סלע נדל"ן: אחרי שנה מטורפת, החברה צופה צמיחה אך חוזרת למציאות
חברת סלע נדל"ן סלע נדלן -0.76% הפועלת כקרן ריט המחזיקה ומנהלת נדל"ן מניב, פרסמה היום את דוחותיה הכספיים לשנת 2022 ולרבעון הרביעי.
השורה התחתונה והעליונה הם החשובים בדוח הזה וכמובן התחזית לשנה הקרובה. נתחיל עם השורה העליונה. ה-NOI בשנת 2022 הסתכם ב-288.3 מיליון שקל - עליה של כ- 24% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. החברה צופה גידול ל-313 מיליון שקל, כלומר גידול של כ-8.6%. אחרי שנה מטורפת, זו חזרה למציאות. זה נתון טוב לחברה, שמעיד על צמיחה, אבל עדיין מדובר באחוזים נמוכים יותר. ה-FFO הריאלי בשנת 2022 הסתכם בכ-220.1 מיליון שקל - עליה של כ- 28% בהשוואה לאשתקד. החברה צופה גידול ב- FFO לשנת 2023 בממוצע של 228 מיליון שקל. כלומר, גידול של כ-3.6%. שוב, גם בשורה התחתונה מדובר בצמיחה, אבל מינורית בהשוואה לשנה הזו.
הכנסות החברה מדמי שכירות ותפעול נכסים הסתכמו בכ- 315.3 מיליון שקל לעומת כ-260.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד - עליה של כ-20.9%. הגידול נובע מגידול במצבת הנכסים וכן מהשכרות וחידוש הסכמי שכירות קיימים בעליית מחיר. הרווח הנקי לשנה הסתכם בכ- 266 מיליון שקל, ירידה של כ- 25% לעומת רווח נקי של כ- 356 מיליון שקל אשתקד. הקיטון ברווח הנקי נובע בעיקר מעלייה בהוצאות הפרשי הצמדה בשל הזינוק במדד המחירים לצרכן בתקופת הדוח בשיעור של 5.3%, זאת ביחס לעלייה של 2.2% בלבד אשתקד. כמו כן, הרווח הנקי הושפע מהגידול בהיקף האשראי והוצאות עסקה של כ-88.8 מיליון שקל בגין רכישת נכסים בהיקף של כ- 1.27 מיליארד שקל במהלך שנת 2022, אשר נזקפו לדוח רווח והפסד.
היקף הנדל"ן להשקעה לתום השנה הסתכם בכ- 5.129 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-4.015 מיליארד שקל בתום שנת 2021. עיקר הגידול נובע מרכישת נכסים מניבים בסך של כ-860 מיליון שקל ומשערוך חיובי נטו של נכסי החברה בהיקף של כ-171 מיליון שקל.
- איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאור צפי תוצאות החברה לשנת 2023, החברה הכריזה על תשלום דיבידנד מינימלי לשנת 2023 בסך שלא יפחת מסך של כ-120 מיליון שקל (כ-55 אגורות למניה). הדיבידנד הסופי לשנת 2022 יעמוד על סך של כ- 113 מיליון שקל.
בחודש מאי 2022 דורגה החברה לראשונה גם בחברת הדירוג "מעלות" בדירוג לסדרות האג"ח של AA עם תחזית דירוג יציבה.
לגבי הרבעון הרביעי: הכנסות החברה מדמי שכירות ותפעול נכסים לרבעון הרביעי לשנת 2022 הסתכמו בכ-86.6 מיליון שקל לעומת כ-72 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, זינוק של כ- 20.3%. העלייה נובעת בעיקר מהשכרות וחידושי חוזים קיימים בעליית מחירים וכתוצאה מגידול במצבת הנכסים.
הרווח הנקי הסתכם בכ-101 מיליון שקל, בהשוואה לכ- 214.5 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הקיטון ברווח הנקי נובע בעיקר מעליה בהוצאות הפרשי הצמדה בשל העליה במדד המחירים לצרכן ברבעון הרביעי. כמו כן, בשל הוצאות עסקה בגין רכישת נכסים, אשר נזקפו לדוח רווח והפסד.
- סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
- לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...
כיום מחזיקה החברה ב-45 נכסים מניבים בישראל, במגוון שימושים: בנייני משרדים, מסחר, תעשיה ולוגיסטיקה, מלונות, בית חולים סיעודי ומקבץ דיור. הם מושכרים ל-555 שוכרים, בשטח כולל של 525,000 מ"ר הכולל 184,000 מ"ר שטחי חניה. שווי הנכסים המניבים של החברה מסתכם בכ- 5.129 מיליארד שקל. שיעור התפוסה: 96%.
גדי אליקם, מנכ"ל החברה: "החברה עקפה את התחזיות עם תוצאות עסקיות טובות יותר ופניה להמשך צמיחה. בשנת 2022 חודשו הסכמים קיימים רבים, עם עלייה ריאלית בדמי השכירות תוך שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים. בשנת 2022 רכשה החברה נדל"ן בהיקף של כ-1.2 מיליארד שקל, נכסים איכותיים בלב אזורי הביקוש, וחיזקה אחיזתה בתחום המטרופולין ת"א, והגיעה להיקף נכסים של מעל ל-5 מיליארד שקל. בהתאם עדכנה הנהלת החברה את תחזית ה- NOI וה-FFO, לשנת 2023, כשתשואת ה-FFO ממשיכה להיות גבוהה ומאפשרת לנו להמשיך ולחלק דיבידנד גבוה".
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%
הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה?
הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.
דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס. ארן ארן 15.25% מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל. בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).
סאמיט סאמיט -4.78% הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.
טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25% זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC
- אלביט עלתה 2.6%, מדד הביטוח ירד 2.1%; המדדים ננעלו בעליות קלות
- ראלי בת"א: טבע עלתה 2.6%, הבנקים עלו 1.4%, הייפר ועל בד זינקו 16%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ג'ין טכנולוגיות 6.41% דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?
משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?
צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה
אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.
ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40.
ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".
בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים.
- המשקיע הגדול ביותר של אנבידיה מוכר מניות ב-150 מיליון דולר
- היום שאחרי באפט - מה תעשה ברקשייר עם קופת המזומנים העצומה שלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל.
ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.
