האם מניית רותם שני נסחרת נמוך מדי ועשוייה לעלות?
בתקופה האחרונה, ראינו מימושים חדים אצל יזמיות הנדל"ן. יזמים שרכשו קרקעות במחירי שיא, קיבלו כותרות רבות, מחשש שהמימון הגבוה, שהפך יקר, יאכל להן את כל הרווח היזמי ואולי אף יהפוך פרויקטים מסוימים להפסדיים. רותם שני, היא חברה יזמית צעירה יחסית, שמצאה את הנוסחה הנכונה, להיכנס לעידן הריביות הגבוהות וחשוב מכל, לאחרונה קיבלנו אינדיקציה שסוכריה שמתחבאת במאזנה בדיוק הבשילה.
רותם שני 0% , מתמחה בעסקאות של התחדשות עירונית ובעסקאות קומבינציה. מדובר בסוג עסקאות בהן אין צורך לרכוש קרקעות מראש ובעצם התשלום מומר בשירותי בניה. בעסקת נדל"ן קלאסית היזם רוכש קרקע ולאחר מכן מפתח אותה, מוציא אישורי בניה ובונה. מדובר בתהליך לא קצר, כאשר כבר בשלב הראשון, היזם מוציא כסף מכיסו או לוקח הלוואות לרכישת הקרקע. לעומת זאת, בעסקאות קומבינציה, היזם מתקשר עם בעלי קרקע או בעלי דירות בבניין קיים, בהליך שעלותו הכספית זניחה. היזם מסכם עם בעלי הקרקע, שיבנה עבורם מספר יחידות דיור מסוים ובתמורה משאיר בידיו אחוזים מוסכמים מסך זכויות הבניה. גם בעסקאות התחדשות עירונית, כל בעל דירה ישנה מקבל דירה חדשה ואילו היזם מקבל דירות נוספות לשיווק.
בחודשים האחרונים זינקה הריבית במשק, דבר שהשפיע דרמטית על היזמים הקלאסיים, בדגש על אלו שרכשו קרקעות במחירי שיא. היזמים שהתקשרו בעסקאות קומבינציה או התחדשות עירונית, נשארו כמעט אדישים לשינוי בריבית, מאחר, שהעלות הגדולה עבורם מגיעה רק בסמוך לבניה בפועל. אז יצטרכו לבנות הן את הדירות של בעלי הקרקע המקוריים והן את הדירות שיישארו בידם לשיווק עצמאי. לרוב מבקשים הבנקים המלווים, שהיזם בעסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית, יפקיד כ 20% מתקציב הפרויקט כהון עצמי עם תחילת הבניה. הבנקים מבינים שהיזם לא נדרש להכניס כסף לפרויקט עד כה וחשוב להם שגם היזם "ירטיב את רגליו" ולא יגלגל את כל הסיכון אל הבנק. כמובן, אם הנוסחה הזו, הייתה כל-כך פשוטה, כל יזמי הנדל"ן היו משתמשים בה. בפועל מדובר בעסקאות מאוד מסובכות, שכוללות פעמים רבות שכנוע של דיירים ובפעמים אחרות, פרויקטים שתקועים זמן רב, מסיבות שונות.
פרויקטים בחברה
לרותם שני 8 פרויקטים בביצוע, אשר היא צופה להרוויח בגינם (רווח גולמי) כ-186 מיליון שקל. הפרויקטים קטנים יחסית וצפויים להסתיים, בשנתיים וחצי הקרובות. כמו שניתן לראות הפרויקטים כולם הם מהסוג שלא דורש רכישת קרקע מראש:
מקור: מצגת החברה למשקיעים נוב' 22.
בנוסף, לחברה 9 פרויקטים בתכנון, הצפויים להיכנס בשנה הקרובה לביצוע, אחד מהם הוא סוכריה אמיתית שהמתינה זמן רב וכעת החלה להבשיל.
קריית שחקים – פרויקט הדגל
אזור המשרדים של הרצליה פיתוח סובל מנגישות תחבורתית בעייתית. תחנת הרכבת של הרצליה מרוחקת ממנו והפקקים במחלף הסירה מוכרים לכל מי שמתקרב למקום. סיבות אלו ממש הופכות את מתחם קריית שחקים, המתחם בהרצליה שממוקם בין תחנת הרכבת, פארק הרצליה ושדרות שבעת הכוכבים לאחד האטרקטיביים, באזור המרכז.
פעילי שוק ההון פגשו לראשונה את המתחם ברוד שואו של מנרב פרויקטים, ערב הנפקתה ב-2017. מנרב פרויקטים הציגה את חלקה, 25% מתוך שטח של 200,000 מ"ר משרדים, שיושבים על תחנת רכבת, שצפוי להניב רווח של 455-560 מיליון שקל לפרויקט. הבעלות אז התחלקה בין קיבוץ גליל ים 50%, רותם שני 25% ומנרב פרויקטים 25%. במהלך הזמן, מנרב פרויקטים נמכרה לישראל קנדה ולאחים נקש ושינתה את שמה ל-ICR.
כמו שקורה לא מעט בישראל, פיתוח המתחם נתקע, בעקבות ויכוח בין עיריית הרצליה לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והפרויקט עבר להמתנה. רותם שני השותפה הונפקה בינתיים בבורסה בתל אביב בסוף 2020 ושתי השותפות שהחזיקו 25% כל אחת, ביקשו להיפרד.
- המיזוג הושלם: אבו פמילי ריט בדרך לבורסה
- האם טבע היא הזדמנות? סמנכ"ל הכספים של טבע: “הוכחנו שהאסטרטגיה שלנו עובדת"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
לאחר הליך ביניהן נמכרו 25% של ICR לרותם שני תמורת 84 מיליון שקל והאחרונה מיד העבירה את המכר לחברת מבנה. כך שכיום הבעלות היא 25% רותם שני, 25% מבנה ו-50% קיבוץ גליל ים. יש לציין שהעסקה התבצעה בזמן שהפרויקט היה תקוע והוויכוח כך נראה, יכול היה להימשך לנצח.
אז כנראה שנצח זו תקופה מעט מוגזמת, בסופו של דבר רמ"י ועיריית הרצליה, הגיעו להבנות במהלך השנה החולפת, והפרויקט דילג מעל המשוכה הכי גבוהה שלו.
אחרי שנים ארוכות שהמתחם היה תקוע בגלגלי הבירוקרטיה, פתאום הוא יצא לדרך כמו קליע שנורה מלוע של רובה. במתחם צפויים להיבנות 1,650 יחידות דיור למגורים ו-200,000 מ"ר משרדים. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) תשווק 1,000 יחידות מתוך ה 1,650 יחידות דיור שבמתחם. מיד לאחר הסיכומים פרסמה רמ"י מכרז ל-733 יח"ד בו זכתה אביב ייזום, חברה משותפת של מליסרון ואביב בניה. אביב ייזום שילמה עבור הזכויות ל-733 יחידות דיור 1.11 מיליארד שקל, שמשקף מחיר של 1.5 מיליון שקל לקרקע לדירה.
בימים אלו יצא לדרך המכרז השני, כ-250 יח"ד להשכרה לטווח ארוך.
במכרזים של רמ"י יש דרישה לטופס 4 תוך 48 חודשים, מכאן אנו מניחים, שגם המשרדים יצאו לדרך בקרוב וההבטחה תקרום עוד וגידים.
למה הפוטנציאל של המתחם מעניין? בעיקר בשל ההשפעה שלו על החברות המחזיקות במתחם. חברת ענק כמו מבנה הנסחרת בשווי של כ-9 מיליארד שקל תהנה כמובן, מהשפעה חיובית, אולם, עבור חברת רותם שני, הנסחרת בשווי של 225 מיליון שקל, ההשפעה מהותית.
קריית שחקים וההשפעה על רותם שני
כמו שציינו, כל ה-200,000 מ"ר, משרדים נמצאים תחת השותפות של רותם שני 25%, מבנה 25% וקיבוץ גליל ים 50%. מה שווים של שטחי המשרדים?
ב-2017 בעת הנפקתה, ציינה מנרב פרויקטים שהרווח בגינם יגיע ל-455-560 מיליון שקל (חלקה הוא 25% לכן חלקה 114-140 מיליון שקל), ב 2021 מכרה ICR את ה-25% שלה תמורת 84 מיליון שקל ולאחרונה פרסמה רותם שני, שחלקה (25%) ברווח הגולמי של שטחי המשרדים יגיע ל 182 מיליון שקל.
במילים אחרות ניתן לאמוד את חלקה של רותם שני בתחום המשרדים, בטווח של 84-182 מיליון שקל.
בנוסף לכך, אמרנו שישנן עוד 650 יח"ד במתחם. לרותם שני, מלבד החזקתה ב-25% משטחי המשרדים, גם זכויות בעסקת קומבינציה במתחם. במסגרת העסקה, חתמה רותם שני, עם בעלי קרקעות פרטיים, שתבנה 307 יחידות דיור. 145 ימסרו לבעלי הקרקעות המקוריים ואילו 162 יהוו את חלקה של רותם שני וישווקו על ידה. החברה מעריכה כי העסקה תניב לה רווח גולמי של 175 מיליון שקל ורווח לפני מס של 129 מיליון שקל. העסקה האחרונה בה רכשה אביב ייזום את הקרקעות לדירות ב-1.5 מיליון שקל לדירה, מחזקות את ההערכות האלו.
בשורה התחתונה - רותם שני היא יזמית נדל"ן חרוצה. את שנת 2023 היא כבר פתחה עם מספר הודעות עסקיות חיוביות כמו פרויקט חדש וקטן בת"א והגדלת זכויות מרשימה בבית שמש (מ-430 ל-547). הפוטנציאל בפרויקטים בביצוע ובתכנון, לא נעלם לגמרי מעיני המשקיעים. רותם שני, הינה בעלת הון עצמי של 130 מיליון שקל, אך נסחרת לפי 223 מיליון שקל. אולי הסיבה העיקרית לכך נעוצה בעובדה שמתחם קריית שחקים רשום בספרי החברה לפי שווי מגוחך של 2 מיליון שקל בלבד. עם זאת, פוטנציאל הרווח מקריית שחקים, שאנו אומדים ב-250-350 מיליון שקל, הוא מהותי עבור החברה. במיוחד לאור העובדה שהחברה לא נטלה חוב לצורך קבלת הזכויות בקרקע, דבר שמגן באופן יחסי על התממשות הרווח הצפוי. המחיר של החברה כיום, אומנם גבוה מההון העצמי, אך הרווח הצפוי מהמתחם (ומשאר הפרויקטים) הוא משמעותי מאוד עבורה.
- 6.לא לעולם חוסן 31/01/2023 12:31הגב לתגובה זוכי אנחנו יכולים.... רותם שני, פרויקט פינוי-בינוי הגדוד העברי, רעננה. מחירים בש"ח. דירת 2 חד' (50-52 מ"ר): 4.1.2022 - 1,615,000. 18.8.2022 - 2,173,000. 27.12.2020 - 1,890,000. דירת 4 חד' (106-109 מ"ר): 22.12.2021 - 2,606,667. 13.12.2022 - 3,840,000. *נתונים- רשות המיסים נדל"ן.
- 5.קובי שגב הפיל אותנו 30/01/2023 16:31הגב לתגובה זוירדה 70 אחוז מאז. שומר נפשו ירחק
- בן 31/01/2023 15:34הגב לתגובה זושנחשפו עם פיטורי המנכל. אלו לא דברים שניתן לקרוא בדוחות
- תרוצים 03/02/2023 12:05אל תסוב
- 4.בן 30/01/2023 13:33הגב לתגובה זותודה קובי יפה שאתה מצליח בכל מצב שוק לראות את הניירות הזולים והנשכחים
- המליץ על סולגרין 30/01/2023 16:34הגב לתגובה זונשחטה 70 אחוז
- 3.למה מליסרון שילמו כל כך הרבה? היו קונים את רותם שני... (ל"ת)משה 30/01/2023 12:27הגב לתגובה זו
- מליסרון 30/01/2023 20:29הגב לתגובה זוולקנות בכל מחיר בשביל.לשלוט במחירי השוק באיזור.. אי אפשר לקנות את מה שלא למכירה. רותם שני אולי זולה על בנייר אבל להשתלט עליה בפועל יהיה רק בפרמיה גדולה. כי בעלי הבית יודעים להעריך את שווי החברה שאינו משתקף.בבורסה
- 2.לרון 30/01/2023 10:15הגב לתגובה זומחפש ומוצא יהלומים
- 1.יוסי 30/01/2023 09:57הגב לתגובה זולמה מתעסקים במניה חברה שאף אחד לא שמע עליה,,במקום לנתח חברות כמו דלק,,מיטרוניקס שירדו עשרות אחוזים
- דלק גמרה (ל"ת)טל 30/01/2023 21:34הגב לתגובה זו
- עצות אחיתופל 30/01/2023 16:36הגב לתגובה זווירדה 70 אחוז
אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע
בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"
אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.72% בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר.
כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.
צמיחה בכל החטיבות
בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.
בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.
- טבע מזנקת ב-21% - האנליסטים צופים אפסייד של עוד 25%
- טבע מכה את התחזיות בהכנסות וברווח; המניה מזנקת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגג'י סיטי יורדת 7%, סקופ עולה 4.7%; מגמה חיובית בת"א
העלאת תחזית הדירוג של S&P תומכת בשוק למרות ארביטרז' שלילי, המסחר מתנהל בעליות שערים; עונת הדוחות בת"א מעלה הילוך - מי צפויות לדווח?
המסחר בת"א מתנהל במגמה חיובית למרות ארביטרז' שלילי של כ-0.4%, כאשר מדד ת"א 35 עולה 0.3% ומדד ת"א 90 עולה ב-0.6%.
במבט על הסקטורים, מדד הביטוח ממשיך לבלוט לחיוב עם עלייה של כ-1.1%, מדד הבנקים עולה ב-1.1%, מדד הנדל"ן עולה 0.5% ומדד הנפט וגז יורד 0.1%.
בשוק האג"ח נרשמת יציבות לקראת החלטת הריבית בסוף החודש. אג"ח עם מח"מ של כ-10.5 שנים נסחר עם תשואה ברוטו של כ-4.06%. נזכיר כי בסוף השבוע מדד המחירים לצרכן צפוי להתפרסם, במה שיכריע את הכף האם הריבית תרד או לא בסוף החודש. נכון לבוקר זה השוק מתמחר הורדת ריבית באזור 70%.
השבוע הקודם ננעל במחזור ענק של כ-13.4 מיליארד שקל השני בגובהו אי פעם, שלב הנעילה (החדש) רשם מחזור של כ-9.4 מיליארד שקל על רקע עדכון המדדים החצי-שנתי. במסגרת העדכון הצטרפו למדד ת״א-35 מניות מגדל ביטוח מגדל ביטוח ונקסט ויז׳ן נקסט ויז'ן 3.34% , בעוד שמניות החברה לישראל חברה לישראל 0.13% ואנרג׳יאן אנרג'יאן -3% הועברו למדד ת״א-90. המהלך גרם לתנודתיות גדולה במיוחד בשתי האחרונות, בעיקר לאחר הצניחה במניית איי.סי.אל איי.סי.אל 0.71% ובמניית בעלת השליטה בה - החברה לישראל - בעקבות הפשרה עם המדינה סביב זיכיון ים המלח. הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה, גם היום אייסיאל תעמוד במוקד לאחר שהשוק יאכל מחדש את השפעות ההתפתחויות על הרווחיות הליבתית שלה.
בעוד בוול סטריט כבר מסכמים ביצועים של סקטורים בתל אביב עונת הדוחות רק בתחילתה. בשבוע שעבר זכורים לנו דוחות טבע -1.72% ו- נובה 1.5% שהתוצאות שלהן גרמו לתנודתיות גבוהה, טבע לכיוון מעלה עם עקיפה של הציפיות ועדכון תחזית, נובה עם ביצועים קצת מעל הציפיות ותחזית שמרנית שדרדרו את המניה. גם השבוע מצפים לנו דוחות בעיקר מסקטורי האנרגיה מתחדשת, שבבים ו-IT. מהחברות שדיווחו על מועד הגשת התוצאות ניתן לצפות לדוחות של החברות הבאות:
- איי.סי.אל נפלה 15%, חברה לישראל איבדה 14%; מחזור המסחר - 13.4 מיליארד שקל
- היום של טבע, ומה עוד קרה בבורסה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחר: משק אנרגיה, טאואר, קמטק, נקסטויז'ן, קופיוג'ן ולייבפרסון,
בשלישי - אלעל, הבורסה, בזק, אמות, וברייסנוויי.
ברביעי - אייסיאל, אנלייט, אנרג'יקס, תורפז, מבנה, פריון, מטריקס, גילת ולוינשטיין
בחמישי ידווחו נייס וספיינס.
מניות במוקד
האם קיבלנו פרומו לדוחות החברות הביטחוניות? על פי דוחות סקופ סקופ 4.76% , הגידול במכירות בישראל של החברה נבעו בעיקר מיישום אסטרטגיית צמיחה ומעלייה בביקוש למוצרי החברה המשמשים את הלקוחות המייצרים מוצרים ביטחוניים וכן עלייה במכירות המוצרים הטכניים. ההכנסות ברבעון עלו ל-535.4 מיליון שקל לעומת 472.6 מיליון שקל ברבעון המקביל - עלייה של כ-13%. הרווח הגולמי נשאר כמעט ללא שינוי ועמד על 166.3 מיליון שקל, אם כי ניתן לראות כי סקופ מצליחים להתייעל תפעולית מה שהקפיץ את הרווח התפעולי בכ-8.7% ל-63.7 מיליון שקל לעומת 58.6 מיליון שקל ברבעון המקביל. את הרווחיות הזאת חברת המתכות מצליחה לגלגל גם לשורה התחותנה כשהרווח הנקי ברבעון עלה בכ-7.6% ל-43.5 מיליון שקל לעומת 40.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה. השיפור התזרימי מקבל ביטוי גם בקופה כשיתרת המזומנים של החברה עלתה ל-340 מיליון שקל לעומת 320 מיליון שקל ברבעון המקביל, בהקשר הזה נזכיר כי ביולי האחרון בהמשך לתוצאות הרבעון השני הכריזה החברה על חלוקת דיבידנד בהיקף של 33.1 מיליון שקל - כ-2.5 שקל למניה. הדיבידנד שולם לבעלי המניות ב-4 באוגוסט. סקופ: עליה של 13% בהכנסות ו-7.5% ברווח על רקע ביקושים מהתעשיות הביטחוניות
