תשואת דיבידנד של 7.5% - אבל יש סיכון
קרן הריט סלע נדל"ן שמנוהלת על ידי שמואל סלבין, דיווחה על תוצאות טובות לרבעון השלישי. הקרן שמחזיקה בנכסים להשכרה בעיקר משרדים ומסחר מגדילה את ההכנסות והרווח מדי שנה. ה-FFO שלה שמבטא את הרווח המייצג של חברות נדל"ן מניב צפוי להיות 1.07-1.08 שקל למניה כשהמניה נסחרת ב-7.5 שקלים. מדובר על מכפיל FFO נמוך מ-7. לכאורה מכפיל נמוך ואולי זו הסיבה שמניית סלע תיקנה ירידה של 15% מאז המלחמה תוך כמה ימים וחזרה למחירה לפני המלחמה.

תשואת דיבידנד טובה הקרן מחלקת חלק גדול מהרווחים למשקיעים וזה מייצר תשואת דיבידנד בהחלט טובה, הנה נתונים לאורך זמן:
- יו״ר סלע נדלן: “בחודש האחרון הביקושים בבית מאני חזרו. חברות מאוד חזקות במחירים יפים"
- הראשונה לדווח: סלע נדל"ן מעלה תחזיות ל-2025
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואת הדיבידנד עומדת על 7.5% ב-2023, אבל צריך לזכור את הסיכונים - הנדל"ן המניב נפגע בשנה האחרונה בשל העלייה בריבית ובהתאמה שיעורי ההיוון. החברות והקרנות נוטות לדחות עד כמה שניתן את עדכון השווי בספרים, אבל בהינתן גם המלחמה והקושי של השוכרים לעמוד במחירים, וכל זה לצד הגישה ההיברידית של שילוב עבודה מהבית, יאלצו את החברות בתחום לעשות התאמת מחירים.
סלע שנסחרת בכ-1.7 מיליארד שקל בשעה שהונה הוא 2.3 מיליארד שקל, רכשה לפני כשנה את בית מאני בתל אביב בתמורה ל-623 מיליון שקל. המוכר הוא בנק לאומי שהמבנה שימש את הנהלתו. העסקה נחתמה באמצע 2022 והיא הניבה ללאומי רווח של מעל חצי מיליארד שקל. העסקה היתה לפי שווי העולה על עשרות אחוזים ממה שהוערך בשוק.
בית מאני - מחיקה עוד לפני שהנכס הועבר לסלע
כבר בעת העסקה העריכו בסלע כי ההכנסות מהמתחם יסתכמו ב-32 מיליון שקל, וזה ביטא תשואה של כ-5%. כבר אז החלה מגמה של עליית ריבית ועליית תשואות, בסלע כנראה פספסו את ההערכות האלו, או העריכו אחרת. הם טעו.
- סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
- לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...
בית מאני הוא למעשה שני בניינים צמודים ברחוב יהודה הלוי 30-36. מדובר במגדל משרדים בן 13 קומות שנבנה בתחילת שנות ה-2000 ובנוסף מבנה לשימור שנבנה שנבנה בשנת 1910. העסקה כללה שטח כולל של כ-13 אלף מ"ר ב-13 קומות, בנוסף לחניון תת-קרקעי עם למעלה מ-200 מקומות חניה.
בעת הרכישה העריכו בסלע כי דמי השכירות ינועו בין 175 ל-185 שקל למ"ר בגמר מלא. עברה שנה וההערכה מעט השתנתה - דמי השכירות יהיו בין 170 ל-185 שקל, זו כנראה הערכה אופטימית יחסית בהיתן המצב, אבל גם תחת ההנחה הזו, סלע מחקה מערך הנכס 37 מיליון שקל. בסלע התייחסו לשיעור היוון של 6.25%-6.5%, גם זו הערכה לא שמרנית בלשון המעטה.
האבסורד הוא שהקרן אפילו לא קיבלה את הנכס. היא תקבל אותו במהלך הרבעון הראשון של 2024, ועוד לפני שהיא תקבל אותו היא מחקה עליו 37 מיליון שקל וייתכן שהיא תמחק סכומים נוספים עד קבלתו. הנכס כמובן מצוין, מקום מרכזי ומבוקש, אבל הבועה במשרדים כבר מאחורינו, יש התפכחות ובהתאמה מחירי השכירות יורדים. ערך הנכס עשוי בהתאמה לרדת משמעותית, מספיק ששכר הדירה יירד לכיוון ה-150 שקל למ"ר ושיעור ההיוון יעלה לאזור ה-7% שהחברה תצטרך למחוק 120-150 מיליון שקל לפחות.
- 4.בן 29/02/2024 13:14הגב לתגובה זושם הדיבידנד קצת פחות "מנופח" ויש גם חוות שרתים כחלק מפורטפוליו הנכסים.
- 3.ג'וני כמוני 13/11/2023 08:31הגב לתגובה זו120 ₪ למר ביום ממש טוב. הערכת יתר של 180 ₪ למר לא מתאימה לפיגורות בסלע. ויחד עם זאת, חברה טובה מאד.
- 2.דיויד 1114 12/11/2023 13:50הגב לתגובה זו7.5% נראה סביר - הלא כן ? מנגד , המכפיל עושה רושם כנמוך ועל כן המניה אטרקטיבית כנראה .
- 1.שלמה 12/11/2023 09:37הגב לתגובה זועדיף עכשיו להתמקד בהורדת מינוף והכנסת שוכרים איכותיים , בכל אופן מחזיק לדעתי חברה טובה
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%
הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה?
הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.
דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס. ארן ארן 15.25% מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל. בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).
סאמיט סאמיט -4.78% הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.
טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25% זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ג'ין טכנולוגיות 6.41% דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
