גבי בוגנים דורסל
צילום: יחצ
דעה

אפסייד של לפחות 50% במניית דורסל - זה הזמן לקנות?

דורסל מתנהלת לאורך שנים בשמרנות עסקית ופיננסית תוך שמירה על גמישות פיננסית ומינוף נמוך עד סביר, אז למה היא נסחרת נמוך והאם זה הזמן לקנות?
יעקב אקילוב | (8)
נושאים בכתבה גבי בוגנים דורסל

שוק ההון "שוכח" לפעמים שהכלכלה וגם שווקי ההון מתנהגים במחזוריות. לפעמים הם למעלה ולפעמים למטה. כשהם למעלה ונסחרים ביוקר כדאי למכור וכשהם למטה - בעיקר לקנות. איכשהו, במציאות, הציבור "אוהב" לקנות ביוקר כשהשווקים בשיא ונכנס ללחץ מכירות מוגזם כאשר יש משבר או אי וודאות

לפני כשנתיים, בסביבת ריבית 0 וכשהמשקיעים (וגם חלק מבעלי השליטה) היו ב"היי", האופטימיות שברה שיאים חדשים. חלק מהותי מחברות הנדל"ן נסחרו במכפילים גבוהים מאוד על ההון העצמי ועל הרווח. היום המצב הוא בדיוק ההיפך.

 

זוכרים שבקורונה השווקים קרסו?

אני זוכר שיחות עם משקיעים שהסבירו לי ששוק המשרדים מת, שהעבודה מהבית הולכת להוביל את שוק העבודה. באותם ימים גם שוק המגורים קפא לגמרי וכמעט לא היו עסקאות עקב חוסר הוודאות. ואז, "באופן מפתיע", המשקיעים גילו שלא רק ששוק המשרדים לא מת, אלא הביקושים בעיקר באזורי ביקוש היו הרבה מעבר להיצע והשכ"ד למ"ר בשוק המשרדים קבע שיאים חדשים.

ומה קורה היום? עכשיו אנחנו "במשבר חדש" שנגזר מסביבת הריבית הגבוהה וכן משינויי המשטר שנמצאים ברקע ומכניסים הרבה אי וודאות ולחץ לא בריא למשקיעים, היחלשות של קטר ההייטק הישראלי וכמובן הייזום המסיבי של מבני משרדים שצפויים להגדיל את היצע השטחים בטווח הקצר עד הבינוני.

שוב פסימיות. שוב דפרסיה. והמחירים של מניות הנדל"ן המניב בהתאם. אלה בדיוק הימים שבהם צריך לאסוף סחורה איכותית כהשקעה לטווח ארוך במחירי חיסול.

 

אחת החברות המעניינות בעיניי שנסחרת במחירי חיסול ולא בצדק היא חברת דורסל דורסל החז 4.46% . דורסל הינה חברת נדל"ן מניב בינונית שמתנהלת לאורך שנים בשמרנות עסקית ופיננסית. החברה צומחת עקב בצד אגודל תוך שמירה על גמישות פיננסית ומינוף נמוך עד סביר (LTV של כ 52% בלבד ל 30.6). הנהלתה מצליחה לאורך שנים להשביח את הנכסים בבעלות ולייצר ערך אמיתי. החברה מתמחה בעיקר במגזר המשרדים בישראל. בנוסף, החברה ביצעה בשנים האחרונות מספר רכישות (בעלות אופי פיננסי) של נכסים באנגליה וכן רכשה יחד עם ארנה נדלן (של צחי אבו) מרכז מסחרי בלימסול קפריסין, שמתברר כ"בוננזה" שנרכשה במחיר הזדמנותי.

 

אז למה דורסל נסחרת פחות מ-0.6 על ההון החשבונאי ותשואת FFO גבוהה מאוד של 13%? החברה מתמחה בתחום שהוא "לא באופנה" היום אצל המשקיעים. מגזר המשרדים ובהתאם לרוח התקופה נסחרת בדיסקאונט מוגזם ביותר על השווי הכלכלי של נכסיה.

אופן התימחור של המניה משקף כי השוק חושש מירידה חדה בהכנסות וברווחיות החברה וכפועל יוצא מירידה משמעותית בשווי הנכסים של החברה. גבי בוגנים, בעל השליטה בחברה, עשה בשכל ודאג מבעוד מועד (כבר לפני שנתיים) למלא שטחים פנויים (שיעור התפוסה הממוצע בנכסי החברה עומד כיום על כ 98%) ולהאריך חוזי שכירות לתקופות ארוכות (5-10 שנים) עם שוכרי העוגן של החברה - מה שאמור לייצר לחברה שקט בשנים הקרובות כשהשווקים סוערים.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

לאור האיכות והאיתנות הגבוהה של שוכרי העוגן של החברה (מארוול, נטויזין, קואלקום, מולטילוק, לומינס ועוד) אני מעריך שההכנסות של החברה אמורות לשמור על יציבות יחסית, גם באם הענף ימשיך להידרדר בטווח הקצר.

ברמה הפיננסית, החברה מייצרת מזומנים בהיקף גבוה מידי רבעון, מה שמאפשר לה גם לחלק דיבידנדים נאים לבעלי המניות (ב-2022 לדוגמא חולקו כ-21 מיליון שקל כדיבידנד, המשקפים תשואה גבוהה של כ-8% על שווי השוק הנוכחי). בנוסף, לחברה נכסים לא משועבדים בהיקף משמעותי (כ 200 מליון שקל), אשר מעניקים לחברה גמישות פיננסית נוספת ועשויים לחברה לנצל הזדמנויות עסקיות שעשויות לצוץ בטווח הקצר עד הבינוני.

 

אז מה הסיכונים בדורסל?

- הידרדרות משמעותית של שוק המשרדים.

- תלות בבעל שליטה שהינו גורם דומיננטי בניהול החברה.

- גלגול חלק מחלויות החוב בעתיד בריביות גבוהות יותר, שעשויות לפגוע ברווחים ובתזרימים העתידיים שייוצרו על ידי החברה. 

אני מהמר ששנת 2024, בה הקולות על הורדת סביבת הריבית ילכו ויתחזקו, עשויה להביא לעליות חדות בשוק ההון הישראלי ובמיוחד במניות הנדל"ן המניב החבוטות - בכלל זה בדורסל.

בניתוח של החברה, אני מרגיש בנוח עם ההון העצמי המדווח של החברה בדוחות שעומד על 452 מליון שקל בסוף יוני. הפער בינו לבין שווי השוק של החברה הוא כ-260 מיליון שקל בלבד. נראה לי מוגזם ועשוי לייצר אפסייד גבוה מאוד (מעל 50%) למשקיע הסבלני, וזאת בנוסף כאמור לתשואה השוטפת שהחברה מייצרת.

הכותב משמש כבעלים וכמנכ"ל של חברת י.מ.ל.א. למועד זה הכותב מחזיק במישרין ובעקיפין במניית דורסל המוזכרת בכתבה. לכותב אין קשר עסקי כלשהו (לא בהווה ולא בעבר) עם החברה ו/או מי מבעלי השליטה בה ו/או עם חברות קשורות אליהן. והוא לא קיבל (ולא צפוי לקבל) שום תגמול משום גורם הקשור אליהן בגין הניתוח לעיל.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    אנונימי 10/09/2023 23:05
    הגב לתגובה זו
    היה עדיף שהערך יקבע את ההון העצמי ולא את הרווחים או ההפסדים. ורק אם יש מכירה הערך יכנס לרווח או להפסד.
  • 6.
    (ל"ת)
    03/09/2023 22:32
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    מאיפה הנתון של 98% ? רבע מהבניין אצלנו ריק 03/09/2023 22:32
    הגב לתגובה זו
    מאיפה הנתון של 98% ? רבע מהבניין אצלנו ריק
  • 4.
    שלמה 03/09/2023 15:05
    הגב לתגובה זו
    סלע , מניבים , הכשרת הישוב , ריט 1 כולם נסחרות במחירי מבצע יתחילו לדבר על ירידת הריבית הם יטוסו ואז יגידו כולם איפה היינו ???
  • 3.
    אני מחזיק במניה ומקווה לטוב (ל"ת)
    אנונימי 03/09/2023 11:26
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    לרון 03/09/2023 10:40
    הגב לתגובה זו
    לגילוי הנאות!
  • 1.
    לירן 03/09/2023 10:10
    הגב לתגובה זו
    מה זה פרסומת או כתבה? איפה ניתוח קצת יותר מעמיק? רב שוק מניות הנדלן מתומחרות כך
  • משקיע 03/09/2023 12:05
    הגב לתגובה זו
    לעומת הרבה המלצות על מניות אחרות שבהן הן בכלל גילוי נאות אם הממליץ מחזיק או לא. הוא הציג את נקודת מבטו וניתח את החברה איך הוא רואה את הדברים , תחליט אתה אם החברה מתאימה לך להשקעה או לא , זה הכל.
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini
ניתוח Bizportal

הזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?

המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל 

תמיר חכמוף |

המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.

בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה, כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.

מי הוביל את המכירות?

מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו. 

מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21%  , בנק הפועלים פועלים 0.66%  , אל על אל על 2.32%  , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54%   והפניקס הפניקס 2.11%  , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.

עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.

מיכאל שלוסר
צילום: מצגת החברה

עוד צרות: בי-קיור לייזר גילתה בטעות שאין אישור למוצר; הבעלים התפטר

הצרות בחברה נמשכות: גילתה שהיצרן הסיני אשר מייצר עבורה חלק מהמוצרים, אינו מחזיק באישור CE. היא טוענת כי אין לכך השפעה מהותית על המכירות, אבל יו"ר הדירטוריון החליט להתפטר. רק לפני מספר חודשים הדח"צים התפטרו אחרי נפילה במניה
איציק יצחקי |
נושאים בכתבה בי קיור לייזר

חברת אריקה ביו קיור אריקה בי-קיור -9.33% גילתה שהיצרן הסיני אשר מייצר עבורה חלק מהמוצרים, אינו מחזיק באישור CE. לטענתה ההשפעה אינה מהותית, אך במקביל - יו"ר הדירקטוריון והבעלים מיקי שלוסר התפטר מכל תפקידיו. לטענת החברה, היצרן מספק מוצרים המהווים כ-12% ממכירות החברה מתחילת שנת 2021 ועד היום. לאור העובדה שהוא לא מחזיק באישור המאפשר לו לייצר עבורה את החומרים, החברה עצרה את המכירות. הסיפור של החברה הוא עצוב. היא התרסקה ב-77% בשנה האחרונה ולא מצליחה להתרומם מההנפקה. בחודש אוקטובר דיווחנו כי הדח"צים של אריקה בי-קיור מתפטרים בשל "כשלים בחברה". גם סמנכ"ל הכספים החדש התפטר אחרי שהמניה ירדה ב-95% בתוך שנה. המניה נסחרת כעת לפי שווי שוק של 19 מיליון שקל, אחרי שגייסה את הכסף בהנפקה לפי שווי של 512 מיליון שקל (הבעלים מיכאל שלוסר עוד רצה להנפיק אותה לפי שווי של מיליארד שקל), וכחלק מגל ההנפקות זינקה ביום הראשון ב-26%, לשווי של 646 מיליון שקל וזמן קצר אחרי ההפקה היא אפילו הגיעה לשווי של 800 מיליון שקל - צניחה מדאיגה. בחזרה לסיפור שלנו. החברה טוענת כי ערכה בדיקות ביוזמתה, לאחר שלא התאפשרה כניסתו להונגריה של משלוח 12 מכשירי Cure-B Sport Laser, וזאת כי למכשירים אין אישור CE. "בהתאם לבדיקות שנערכו על ידי החברה בעקבות זאת, התברר לה כי קיים אישור CE כללי מיום 17 בספטמבר 2020 המתייחס ל Devices Laser intensity-Low בתוקף, ובנוסף, בידי החברה הצהרה חתומה של היצרן והנציג המקצועי של החברה לפיה לכלל מכשירי החברה הרלבנטיים יש אישור CE", כתבה בדיווח לבורסה. עוד ציינה כי "להבנת החברה על היצרן לקבל אישור CE ספציפי עבור כל אחד מהמוצרים הנכללים. בהתאם למידע שנמסר לחברה על ידי היצרן, הוא פועל להשלמת המסמכים הנדרשים והסדרת האישורים עבור המוצרים שלעיל והחברה מעריכה כי אישורים כאמור יתקבלו בשבועות הקרובים". מתברר כי במסגרת הבדיקות שנערכו על ידה, התגלה לחברה אתמול (שבת) כי בחודש פברואר התקבלה על ידי יו"ר הדירקטוריון הודעת מייל מנציג היצרן לפיה מבחינה טכנית רק דגמי ה- Classic Laser Cure-B וה-Pro Laser Cure-B אושרו באופן רשמי על ידי ה-CE וכי "באופן טכני הדגמים האחרים של החברה אינם יכולים לשאת את הלוגו של ה- CE". לטענתה, יו"ר הדירקטוריון לא טיפל בהודעה כאמור כראוי ולא עדכן על כך את הדירקטוריון. לכן, יו"ר הדירקטוריון הודיע כי הוא מבקש להתפטר מהדירקטוריון ומכל תפקידיו בחברה, לרבות תפקיד היו"ר. להערכת החברה, השפעת עצירת המכירות של המוצרים האמורים לעיל על החברה אינה מהותית.