חברת אפי נכסים -0.46% העוסקת בייזום, הקמה, תפעול והשכרה של מבנים לתעשיה, למשרדים ולמסחר בארץ ובחו"ל, מסכמת שנה. החברה, שרוב פעילותה באירופה, בונה בניינים עם דירות ומשרדים להשכרה ארוכת טווח ורושמת דוחות טובים רבעון אחר רבעון. ובכל זאת, מניית החברה ירדה ב-50% מתחילת השנה למחיר של 102.5 שקל המבטא שווי שוק של 3.89 מיליארד שקל. החברה נסחרת בחצי מההון וזה משדר שהשוק חושב שיהיו מחיקות אך מנכ"ל החברה, אבי ברזילי, טוען בראיון לביזפורטל כי "לא צפויות מחיקות, בוודאי לא משהו מהותי אם בכלל"

פרויקט הדגל של החברה הוא דווקא בארץ: 'פרויקט לנדמרק' ברחוב החשמונאים בתל אביב. מדובר במתחם בניינים ענק כאשר השוכרת המרכזית בו תהיה חברת פייסבוק שתעביר את כל אנשיה אליו.

בריזילי מוסיף ואומר כי "החברה פועלת בתחום הנדל"ן כ-70 שנה, כאשר נכון להיום החברה עוסקת בנדל"ן מניב על סוגיו השונים בישראל ובכמה מדינות באירופה כאשר כ-70% מהפעילות הינה מחוץ לישראל. מרבית הנכסים שלנו הם כאלו שאנחנו הקמנו אותם ולאחר מכן השכרנו אותם. באופן כללי אנו משתדלים לא למכור נכסים. אנחנו מפעילים היום למעלה ממיליון מ"ר של נכסים מניבים כשה-NOI השנתי המייצג שלנו הוא בין 600-700 מיליון שקל".

הרווח של אפי נכסים בתשעת החודשים הראשונים של השנה הסתכם ב-540.8 מיליון שקל על הכנסות של 839.2 מיליון שקל. בשנת 2021 כולה הרוויחה החברה כ-788.6 מיליון שקל על הכנסות של 1.03 מיליארד שקל. השווי מבטא מכפיל רווח של 4.5.

• מנכ"ל אפי נכסים: "בכל רבעון נכסים חדשים מצטרפים לפורטפוליו; הצמיחה תמשיך להיות אורגנית"
• אפי נכסים: NOI עלה ב-9.5% ו-FFO ב-11%; ההון העצמי הסתכם בכ-7.3 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המצב בשווקים לא טוב והמדדים המובילים ירדו בכ-20%-30% אך מניית החברה שלכם ירד ב-50%. מדוע? ומה המסר למשקיעים?

"אין לי הסברים מלומדים לזה. אולי אחת מהסיבות שיכולות להיות היא שבמהלך השנה קבוצת ביג 0.89% - החברה האם שלנו - הגיעה להחזקה של 85% ממניות החברה וכתוצאה מזה החלק של המניות הסחירות הפנויות הצטמצם מאוד וחוסר הסחירות הזה הביא לירידה משמעותית יותר. גם במבט על גרף במניה ניתן לראות כי השחיקה במחיר התחילה פחות או יותר כאשר ביג הגיעה להחזקה הזו. ייתכן שזה אחד מההסברים אבל קשה מאוד לנתח את הרציונל של שוק ההון.

"למשקיעים אני יכול להגיד שהחברה מתנהלת ביציבות רבה. כמובן שכתוצאה ממה שקורה בשווקים הגלובליים, ובעיקר העלייה בריבית, הרווחיות של החברה תיפגע כי אנחנו העלויות הפיננסיות שלנו תהיינה גבוהות יותר. עם זאת, הצד התפעולי של החברה לא משתנה ואפילו משתפר כתוצאה מהעלייה בהכנסות כי מרבית החוזים וההשכרות שלנו צמודים למדד. התפוסות שלנו בכל המשרדים ונכסי ההשכרה נשארו גבוהות מאוד. חשוב להגיד כי אנחנו עדיין לא מזהים מיתון בשווקים למרות שאפשר לצפות שזה יגיע בשלב מסוים אך ההשכרות שלנו מתנהלות כסדרן ואין לנו בעיות עם שוכרים. אנחנו בתנופת עשייה ועשרות פרויקטים נמצאים בשלבים שונים של פיתוח ואנחנו נראה גידול משמעותי עוד יותר בהכנסות וברווחיות. אנחנו צופים בסוף שנת 23' ו-24' עלייה ברווחיות למרות העלייה בריבית כתוצאה מעלייה גדולה עוד יותר בהכנסות. כמובן שאלמלא העלייה בריבית היינו רואים גידול עוד יותר גדול בהכנסות".

יש לכם מינוף גבוה, השווקים כאמור במשבר וגם בפולין המצב לא טוב. איך תורידו את המינוף?

"מבחינתנו המצב בפולין דווקא מצוין. עיקר הפעילות שלנו שם היא דיור להשכרה ארוכת טווח. אנחנו נמצאיםבמהלך שיביא אותנו כבר השנה למעל ל-1,000 יח"ד ובשנים הבאות נגיע אף ל-4,000 דירות להשכרה. מדובר בשוק רותח. מחירי השכירות עולים כל הזמן והביקושים לדירות הם עצומים בין היתר כתוצאה מההגירה האוקראינית כך שהנכסים בפולין מאוד חזקים - הפעילות בפולין היא אחד ממנועי הצמיחה המשמעותיים שלנו.

• גולף תרכוש את ג'אמפ ועונות תמורת 30 מיליון שקל
• העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים

"לגבי המינוף, אנחנו שומרים על שיעורי מינוף די קבועים של פחות מ-60% ואנחנו לא מאוימים על ידי יחסי המינוף שלנו. יש לנו נגישות גבוהה מאוד לכל אפשרויות החוב למיניהם. רק לאחרונה סגרנו מימון גבוה של 450 מיליון אירו עם בנקים זרים, כנל עם המוסדיים בארץ".

איך נראה תחום היזמות בחברה?

"אנחנו כאמור בפיתוח של כמות גדולה של נכסים בכל המדינות גם בישראל וגם באירופה. מרבית הפעילות היא של השכרה ארוכת טווח ואנחנו מפתחים כרגע מסר פרויקטים בתחום הזה בפולין, צ'כיה, סרביה, רומניה ועוד וחלקם יבשילו כבר ב-2023. בנוסף יש לנו מספר פרויקטים של מבני משרדים חשובים כאשר הגדול שבהם הוא 'פרויקט לנדמרק' בתל אביב שהבניין בראשון שלו אמור להיות מושלם בעוד כשנה. בנוסף אליו יש לנו כמה מגדלי משרדים נוספים באירופה שחלקם הגדול נהנה מהשכרה גבוהה".

מה אתה צופה בדוח השנתי? צפויה איזושהי מחיקה?

"לא צפויות מחיקות, בוודאי לא משהו מהותי אם בכלל. ביצענו הערכות שווי כמעט לכל נכסי החברה בדוחות של ספטמבר. הנוהל שלנו החברה הוא לבצע הערכות שווי לנכסים ברבעון השלישי ולא ברביעי".

יש לך דוגמא לשני פרויקטים משמעותיים עבור החברה?

"הפרויקט הראשון והעיקרי הוא 'פרויקט לנדמרק' יחד עם מליסרון 0.62% (50-50) עם משרדים של כמעט 150 אלף מ"ר ועוד שטח למסחר ולמגורים. מדובר בפרויקט ענק שהשלב הראשון שלו אמור להסתיים לקראת סוף 23' - הרווחיות בו הינה יוצאת דופן. הקרקע נרכשה במחיר שהיה נראה אז גבוה מאוד אך במבט לאחור מדובר במחיר זול. מחירי השכירות שעלו בצורה משמעותית בתל אביב גרמו לכך שהפרויקט יהיה רווחי בצורה יוצאת מן הכלל. אנחנו כבר הכרנו ברווחי שערוך שפרויקט הזה של מאות מיליוני שקלים ואני מעריך שלקראת ההשלמה שלו נכיר ברווחים נוספים. הפרויקט הזה אמור להניב כאשר הוא יושלם NOI של 320 מיליון שקל לשנה (החלק שלנו) כאשר התשואה על העלות היא סביב ה-10%-12%. הפקרויקט עשוי לתרום ליזמים רווח של למעלה ממיליארד שקל (שווי לעומת עלות).

"פרויקט נוסף הוא 'פרויקט סקייליין' בבלגרד, סרביה. שם אנחנו מקימים כמעט 100 אלף מ"ר של משרדים, מגורים ומסחר כאשר שלב המגורים הראשון הושלם כבר בשנה שעברה כאשר כל הדירות נמכרו. השלב השני הוא בניין המשרדים שהושלם ממש לאחרונה עם 35 אלף מ"ר משרדים כאשר למעלה ממחציתו כבר מושכר. הבניין השלישי יהיה מיועד למגורים להשכרה ארוכת טווח שיהיה מוכן לקראת סוף השנה הבאה. מדובר בפרויקט שיניב לנו תשואה של כ-11% על העלות".