הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
שמואל סלבין סלע קפיטל
צילום: אבישי פינקלשטיין

תשואת דיבידנד של 7.5% - אבל יש סיכון

קרן הריט סלע מספקת תשואה טובה למשקיעים, אבל היא רכשה מלאומי בשיא הגאות את "בית מאני" וכעת היא משלמת על זה ביוקר. מחקה 37 מיליון שקל, זו כנראה רק ההתחלה
איציק יצחקי | (4)
נושאים בכתבה סלע נדלן שמואל סלבין

קרן הריט סלע נדל"ן שמנוהלת על ידי שמואל סלבין, דיווחה על תוצאות טובות לרבעון השלישי. הקרן שמחזיקה בנכסים להשכרה בעיקר משרדים ומסחר מגדילה את ההכנסות והרווח מדי שנה. ה-FFO שלה שמבטא את הרווח המייצג של חברות נדל"ן מניב צפוי להיות 1.07-1.08 שקל למניה כשהמניה נסחרת ב-7.5 שקלים. מדובר על מכפיל FFO נמוך מ-7. לכאורה מכפיל נמוך ואולי זו הסיבה שמניית סלע תיקנה ירידה של 15% מאז המלחמה תוך כמה ימים וחזרה למחירה לפני המלחמה.  

סלע קפיטל נתונים

תשואת דיבידנד טובה  

הקרן מחלקת חלק גדול מהרווחים למשקיעים וזה מייצר תשואת דיבידנד בהחלט טובה, הנה נתונים לאורך זמן:

תשואת הדיבידנד עומדת על 7.5% ב-2023, אבל צריך לזכור את הסיכונים - הנדל"ן המניב נפגע בשנה האחרונה בשל העלייה בריבית ובהתאמה שיעורי ההיוון. החברות והקרנות נוטות לדחות עד כמה שניתן את עדכון השווי בספרים, אבל בהינתן גם המלחמה והקושי של השוכרים לעמוד במחירים, וכל זה לצד הגישה ההיברידית של שילוב עבודה מהבית, יאלצו את החברות בתחום לעשות התאמת מחירים. 

סלע שנסחרת בכ-1.7 מיליארד שקל בשעה שהונה הוא 2.3 מיליארד שקל, רכשה לפני כשנה את בית מאני בתל אביב בתמורה ל-623 מיליון שקל. המוכר הוא בנק לאומי שהמבנה שימש את הנהלתו. העסקה נחתמה באמצע 2022 והיא הניבה ללאומי רווח של מעל חצי מיליארד שקל. העסקה היתה לפי שווי העולה על עשרות אחוזים ממה שהוערך בשוק.  

בית מאני - מחיקה עוד לפני שהנכס הועבר לסלע

כבר בעת העסקה העריכו  בסלע כי ההכנסות מהמתחם יסתכמו ב-32 מיליון שקל, וזה ביטא תשואה של כ-5%. כבר אז החלה מגמה של עליית ריבית ועליית תשואות, בסלע כנראה פספסו את ההערכות האלו, או העריכו אחרת. הם טעו.       

קיראו עוד ב"שוק ההון"

בית מאני הוא למעשה שני בניינים צמודים ברחוב יהודה הלוי 30-36. מדובר במגדל משרדים בן 13 קומות שנבנה בתחילת שנות ה-2000 ובנוסף מבנה לשימור שנבנה שנבנה בשנת 1910. העסקה כללה שטח כולל של כ-13 אלף מ"ר ב-13 קומות, בנוסף לחניון תת-קרקעי עם למעלה מ-200 מקומות חניה. 

בעת הרכישה העריכו בסלע כי דמי השכירות ינועו בין 175 ל-185 שקל למ"ר בגמר מלא. עברה שנה וההערכה מעט השתנתה - דמי השכירות יהיו בין 170 ל-185 שקל, זו כנראה הערכה אופטימית יחסית בהיתן המצב, אבל גם תחת ההנחה הזו, סלע מחקה מערך הנכס 37 מיליון שקל. בסלע התייחסו לשיעור היוון של 6.25%-6.5%, גם זו הערכה לא שמרנית בלשון המעטה. 

האבסורד הוא שהקרן אפילו לא קיבלה את הנכס. היא תקבל אותו במהלך הרבעון הראשון של 2024, ועוד לפני שהיא תקבל אותו היא מחקה עליו 37 מיליון שקל וייתכן שהיא תמחק סכומים נוספים עד קבלתו. הנכס כמובן מצוין, מקום מרכזי ומבוקש, אבל הבועה במשרדים כבר מאחורינו, יש התפכחות ובהתאמה מחירי השכירות יורדים. ערך הנכס עשוי בהתאמה לרדת משמעותית, מספיק ששכר הדירה יירד לכיוון ה-150 שקל למ"ר ושיעור ההיוון יעלה לאזור ה-7% שהחברה תצטרך למחוק 120-150 מיליון שקל לפחות. 

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 4.
    בן 29/02/2024 13:14
    הגב לתגובה זו
    שם הדיבידנד קצת פחות "מנופח" ויש גם חוות שרתים כחלק מפורטפוליו הנכסים.
  • 3.
    ג'וני כמוני 13/11/2023 08:31
    הגב לתגובה זו
    120 ₪ למר ביום ממש טוב. הערכת יתר של 180 ₪ למר לא מתאימה לפיגורות בסלע. ויחד עם זאת, חברה טובה מאד.
  • 2.
    דיויד 1114 12/11/2023 13:50
    הגב לתגובה זו
    7.5% נראה סביר - הלא כן ? מנגד , המכפיל עושה רושם כנמוך ועל כן המניה אטרקטיבית כנראה .
  • 1.
    שלמה 12/11/2023 09:37
    הגב לתגובה זו
    עדיף עכשיו להתמקד בהורדת מינוף והכנסת שוכרים איכותיים , בכל אופן מחזיק לדעתי חברה טובה
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות

ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן ג'י סיטי

ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1%  , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).

ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד -8.35%  שירדה ביותר מ-8%.



מתוך הדוח של מעלות

בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק

מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.

בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.

הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי

שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מה יהיה מחר בבורסה? על נייס וחברות השבבים

הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס -2.11%  צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה  ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר. 

מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI. 

תחום התוכנה וחברות התוכנה סובלות מהכניסה של ה-AI. הן אומנם מתייעלות בזכותו ומוותרות על גיוסי ג'וניורים, אלא שהליבה שלהן בסכנה - הרעיון הטכנולוגי, פיתוח התוכנה שלהם נמצא בסכנה - מה שלקח פעם לפתח במשך שנים הפך לעניין של שבועות וחודשים בודדים. התחרות מתעצמת, הסכנה גוברת. החשש שיקומו סטארטאפים יעילים ומהירים ותוך חודשים יעמידו מוצר מתחרה. היתרון של הוותיקות הוא במערכת משומנת עם שיווק, תפעול, וקשרים. אבל בסוף למוצר יש משמעות גדולה. לקוחות לא ימהרו לעזוב, אבל זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמחור נוח יותר. חברות התוכנה צריכות לחשב מסלול מחדש.


גם טבע 0.56%   צפויה לרדת ב -1.1%, טאואר 1.44%  ב-2.4% כשמנגד קמטק -1.51%  ו נובה -8.04%  צפויות עלות מעט. הנה טבלת הארביטראז' (הקליקו להיכנס לכל המניות): 




להמשך הכתבה לחץ כאן