הירשמו
  1. ראשי
  2. שוק ההון
חיים כצמן גזית גלוב
צילום: יח"צ

תכנית מימוש הנכסים של ג'י סיטי מתקדמת כשורה, אך האם זה מספיק?

ג'י סיטי נמצאת במרתון מכירת נכסים על מנת לייצר נזילות; איך מתקדם התהליך? והאם היא עלולה להיקלע לקושי מסוים? זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן מ-IBI בית השקעות, מסביר
דור עצמון | (2)
נושאים בכתבה ג'י סיטי חיים כצמן נדל"ן מניב

זיו עין אלי, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות מפרסם אנליזה אודות ג'י סיטי ג'י סיטי 0% ומסביר כי לאחר הסחרור שאליו נכנסה החברה בשנה האחרונה, הודיעה החברה על שורת צעדים על מנת להקטין את רמת המינוף ולעמוד בפירעון התחייבויותיה. צעדים אלו כללו רכישות עצמיות של אגרות החוב, הודעה על תכנית רכישה עצמית לאגרות החוב בהיקף של 450 מיליון שקל, גיוס הון על ידי הקצאת מניות פרטית בסך של 150 מיליון שקל, אך גולת הכותרת הייתה הודעת החברה על תכנית למימוש נכסים שאינם נכסי ליבה בהיקף כולל של 5.3 מיליארד שקל.

מה היה לנו עד עכשיו?

החל מהכרזת תכנית המימושים, ג'י סיטי הצליחה לממש בהצלחה חמישה נכסים בהיקף של כ-2.2 מיליארד שקל, כאשר רק בשבוע האחרון הודיעה החברה על שני מימושים בסכום כולל של 708 מיליון שקל.

כמו כן, החברה הודיעה בשבוע שעבר על משא ומתן מתקדם מאוד למכירת נכסים של חברות הבת ג'י אירופה (הנכס בצ'כיה שהחברה הודיעה על מכירתו אתמול) וגזית ברזיל, בסכום כולל של כ-850 מיליון שקל, וסה"כ התקשרה החברה בהסכמי מכירה על סך 2.5 מיליארד שקל.

המימוש האחרון עלול להצביע על קושי עתידי

עד לאתמול, תמורת הנכסים שמימשה החברה היו בסכום דומה לשווים בספרים, פרט לתיק הנכסים ברוסיה שאותו מכרה החברה לפי שווי של 52% מערכם בספרים וזאת בעקבות רגולציה שהטילה רוסיה שלפיה משקיעים המבקשים לצאת מהמדינה יחוייבו למכור למדינה את הנכסים בהנחה של 50% לפחות, במידה והמדינה מעוניינת בנכסים.

אתמול, הודיעה כאמור החברה על מכירת מרכז מסחרי בצ'כיה בסכום כולל של כ-500 מיליון שקל (לפי שווי בספרים), ג'י סיטי תקבל לידה 184 מיליון שקל במזומן ויתרת התשלום תשולם בהלוואת מוכר הנושאת ריבית שנתית של 6.3% לתקופה של עד 5 שנים עם מנגנון עליית ריבית שמתמרץ פירעון מוקדם. יצוין כי העובדה שחלק גדול מהתמורה בגין מימוש הנכס בצ'כיה התקבלה באמצעות הלוואת מוכר משקפת תנאי המימון ההדוקים יותר בהם נמצא שוק הנדל"ן ואין זה טריוויאלי להניח עסקאות ב-100% מזומן גם בהמשך. 

להערכת IBI, יתרונות העסקה (רכיב מזומן גבוה, הלוואת מוכר המובטחת בשעבוד לנכס, ריבית גבוהה על ההלוואה עם מנגנון עליית ריבית) עולים על החיסרון בעסקה (רוב הסכום הינו בהלוואת מוכר לתקופה של עד 5 שנים).

דוח מקורות ושימושים – כרגע מספיק לשנה הנוכחית

ב-IBI בית השקעות בנו דוח מקורות ושימושים לחברה על מנת להבין האם תכנית המימושים תעזור לחברה בבעיית הנזילות שלה, ואם כן, עד לאיזה שלב. ההנחות שנלקחו בהכנת דוח מקורות ושימושים:

קיראו עוד ב"שוק ההון"

אמצעים נזילים – 1.4 מיליארד שקל מזומנים ו-300 מיליון שקל נכסים פיננסיים.

תזרים FFO – ב- לקחו את ה-FFO לשנת 2022, ונתנו דיסקאונט של 10% וזאת בעקבות תכנית מימוש הנכסים. בשנת 2025, הוסיפו 7% ל-FFO בגין צמיחה עתידית ב-SP.

מכירת נכסים עתידיים – בשבוע שעבר, כאשר החברה הודיעה על מכירת תיק הנכסים ברוסיה, היא הוסיפה כי היא נמצאת במשא ומתן מתקדם מאוד למכירת נכסים של חברות הבת ג'י אירופה וגזית ברזיל בהיקף של כ-850 מיליון שקל. מתוך סכום זה כ-500 מיליון שקל הינם בגין הכנס בצ'כיה, והיתרה עתידה להיות בגין הנכס בברזיל.

חלוקת דיבידנד – בעקבות בעיית הנזילות של החברה הנחנו שהחברה לא תחלק דיבידנד בשלוש השנים הקרובות.

פירעון משכנתאות – ההנחה היא שהחברה תוכל למחזר את המשכנתאות שעליה להחזיר, כאשר סכום ההחזר המהותי הינו השנה ועומד על 566 מיליון שקל.

הלוואת מוכר בגין הנכס בצ'כיה – ב-IBI יצאו מנקודת הנחה שההלוואה לא תיפרע בשלוש השנים הקרובות.

ניתן לראות שלאחר מימוש הנכסים, לחברה קיימים מספיק מקורות על מנת להחזיר את התחייבויותיה לשנה הקרובה. בשנת 2024 יהיה על החברה להמשיך בתכנית המימושים, ולמכור נכסים בכ-1.3 מיליארד שקל על מנת לעמוד בהתחייבויותיה.

בשורה התחתונה

אין ספק שהצעדים שביצע בעל השליטה בחברה חיים כצמן, הצליחו לייצב את החברה, ותכנית המימושים עובדת כמצופה כאשר החברה מצליחה כרגע לממש נכסים לפי שוויים בספרים (פרט לתיק הנכסים ברוסיה). צעדים אלו בהחלט מרשימים ומספקים לחברה חמצן לשנה הקרובה.

כמו כן, חלק גדול מהתמורה בגין מימוש הנכס בצ'כיה התקבלה באמצעות הלוואת מוכר המשקפת את תנאי המימון ההדוקים יותר בהם נמצא שוק הנדל"ן ואין זה טריוויאלי להניח עסקאות ב-100% מזומן גם בהמשך. 

בשנת 2024 החברה עומדת בפני פירעונות גבוהים של כ-2.3 מיליארד שקל, לחברה קיימים מקורות של כ-1.6 מיליארד שקל ועל מנת לעמוד בהתחייבויותיה על החברה יהיה לממש נכסים בכמיליארד שקל.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    יאיר3 08/05/2023 23:47
    הגב לתגובה זו
    וגם העריך ששום הלוואה שהיא לא משכנתא לא תמוחזר בנוסף ההלוואה שניתנה לקונה היא בריבית של מעל 6% צריך להוסיף את ההכנסה לתזרים גם אם מעריכים שהוא לא יפרע בפרעון מוקדם החברה גם דיווחה לאחרונה על קניה של נכס מהשותף וקבלת הלוואה עליו מה שייצר תזרים של כ 60 מיליון אירו נוספים
  • 1.
    יקיר 08/05/2023 16:37
    הגב לתגובה זו
    הכל לפי התוכניות של כצמן.. לא חושב שמכירות הבאות יהיו גם עם אלמנט של הלוואה.. וגם אם כן, כצמן לא יאפשר זאת אם הנכס משועבד ו/או יותר מ-60% משווי הנכס, ככה אני רואה את זה לפחות. בנתיים מחזיק באגחים של החברה
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסף

ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות

ג'י סיטי רכשה 7.7% ממניות סיטיקון בפרמיה של 36% על המחיר בשוק ותפרסם הצעת רכש מלאה; המניה קפצה ביום ההודעה אך נפלה ב-11% לאחר שחברת הדירוג מעלות הכניסה את החברה למעקב עם השלכות שליליות בשל חשש לעלייה במינוף ולשחיקה בפרופיל הפיננסי

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן ג'י סיטי

ביום שני הודיעה ג'י סיטי ג'י סיטי 0%  , שבשליטת חיים כצמן, על רכישת 7.7% ממניות הבת הפינית סיטיקון (Citycon), תמורת 56.75 מיליון אירו במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על המחיר בשוק ערב ההצעה (ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות). בעקבות העסקה עלתה אחזקתה ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל בעלי המניות במחיר שלא יפחת מהמחיר ששולם. היקף העסקה הפוטנציאלי, אם תתקבל ותושלם במלואה, נאמד בכ-312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל).

ג'י סיטי ציינה בדיווח כי הרכישה משקפת דיסקאונט של 44% על ההון העצמי של סיטיקון, וכי היא צפויה להביא לגידול של כ-171 מיליון שקל בהון העצמי שלה ולשיפור ב-FFO, עם "השפעה זניחה על שיעור המינוף" והמשקיעים הריעו. ביום ההודעה קפצה המניה בכ־7%, אך עד סוף השבוע חזרה לאחור, כאשר היא נופלת בכ-11% ביום המסחר האחרון אל מתחת למחיר שבו נסחרה לפני ההודעה. הירידות הגיעו זמן קצר לאחר שחברת הדירוג מעלות (S&P) הכניסה את דירוגי החברה לרשימת מעקב עם השלכות שליליות. אגרות החוב של החברה סיימו גם הן בירידות, ובלטה לשלילה סדרה יד' ג'י סיטי אגח יד 0%  שירדה ביותר מ-8%.



מתוך הדוח של מעלות

בין דיסקאונט להזדמנות ומה רואה השוק

מהלך הרכישה יצר ניגוד מעניין. מצד אחד, ג'י סיטי רכשה מניות מתחת לשווי בספרים, מהלך שמחזק את ההחזקה החשבונאית ויוצר "תחתית" (לפחות זמנית) למחיר המניה של סיטיקון, שעלתה בכ-35% ונסחרת קרוב למחיר ההצעה. מהצד השני, העסקה בוצעה בפרמיה של יותר מ-35% על מחיר השוק ערב העסקה, כלומר, החברה שילמה הרבה יותר ממה שהשוק חושב ששווה הנכס, בטענה שהיא מכירה את שווי הנדל"ן טוב ממנו.

בפועל, המהלך הקפיץ את השווי של אחזקת ג'י סיטי בסיטיקון באופן חשבונאי, אך זהו שיפור שמבוסס על השערוך הפנימי של המניה, לא על תזרים או מכירה בפועל. השוק, לעומת זאת, עדיין מעריך את הנכסים בזהירות רבה, כאשר מניית סיטיקון נסחרת קצת מתחת ל-4 אירו, כמעט אותו מחיר כמו הצעת הרכש, מה שמעיד על ספקנות בנוגע לשווי האמיתי של הנכסים.

הודעת הדירוג: מינוף גבוה ושחיקה בפרופיל הפיננסי

שלושה ימים לאחר ההודעה, מעלות עדכנה כי דירוג ג'י סיטי וסדרות האג"ח שלה הוכנסו למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, בשל חוסר ודאות סביב היקף ההיענות להצעת הרכש והשלכותיה על הנזילות ועל הסיכון הפיננסי. בדוח נכתב כי אם ההצעה תמומש במלואה, יחס המינוף (חוב להון עצמי מתואם) עלול לעלות לרמה של 70%-75%, בניגוד למהלכים שעשתה לאחרונה החברה כדי להוריד את המינוף, רמה שתשקף "שחיקה בפרופיל הפיננסי של החברה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

היום בבורסה: על נייס והשבבים - והאם אייסיאל תתקן?

הדירוג של S&P, התיקון בוול סטריט ביום שישי, הבעיה הגדולה של חברות התוכנה ומה יקרה במניות הארביטראז'? וגם - עונת הדוחות מעלה הילוך - מי צפויות לדווח?

מערכת ביזפורטל |
נושאים בכתבה שער הדולר מדד הבנקים מדד ת"א 35

השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח 0%   ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 0%  , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0%    ואנרג׳יאן אנרג'יאן 0%   הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0%   ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה, גם היום אייסיאל תעמוד במוקד לאחר שהשוק יאכל מחדש את השפעות ההתפתחויות על הרווחיות הליבתית שלה.

בצל המחזור החריג, חמישי סגר שלילי: ת"א 35 ירד ב-0.45% ות"א 90 איבד 1.1%. עם זאת, מגזר הפיננסים היה חיובי כשמדדי הבנקים והביטוח עלו ב-1.1% כל אחד בעוד שמדד הנדל"ן ירד ב-1.3% ומדד הנפט והגז עלה קלות ב-0.3%.

בסיכום שבועי - שבוע המסחר הראשון של נובמבר נפתח חיובי, בהמשך לסנטימנט האופטימי של החודש שעבר, על רקע ההתקדמות בהסכם הפסקת האש והציפיות להפחתת ריבית בהחלטת בנק ישראל הקרובה. מדדי המניות המובילים סיימו את השבוע בעליות - ת״א 35 עלה בכ-1.9% ת״א 125 הוסיף כ-1.5%. מגזר הביטוח בלט עם זינוק של כ-8.3%, ת״א נפט וגז התחזק בכ-3.7%, והבנקים עלו כ-1%, זה למרות הצהרה של שר האוצר סמוטריץ' על בחינת מס ייעודי על רווחי הבנקים אמירה שגרמה להכבדה על מניות הבנקים בסוף השבוע -  "לא ייתכן שלאומי הגיע לשווי 100 מיליארד על חשבון הציבור"



בעוד בוול סטריט כבר מסכמים ביצועים של סקטורים בתל אביב עונת הדוחות רק בתחילתה. בשבוע שעבר זכורים לנו דוחות טבע 0%  ו- נובה 0%   שהתוצאות שלהן גרמו לתנודתיות גבוהה, טבע לכיוון מעלה עם עקיפה של הציפיות ועדכון תחזית, נובה עם ביצועים קצת מעל הציפיות ותחזית שמרנית שדרדרו את המניה. גם השבוע מצפים לנו דוחות בעיקר מסקטורי האנרגיה מתחדשת, שבבים ו-IT. מהחברות שדיווחו על מועד הגשת התוצאות ניתן לצפות לדוחות של החברות הבאות: 

מחר: משק אנרגיה, טאואר, קמטק, נקסטויז'ן, קופיוג'ן ולייבפרסון, 

בשלישי - אלעל, הבורסה, בזק, אמות, וברייסנוויי. 

ברביעי - אייסיאל, אנלייט, אנרג'יקס, תורפז, מבנה, פריון, מטריקס, גילת ולוינשטיין

בחמישי ידווחו נייס וספיינס.


המניות הדואליות עם פער ארביטראז' שלילי של 0.4%. בשלב מסוים בשישי זה כבר היה במינוס 1%, אבל בשעות האחרונות של המסחר היה תיקון למעלה. מניית נייס 0%  צפויה לרדת בכ-3%, כשהחשש מה-AI רק הולך וגדל. נייס ירדה מתחילת השנה  ב-27% ואיבדה בחמש שנים - 50%. היא נסחרת על פי קונסנזוס האנליסטים במכפיל רווח של 10 לשנה הנוכחית ומכפיל רווח של 9 לשנה הבאה. אין הרבה חברות תוכנה צומחות שנסחרות במכפילי רווח כאלו, וגם לא היה בעבר. 

להמשך הכתבה לחץ כאן