תמ"א 38. "עלות החיזוק יקרה בגלל שהקומה הנוספת נבנית על הבניין המחוזק", אומר סרוגו. "אם יכולנו לנייד את זכויות הבנייה של הקומה הנוספת, זה היה הופך לכדאי".כלומר, קבלן שיחזק 3 בניינים בשכונת התקווה יוכל אולי בעתיד להוסיף 3 קומות לבניין בן 10 קומות ב"גוש הגדול" בתל אביב.
בימים אלה, ממקדת התאחדות הקבלנים את מאמציה על שינוע זכויות בגבולות העיר, ולא מהפריפריה לעיר. סרוגו סבור שחיזוק בניינים על השבר הסורי-אפריקני ובתמורה, קבלת זכויות בנייה בגוש דן, הינו "שינוי מרחיק לכת. יהיה קשה להעביר דבר כזה".
סרוגו אומר שהיו רק פרויקטים בודדים שיצאו עד כה לדרך במסגרת תמ"א 38. בינתיים, חברות הבנייה הגדולות טרם חברו לפרויקטי תמ"א 38. "כיום, עוסקים בתמ"א 38 קבלני שיפוצים וחאפרים", מסכם סרוגו.
