צבי סטפק
צילום: BIZTV
ראיון מיוחד

"השקעה בחברות נדל"ן תניב תשואה גבוהה מהשקעה ברכישת דירה"

צבי סטפק, יו"ר בית ההשקעות מיטב דש, בראיון מיוחד לחג, על העליות בשוקי המניות "ממש אין בועה"; על שוק המניות המקומי "הוא הזדמנות"; הכיוון של השקל "דווקא סביר שייחלש"; ושאלת השאלות - להיכנס לשוק ההון או לקנות דירה?
עדי ברזילי | (22)

עם תחילת משבר הקורונה כשמניות הבנקים צנחו בעשרות אחוזים ונסחרו ב-0.6-0.7 על ההון העצמי, ראיינו את צבי סטפק, יו"ר בית ההשקעות מיטב דש. הוא אמר בצורה מפורשת - "קנו מניות בנקים". הוא צדק. מאז מניות הבנקים עלו  בממוצע ב-35%-40%. נפגשנו שוב, לשמוע מה הוא חושב על רמת המחירים בשוקי המניות, איזה סקטורים יהיו יותר מעניינים קדימה, איזה משקל הוא נותן לשוק המניות המקומי בתיק ואיזה משקל לארה"ב, אירופה ואסיה; מה להערכתו הכיוון של השקל מול הדולר ולבסוף, מהי להערכתו השקעה טובה יותר כרגע: שוק ההון או נדל"ן? צפו בראיון המלא -  "ממש אין בועה בשווקים" סטפק מתחיל את הראיון באמירה נחרצת. אז איך הוא מסביר את מה שקורה בשווקים? "יש מחירים גבוהים ומתבקש באיזשהו שלב שיהיה תיקון". סטפק גם לא מוטרד מהמכפילים הגבוהים "תיאורטית, המכפילים יכולים להמשיך לעלות עד אינסוף". הכל, הוא אומר, זה עניין של אלטרנטיבות ההשקעה שכרגע לא ממש קיימות.  הסיכונים, לדעתו של סטפק, נובעים מהרגישות הגבוהה בשווקים בגלל אותם מחירים גבוהים, רגישות בגינה כל שינוי פיננסי או גיאופוליטי יכול להשפיע עליהם לרעה. בנוסף, גם תרחיש של עליית תשואות בארה"ב עלול לגרום למשקיעים להחליט לממש חלק מהתיק ולעבור לאג"ח ממשלתי אמריקאי. סטפק גם מסמן את הסקטורים היותר מעניינים להמשך השנה, בין היתר תעופה ומלונאות, אבל בעיקר מניות פארמה, מניות הבנקים בארה"ב שירדו לאחרונה ומניות ריטייל של חברות אמריקאיות שמוכרות לצרכן האמריקאי. לגבי סקטור הטכנולוגיה, סטפק מעריך שהחברות הגדולות בסכנה לנוכח הרגולציה וכרגע מניות של חברות שבבים ראויות להשקעה. ומהשוק הבינלאומי, נעבור לזה הישראלי. "המגרעות העיקריות של הבורסה המקומית היא הסביבה הגיאופוליטית הבעייתית, חוסר הממשלה, הסכנה להורדת דירוג, וחוסר הנזילות שגורם למוסדיים להשקיע בחו"ל" אומר סטפק. אבל מנגד, מציין כי היתרון המרכזי של השוק המקומי הוא העובדה שהוא זול, זול גם בהשוואה לשווקים אחרים בעולם אבל גם זול ביחס לאלטרנטיבות השקעה אחרות.  מהסיבה הזאת סטפק מציע בתיק ההשקעות חשיפה של 30% לשוק המקומי ואם השוק היה יותר נזיל אז אפילו יותר. מה לגבי שאר הפילוח הגיאוגרפי? "הייתי משקיע בארה"ב סדר גודל של 35-40%, פחות ממה שהיה מקובל עד עכשיו; באירופה משהו כמו 10%; בסין ואסיה 5-10%, אסיה לא יפן, אלא מדינות כמו מלזיה ואינדונזיה שם כדאי להשקיע דרך קרנות סל; ועוד קצת בשווקים המתעוררים כמו הודו, ברזיל." ואיך אפשר בלי לדבר על התחזקות השקל שהגיעה לשיא של 3.1 שקלים לדולר בינואר, כשברקע כלכלנים רבים מעריכים שהמטבע המקומי ימשיך להתחזק ויש אף מדברים על תרחיש שבו הוא ירד מתחת לרמה של פחות משלושה שקלים. סטפק דווקא חושב שהסיכוי לפיחות של השקל כרגע יותר גדול מהסיכוי לתיסוף של השקל בגלל המחויבות של בנק ישראל. הוא גם מציין שעפ"י ההערכות הדולר בעצמו יתחזק מול סל המטבעות. ולסיום שאלנו את סטפק את השאלה החשובה ביותר שמטרידה כל ישראלי עם כסף פנוי, והיא - מה עדיף, להשקיע בשוק המניות או בנדל"ן. "השקעה בחברות נדל"ן תשיג יותר תשואה מהשקעה בדירה" אומר סטפק וממשיך "קחי למשל מניות של חברות בנקים או ביטוח. את יכולה לקבל על ההשקעה הזאת, כתכנית חיסכון לטווח של 4-5 שנים, 10% תשואה. מה מתחרה בזה? השקעה מנצחת לפי דעתי"

תגובות לכתבה(22):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    אחד שמבין.... 03/04/2021 20:05
    הגב לתגובה זו
    אנו חיים בבועה הכי גדולה בהסטוריה והוא טוען שאין בועה?
  • 13.
    יחזקאל 03/04/2021 08:06
    הגב לתגובה זו
    אחרי שמתחילה המפולת?
  • 12.
    שלומי 03/04/2021 02:07
    הגב לתגובה זו
    להשקיע כמו שמר סטפק אמר (ברור שהוא מדבר מפוזיציה) בחברות נד"לן זה לשלם את משכורות העצומות של המנהלים, עוד הוצאות בלי סוף ועדיין המניות יכולות לרדת בגדול כי הן נמצאות בסלים. אין כמו להשקיע בדירת מגורים ששייכת לך, בישראל מלאי הקרקעות מאוד מוגבל, יש ילודה מבין הגבוהות בעולם בכל המגזרים, יהודים מחו"ל ועוד המון פקטורים שמראות שבוודאות כדאי לקנות דירות באופן עצמאי להשקעה.
  • סמי 07/04/2021 13:44
    הגב לתגובה זו
    בכל קרן השתלמות כיום תעשה 10% בשנה, נדלן אולי 3% שוק ההון בשנה האחרונה עשה 100% תשואה נדלן בישראל - כמו לשים את כל הכסף שלך על מניה אחת בנוסף אין לך נזילות - לוקח שנתיים וחצי בממוצע למכור דירה בישראל לפני נתוני הלמ"ס
  • 11.
    נדלן מניב ללא קניונים השקעה כדאית וסולידית. (ל"ת)
    מיכאל 01/04/2021 15:57
    הגב לתגובה זו
  • ללא משרדים (ל"ת)
    ס 07/04/2021 14:04
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    דודו 01/04/2021 15:17
    הגב לתגובה זו
    אם הייתי במיטב דש הייתי בורח אחרי הריאיון הזה. איך הוא יכול להיות כל כך בטוח שמניות בנקים וביטוח ייתנו 10 אחוזים בשנה לטווח של חמש שנים? זה לא שאני מהצד של עדיף להשקיע בנדל"ן, גם נדל"ן מסוכן. היום יש ביקוש גדול והמחירים עולים, אבל עם מה שקורה בממשלה בכלל לא בטוח שאנשים ירצו להמשיך לגור כאן. לצערי, לא אתפלא אם תהיה הגירה גדולה באיזשהו שלב וזה יוריד את מחירי הדירות בחדות.
  • נדלן זו ההשקעה הכי גרועה שיש (ל"ת)
    סמי 07/04/2021 14:05
    הגב לתגובה זו
  • ראשית צבי סופק עומד בראש אחד מבתי ההשקעות הגדולים 03/04/2021 09:51
    הגב לתגובה זו
    ראשית צבי סופק עומד בראש אחד מבתי ההשקעות הגדולים בארץ. שנית תמיד ידע להביט קדימה ורוב התרחישים שדיבר עליהם קרו. שלישית, תבדוק מה עשו קרנות גמל והשתלמות של מיטב דש בשנת הקורונה 2020 ותסיק מסקנות. אף אחד לא יעזוב כאן ככ מהר. המצב באירופה וארהב גרוע , גרוע מאד..
  • 9.
    חיים 01/04/2021 11:07
    הגב לתגובה זו
    אומנם אתה מדבר על הגיון אבל זה לא מעט שנים שאין הגיון בהשקעות בשוק כולם עליהום גונים ומוכרים זבל של חברות ועושים קופה מזה ואלה בדרך כלל הזריזים שיברחו ראשונים וישאירו את המשקיע ההגיוני לפי התאוריה שלך עם המיכנסיים למטה לכן הנהרה לדירות כי לפחות הדירה נישארת בכיס המשקיע כשהנבוט יכה על הראש
  • 8.
    יניב 01/04/2021 11:01
    הגב לתגובה זו
    שכח להזכיר את המינוף הזול שניתן לקבל על דירה. שכח להזכיר את סטית התקו האפסית. שכח להזכיר את התשואה השוטפת . שכח להזכיר את ההצמדה למדד. שכח להזכיר את השקט הנפשי .
  • חכם בלילה 01/04/2021 19:49
    הגב לתגובה זו
    שכחת להזכיר שהמינוף הוא דו כיווני, ואם תיהיה ירידת מחירים את תשלם על זה משמעותית יותר שכחת להזכיר כאב ראש של שוכרים ולדאוג שהם ישלמו וידאגו לדירה שכחת להזכיר שאנחנו באיזור גאופוליטי בעייתי אבל תמשיך לפמפם תנדלן
  • דד 01/04/2021 19:48
    הגב לתגובה זו
    זה יקרה למרות שנראה לך שלא והלכו לך המיליונים
  • 7.
    תכלס 01/04/2021 10:47
    הגב לתגובה זו
    יתרון ב ניה הוא שהחברה קונה בלקים של דירות ממש פרוייקטים שלמים בהנחה . ומשכירה . במקביל נהנת משמירת ערך הכסף + עלית הנדלן . לא המלצה מכירה או קניה רק רעיון שקיבתי מיועץ , ורכשתי :)
  • ומנהליה גונבים אותך (ל"ת)
    אנונימי 01/04/2021 16:01
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    חנן מור ההשקעה הכי טובה, זולה מאוד (ל"ת)
    אבי 01/04/2021 10:40
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    זה משה בוגי יעלון (ל"ת)
    בואנה 01/04/2021 10:23
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    בהשקעה בנדל"ן ניתן למנף את הכסף (ל"ת)
    חיים 01/04/2021 09:42
    הגב לתגובה זו
  • אורן 01/04/2021 13:06
    הגב לתגובה זו
    ב6 חודשים עשיתי 80 אחוז על ההשקעה. נדלן לאמתקרב
  • 3.
    אנונימי 01/04/2021 09:28
    הגב לתגובה זו
    תביא יותר תשואה מכל השקעה אחרת למעט מי שיודע להשקיע במניות ספציפיות שיכולות לתת יותר תשואה מהמדד.
  • 2.
    מסכים אתו. נדלן מניב (קצת קניונים) זו ההשקעה המנצחת! (ל"ת)
    משה 01/04/2021 08:49
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    שימי 01/04/2021 08:28
    הגב לתגובה זו
    תמיד יש בעיות איתן.
טבע תרופות
צילום: סיון פרג'

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע

בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"

מנדי הניג |
נושאים בכתבה טבע אופנהיימר

אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91%   בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר. 

כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.


צמיחה בכל החטיבות

בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.

בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.

בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.

חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%

ג’י סיטי הגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה

תמיר חכמוף |

ג’י סיטי ג'י סיטי -6.77%  , חברת הנדל״ן המניב בשליטת חיים כצמן, הפתיעה את השוק בשבוע שעבר. החברה רכשה 7.7% נוספים ממניות סיטיקון בעסקה מחוץ לבורסה במחיר של 4 אירו למניה,  פרמיה של כ-36% על מחיר השוק (כ-2.95 אירו ערב ההודעה), שפל אליו הגיעה סיטיקון לאחר פרסום הדוחות האחרונים. בעקבות העסקה עלתה אחזקתה של ג’י סיטי ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל מניות המיעוט באותו מחיר.

בהיענות מלאה, מדובר בעסקה שעשויה להגיע להיקף של 312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל). ג’י סיטי ציינה כי רכשה את המניות ממקורותיה העצמיים, אך מנהלת מו״מ לקבלת קו אשראי בנקאי של עד 195 מיליון אירו למימון יתרת הרכישה. לטענת החברה, המהלך צפוי לתרום להונה העצמי בכ-171 מיליון שקל ולשפר את ה-FFO"עם השפעה זניחה על המינוףג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות.

מניית סיטיקון נסחרת מאז ההודעה סביב הרף של 4 אירו, קצת מתחת למחיר ההצעה. זה סימן לכך שהשוק צופה שהצעת הרכש תתקבל (אילו הייתה נסחרת מעל 4 אירו, זו הייתה אינדיקציה לציפייה לפרמיה נוספת).כאן כבר עולה השאלה: למה דווקא 4 אירו? אם הכוונה הייתה להגיש הצעה "נדיבה" שתזכה להיענות, אפשר היה תאורטית להתייצב גם ב-3.5 אירו, פרמיה נאה על מחיר שוק שצלל מתחת ל-3 אירו ערב המהלך. בסביבת השוק עלתה השערה לפיה ג’י סיטי התחייבה מראש לרכישה מגוף מוסדי במחיר של 4 אירו במקרה ומחיר המניה ירדת מתחת ל-3. בעוד אין עדויות לדבר שכזה, התזמון של העסקה והמחיר שקפץ לגובה שאינו נדרש כדי "לשכנע" את השוק מציפים את סימן השאלה. בין אם נכון ובין אם לא, החברה נגררה להצעת רכש מלאה באותו מחיר מינימלי הודות לחוק הפיני.

מה המספרים מספרים

מול ההצעה המחייבת הזו הציגה ג’י סיטי את הסיפור הפיננסי: היא קונה מניות של סיטיקון בפרמיה על מחיר השוק אבל בדיסקאונט עמוק על ההון העצמי ("על הנייר”), ולכן רשאית לטעון לעלייה בהון בזכות רכישה זולה ביחס לשווי בספרים. השוק קנה בהתחלה את הסיפור, כאשר ביום ההודעה מניית ג’י סיטי עלתה משום שהאחזקה הסחירה בסיטיקון מוערכת כעת במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק שקדם לעסקה. אבל בתוך ימים ספורים הגיע תיקון חד: מעלות (S&P) הכניסה את הדירוג למעקב (CreditWatch)  עם השלכות שליליות, והבהירה שבתרחיש של היענות רחבה להצעת הרכש המינוף עלול לטפס לטווח 70%-75%. במידה ותהיה ירידת ערך שיכולה להגיע הן משווי החזקה של נכסים אחרים והן מהתחזקות השקל מול נכסים בחו"ל, המינוף אף עשוי לחצות את רמת ה-80%, רמות שלא נראו מאז החלה החברה לממש נכסים. בשוק האשראי זו כבר אינדיקציה לשחיקה בפרופיל הפיננסי. בתגובה, המניה מחקה את העליות ונפלה מתחת למחיר שלפני ההודעה, ובאג"ח בלטה הירידה בסדרה יד' לדוגמא שאינה מובטחת, אות לאפשרות שהמשקיעים מפנימים סיכוני תזרים, גידול מהיר בחוב, ואף תרחיש שבו ערך הנכסים האפקטיבי בשוק נמוך מסך ההתחייבויות.

כאן נכנסת לתמונה סוגיית המימון. לצד ההצהרה על "השפעה זניחה על המינוף", ג’י סיטי עצמה דיווחה כי היא מנהלת מו״מ לקבלת הלוואה בנקאית של עד 195 מיליון אירו למימון הרכישה והצעת הרכש. בשונה מגיוס אג"ח, מימון בנקאי דורש בטוחות נוקשות יותר: שעבודים על נכסים ובדיקות תזרים צמודות. עצם הפנייה למימון כזה מראה שהעסקה לא בהכרח נטולת סיכון. זו גם הסיבה שהאג"חים הגיבו בירידות , כאשר המשקיעים מבינים שהבנק יקבל קדימות עליהם, והחשש מגידול במינוף הופך למוחשי.