הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
אברהם עופר - מנכ"ל מניבים
צילום: אבישי פינקלשטיין
דוחות

מניבים פרסמה תחזית אופטימית; זינוק בהכנסות בעקבות עליה בדמי השכירות

החברה רשמה גידול בשורה העליונה והתחתונה ברבעון השני של 2023 ופרסמה תחזית אופטימית: אומדן ה-NOI הינו כ-175-178 מיליון שקל, ה-FFO מסתכם ב-130-132 מיליון שקל. צופה כי תחלק דיבידנדים בסך של כ-78-83 מיליון שקל השנה. עליה בהכנסות כתוצאה משערוך נדל"ן
איציק יצחקי | (1)
נושאים בכתבה FFO מניבים מניבים ריט

מניבים קרן הריט החדשה מניבים ריט -2.48%  רשמה גידול בשורה העליונה והתחתונה ברבעון השני של 2023 ופרסמה תחזית אופטימית. אומדן ה-NOI מהפעלת הנכסים הקיימים הינו כ-175-178 מיליון שקל, אומדן ה-FFO הריאלי מסתכם כ-130-132 מיליון שקל. החברה צופה כי תחלק דיבידנדים בסך של כ-78-83 מיליון שקל השנה. החברה הודיעה כבר כי תחלק דיבידנד בסך של  20 מיליון שקל.

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו ברבעון השני של שנת 2023 בכ-49.4 מיליון שקל, גידול של כ- 22.1% לעומת 40.5 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2022. הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו בחציון הראשון של 2023 בכ-96.4 מיליון ש"ח, לעומת 77.8 מיליון שקל בחציון הראשון של 2022 - גידול של כ-24%. הגידול נובע הן מנכסים שלא הניבו או הניבו חלקית בתקופות המקבילות (מגדלי מניבים בני ברק, נוף הגפן בחיפה, הנכס ברמת החייל בת"א והמבנה ביבנה), הן מאכלוס מגדל מניבים כפר סבא ומגידול בהכנסות השכירות ביתר הנכסים הקיימים.

ה-NOI ברבעון השני של שנת 2023 הסתכם בכ-45.4 מיליון שקל, לעומת NOI בסך של כ-37.1 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2022, גידול של כ-22.3%. ה-NOI בחציון הראשון של 2023 הסתכם בכ-88.1 מיליון שקל, לעומת NOI בסך של כ-71.1 מיליון שקל בחציון הראשון של 2022, גידול של כ-23.9%. הגידול ב-NOI נובע בעיקר מהגידול בהכנסות מדמי שכירות.

ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) ברבעון השני של שנת 2023 הסתכם בכ-34.3 מיליון ש"ח, עלייה של 23.8% לעומת כ-27.7 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2022. ה-FFO הריאלי בחציון הראשון של 2023 הסתכם בכ-66.9 מיליון שקל, לעומת כ-52.4 מיליון שקל בחציון הראשון של 2022 – גידול של כ-27.8%. ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות רשות ניירות ערך) ברבעון השני של שנת 2023 הסתכם בכ-16 מיליון שקל לעומת כ-7.2 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2022, גידול של כ-123.3%. ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות רשות ניירות ערך) בחציון הראשון של 2023 הסתכם בכ-33.1 מיליון שקל, לעומת כ-17.8 מיליון שקל בחציון הראשון של 2022 – גידול של כ-86%.

שיעור התפוסה בנכסי החברה מסתכם בכ-96.4%. Same Property NOI – ברבעון השני של שנת 2023 הסתכם בכ-42.7 מיליון שקל, עלייה של כ- 15.2% לעומת כ-37 מיליון שקל ברבעון השני של שנת 2022. בחציון הראשון של 2023 הסתכם ה- Same Property NOI בכ-77 מיליון שקל, עלייה של כ-15.9% לעומת כ-66.4 מיליון שקל בחציון הראשון של 2022.

שערוך נדל"ן להשקעה – ברבעון השני של 2023 רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים בסך 30.5 מיליון שקל, לעומת 25.8 מיליון שקל ברבעון השני של 2022. במהלך הרבעון השני של 2023 ביצעה שיערוך לחלק מנכסיה (בעיקר נכסי לוגיסטיקה) - ברמלה נשרים, הרטוב, ראש העין, אלון תבור, בניין מטה המשטרה ברמלה ומבנה שירותי בריאות כללית בעכו. השמאים לא שינו את שיעורי ההיוון ועליית הערך נבעה בעיקר מעליית דמי השכירות הנובעת מהשינוי במדד המחירים לצרכן, וכן מגידול ריאלי ב-NOI מנכסי החברה. כמו-כן ביצעה החברה שיערוך לראשונה של הנכס בחיפה (נוף הגפן) שנרכש בשנת 2022.

ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.53 מיליארד שקל, לעומת 1.44 מיליארד שקל אשתקד. החברה מחזיקה, נכון לסוף יוני, בשטח כולל של כ-254 אלף מ"ר וכ-63 אלף מ"ר שטחי חניה, קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים וכן שטחי משרדים, מסחר וחניות במגדל שנמצא בשלבי הקמה בתל אביב. סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, מסתכם בכ-2.74 מיליארד שקל. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.53 מיליארד שקל.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "גם במהלך הרבעון השני של 2023 ולאחריו, המשיכה מניבים לצמוח ולהגדיל בשיעורים משמעותיים את ה-NOI וה-FFO. כמו כן, ממשיכה החברה להתפתח בהתאם לאסטרטגיית ההשקעה שלה תוך התמקדות בתחומי התעשיה והלוגיסטיקה. לאחרונה חתמה החברה על עסקה משמעותית בה רכשנו את מתחם זנלכל באזור התעשייה אלון תבור בתמורה לכ-154 מיליון שקל. מדובר בנכס ייחודי בשל גודלו ומיקומו האטרקטיבי באזור התעשייה, עם שוכר יציב ואיכותי, שישכור את הנכס לטווח ארוך במיוחד. וזאת לאחר רכישה של נכס תעשייתי ביבנה ברבעון הראשון.

הרכישות בתחומי התעשייה מצטרפות לפורטפוליו הנכסים האיכותי של מניבים, שכמחצית ממנו מיוחסת לתעשייה וללוגיסטיקה - שני תחומים שממשיכים ליהנות מביקושים, בעוד היצע השטחים בהם מוגבל.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    משה 09/08/2023 10:13
    הגב לתגובה זו
    זנלכל רכישה מטומטמת ודיבידנדים מצחיקים 2.9 אגורות
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות

ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן ג'י סיטי

ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי -11.1%  , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).

ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד -8.35%  שירדה ביותר מ-8%.



מתוך הדוח של מעלות

בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק

מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.

בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.

הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי

שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

מה יהיה מחר בבורסה? על נייס וחברות השבבים

הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס -2.11%  צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה  ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר. 

מצד אחד, יש שרואים בזה הזדמנות נהדרת. מצד שני, יש כאלו שזוכרים ש"מר שוק" יודע הכל. אולי הוא יודע שאזהרת רווח או הנמכת ציפיות בדרך. כלומר, מה שנראה הזדמנות יכול להיות המחיר האמיתי כי התחזית תרד. ולמה שהיא תרד? כי החברה נמצאת בשוק מאוד מאוים על ידי ה-AI. 

תחום התוכנה וחברות התוכנה סובלות מהכניסה של ה-AI. הן אומנם מתייעלות בזכותו ומוותרות על גיוסי ג'וניורים, אלא שהליבה שלהן בסכנה - הרעיון הטכנולוגי, פיתוח התוכנה שלהם נמצא בסכנה - מה שלקח פעם לפתח במשך שנים הפך לעניין של שבועות וחודשים בודדים. התחרות מתעצמת, הסכנה גוברת. החשש שיקומו סטארטאפים יעילים ומהירים ותוך חודשים יעמידו מוצר מתחרה. היתרון של הוותיקות הוא במערכת משומנת עם שיווק, תפעול, וקשרים. אבל בסוף למוצר יש משמעות גדולה. לקוחות לא ימהרו לעזוב, אבל זה יכול לבוא לידי ביטוי בתמחור נוח יותר. חברות התוכנה צריכות לחשב מסלול מחדש.


גם טבע 0.56%   צפויה לרדת ב -1.1%, טאואר 1.44%  ב-2.4% כשמנגד קמטק -1.51%  ו נובה -8.04%  צפויות עלות מעט. הנה טבלת הארביטראז' (הקליקו להיכנס לכל המניות): 




להמשך הכתבה לחץ כאן