ג'י סיטי: ה-NOI ב-2023 עלה ב-5.3% וה-FFO עלה ב-19%
קבוצת G City ג'י סיטי -6.77% מדווחת כי ה-NOI מנכסים זהים עלה בשנת 2023 בכ-8.8% לעומת השנה הקודמת, ובנטרול השפעות המלחמה נרשמה עלייה של כ-9.9%. ברבעון הרביעי ה-NOI מנכסים זהים עלה בכ-6.4% לעומת הרבעון המקביל ב-2022 ובכ-10.8% בנטרול השפעות מלחמת חרבות ברזל.
ה-NOI צמח בשנת 2023 בכ-5.3% לכ-1.667 מיליארד שקל, ובכ-10.7% ללא הפעילות ברוסיה. ברבעון הרביעי ה-NOI צמח בכ-5.5% לכ-422 מיליון שקל, ובכ-13.4% ללא הפעילות ברוסיה.
ה-FFO בשנת 2023 עלה בכ-19.1% לכ-505 מיליון שקל, ובנטרול הפעילות ברוסיה זינק בכ-47.4% לכ-485 מיליון שקל. ברבעון הרביעי ה-FFO זינק בכ-77% לכ-140 מיליון שקל, ובכ-160% בנטרול הפעילות ברוסיה.
התזרים מפעילות שוטפת סולו מורחב בשנת 2023 עלה בכ-5.4% לכ-413 מיליון שקל, ברבעון הרביעי זינק בכ-20% לכ-78 מיליון שקל.
ברבעון הרביעי השנה רשמה החברה הפסד שאינו תזרימי שהסתכם לכ-284 מיליון שקל, כתוצאה מירידה בשווי ההוגן של נדל"ן (חלק החברה) בסכום נטו של כ-325 מיליון שקל, בעיקר מסיטיקון בגובה של כ-437 מיליון שקל (חלק החברה), וזאת כתוצאה מהחלטת השמאים המקומיים להעלות את שיעור ההיוון בנכסי סיטיקון.
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשנת 2023 רשמה החברה הפסד שאינו תזרימי בסך כ-1.203 מיליארד שקל, אשר נבע מהפסד הון, בעיקר ממכירת תיק הנכסים ברוסיה, בסך של כ-668 מיליון שקל, ומהפסד מירידה בשווי ההוגן של נדל"ן (חלק החברה) בסכום נטו של כ-363 מיליון שקל, בעיקר מהנכסים בצפון אירופה (סיטיקון) וזאת כתוצאה מהעלייה בשיעור ההיוון, משערוך נגזרים, שערי חליפין ומדד בסך של כ-441 מיליון שקל. מנגד רשמה החברה ברווח הכולל רווח של 538 מיליון שקל מתרגום דוחות כספיים של פעילויות חוץ ועסקאות בנגזרים שנזקפו ישירות להון העצמי ולא עברו דרך דוח רווח והפסד.
כצמן מייצב את הספינה
ג'י סיטי מכרה החל מחודש אוקטובר 2022 נכסים בלמעלה מכ-4.2 מיליארד שקל, יצאה לגמרי מרוסיה ומימשה כ-30% מההחזקות בברזיל. שיעור המינוף (סולו מורחב) ליום 31 בדצמבר 2023 עמד על 66.6%, לעומת 67.6% בסוף שנת 2022. הנפקת הפעילות בברזיל לאחר תאריך הדיווח תתרום לירידה של כ-1.1% בשיעור המינוף לכ-65.5%.
בפולין החברה החליפה את ההנהלה היוצאת, הקטינה הוצאות מטה בכ-63% מכ-9.7 מיליון אירו ברבעון 4, 2022 לכ-3.6 מיליון אירו ברבעון הנוכחי, תוך עלייה של כ-15.3% ב-NOI מנכסים זהים בתפוסה גבוהה של כ-95%.
- העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
החברה מדווחת על עלייה של כ-5.8% בפדיונות השוכרים בכלל נכסי הקבוצה בשנת 2023 לעומת 2022; מספר המבקרים עלה בכ-4%; שיעור התפוסה בנכסים עלה לכ-95.7% לעומת כ-94.9% ב-2022; שכ"ד הממוצע למ"ר בקבוצה עלה בכ-12% לעומת 2022.
ההון העצמי המיוחס לבעלי מניות החברה ליום 31 בדצמבר 2023 עמד על כ-4.837 מיליארד שקל, כ-26 שקל למניה, לעומת כ-5.016 מיליארד שקל (כ-30.1 שקל למניה) ליום 31 בדצמבר 2022. הירידה בהון הושפעה בעיקר ממכירת תיק הנכסים ברוסיה ברבעון השני של 2023 שגרמה לירידה בהון של כ-668 מיליון שקל (כ-3.7 שקלים למניה) וכן מירידה בשווי ההוגן של נדל"ן בסכום נטו של כ-315 מיליון שקל (כ-1.8 שקלים למניה). מנגד, נרשמה עלייה בהון כתוצאה מהשפעת המט"ח של כ-625 מיליון שקל (כ-3.5 שקלים למניה) בשנת 2023.
יתרות הנזילות וקווי אשראי מאושרים בלתי מנוצלים (סולו מורחב) הסתכמו ליום פרסום הדוח לכ-1.7 מיליארד שקל. בשנת 2023 גייסו החברה וחברות הבנות בבעלות מלאה חוב בסכום של כ-2.1 מיליארד שקל ופרעו חוב בסכום של כ-3.4 מיליארד שקל. דירקטוריון החברה החליט שלא לחלק דיבידנד רבעוני, וישוב ויבחן את הנושא ברבעונים הבאים בהתאם להתקדמות תכנית מימוש ומימון הנכסים כמו גם פרמטרים אחרים.
נכון לטרם פתיחת המסחר הבוקר, מניית ג'י סיטי ירדה ב-12% מתחילת בשנה למחיר של 11.4 שקל ושווי שוק של 2.12 מיליארד שקל.
חיים כצמן, מייסד ומנכ"ל G City: "היתה לנו שנה פוריה בה עסקנו ביישום התוכנית ארוכת הטווח שלנו למיקוד החברה באיזורים אורבניים בישראל, פולין וארה"ב, הקטנת עלויות והפחתת המינוף שלנו. יצאנו מרוסיה ומכרנו כשליש מהחזקותינו בברזיל, מכרנו עוד נכסים שאינם נכסי ליבה במחיר מלא ונמשיך לממש גם בשנים 2024 ו-2025 עד להשלמת כל התכנית. במקביל, אנו משביחים את נכסי הליבה שלנו בישראל, ארה"ב ופולין (כ-23% מסך התיק) בה התחלף השנה השלטון בבחירות דמוקרטיות, מה שמחזק את הביטחון בעשיית עסקים בה. השפעת מלחמת חרבות ברזל לא היתה מהותית על עסקי החברה מאחר ו-85% מפעילות החברה הינה מחוץ לישראל. בעקבות המלחמה העניקה החברה הנחות לשוכריה בישראל. כמובן שחלו באוקטובר ובנובמבר ירידות בפדיונות ובקהל המבקרים בישראל. מאידך, מחודש דצמבר ואילך אנו רואים חזרה ואף שיפור, הן במספר המבקרים והן בפדיונות, שעלו בחודש דצמבר בכ-10% ביחס לחודש דצמבר שנה קודמת, ואנו רואים המשך המגמה גם לתוך שנת 2024.
"המגמה החיובית בכלל בנכסי הקבוצה נמשכת גם לתוך 2024. אנחנו פועלים להתייעלות נוספת כולל פעולות להקטנת עלויות הנהלה וכלליות בקבוצה בכ-15% נוספים לעומת השנה שעברה. אנו עוסקים רבות בסיוע להנהלת חברת סיטיקון ליישום תוכנית הפעולה למיקוד בנכסי המבצר שלה ולהצפת ערך, להקטנת הוצאות ההנהלה והתפעול, למכירת נכסים שאינם נכסי ליבה ולהפחתת המינוף. אנחנו גם רואים שינוי חיובי בהתייחסות של עולם המשקיעים לתחום הנדל"ן המסחרי ומאמינים שעם התייצבות ואולי אף ירידה בריבית בעולם נראה שינוי חיובי גם בהערכות השווי של נדל"ן מסחרי לקראת סוף השנה".

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע
בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"
אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91% בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר.
כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.
צמיחה בכל החטיבות
בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.
בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.
- טבע מזנקת ב-21% - האנליסטים צופים אפסייד של עוד 25%
- טבע מכה את התחזיות בהכנסות וברווח; המניה מזנקת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
ג’י סיטי הגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה
ג’י סיטי ג'י סיטי -6.77% , חברת הנדל״ן המניב בשליטת חיים כצמן, הפתיעה את השוק בשבוע שעבר. החברה רכשה 7.7% נוספים ממניות סיטיקון בעסקה מחוץ לבורסה במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על מחיר השוק (כ-2.95 אירו ערב ההודעה), שפל אליו הגיעה סיטיקון לאחר פרסום הדוחות האחרונים. בעקבות העסקה עלתה אחזקתה של ג’י סיטי ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל מניות המיעוט באותו מחיר.
בהיענות מלאה, מדובר בעסקה שעשויה להגיע להיקף של 312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל). ג’י סיטי ציינה כי רכשה את המניות ממקורותיה העצמיים, אך מנהלת מו״מ לקבלת קו אשראי בנקאי של עד 195 מיליון אירו למימון יתרת הרכישה. לטענת החברה, המהלך צפוי לתרום להונה העצמי בכ-171 מיליון שקל ולשפר את ה-FFO, "עם השפעה זניחה על המינוף” ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות.
מניית סיטיקון נסחרת מאז ההודעה סביב הרף של 4 אירו, קצת מתחת למחיר ההצעה. זה סימן לכך שהשוק צופה שהצעת הרכש תתקבל (אילו הייתה נסחרת מעל 4 אירו, זו הייתה אינדיקציה לציפייה לפרמיה נוספת).כאן כבר עולה השאלה: למה דווקא 4 אירו? אם הכוונה הייתה להגיש הצעה "נדיבה" שתזכה להיענות, אפשר היה תאורטית להתייצב גם ב-3.5 אירו, פרמיה נאה על מחיר שוק שצלל מתחת ל-3 אירו ערב המהלך. בסביבת השוק עלתה השערה לפיה ג’י סיטי התחייבה מראש לרכישה מגוף מוסדי במחיר של 4 אירו במקרה ומחיר המניה ירדת מתחת ל-3. בעוד אין עדויות לדבר שכזה, התזמון של העסקה והמחיר שקפץ לגובה שאינו נדרש כדי "לשכנע" את השוק מציפים את סימן השאלה. בין אם נכון ובין אם לא, החברה נגררה להצעת רכש מלאה באותו מחיר מינימלי הודות לחוק הפיני.
מה המספרים מספרים
מול ההצעה המחייבת הזו הציגה ג’י סיטי את הסיפור הפיננסי: היא קונה מניות של סיטיקון בפרמיה על מחיר השוק אבל בדיסקאונט עמוק על ההון העצמי ("על הנייר”), ולכן רשאית לטעון לעלייה בהון בזכות רכישה זולה ביחס לשווי בספרים. השוק קנה בהתחלה את הסיפור, כאשר ביום ההודעה מניית ג’י סיטי עלתה משום שהאחזקה הסחירה בסיטיקון מוערכת כעת במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק שקדם לעסקה. אבל בתוך ימים ספורים הגיע תיקון חד: מעלות (S&P) הכניסה את הדירוג למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, והבהירה שבתרחיש של היענות רחבה להצעת הרכש המינוף עלול לטפס לטווח 70%-75%. במידה ותהיה ירידת ערך שיכולה להגיע הן משווי החזקה של נכסים אחרים והן מהתחזקות השקל מול נכסים בחו"ל, המינוף אף עשוי לחצות את רמת ה-80%, רמות שלא נראו מאז החלה החברה לממש נכסים. בשוק האשראי זו כבר אינדיקציה לשחיקה בפרופיל הפיננסי. בתגובה, המניה מחקה את העליות ונפלה מתחת למחיר שלפני ההודעה, ובאג"ח בלטה הירידה בסדרה יד' לדוגמא שאינה מובטחת, אות לאפשרות שהמשקיעים מפנימים סיכוני תזרים, גידול מהיר בחוב, ואף תרחיש שבו ערך הנכסים האפקטיבי בשוק נמוך מסך ההתחייבויות.
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כאן נכנסת לתמונה סוגיית המימון. לצד ההצהרה על "השפעה זניחה על המינוף", ג’י סיטי עצמה דיווחה כי היא מנהלת מו״מ לקבלת הלוואה בנקאית של עד 195 מיליון אירו למימון הרכישה והצעת הרכש. בשונה מגיוס אג"ח, מימון בנקאי דורש בטוחות נוקשות יותר: שעבודים על נכסים ובדיקות תזרים צמודות. עצם הפנייה למימון כזה מראה שהעסקה לא בהכרח נטולת סיכון. זו גם הסיבה שהאג"חים הגיבו בירידות , כאשר המשקיעים מבינים שהבנק יקבל קדימות עליהם, והחשש מגידול במינוף הופך למוחשי.
