אסור לאף אדם להציע ניירות ערך ללא פרסום תשקיף מסודר. כך קובע סעיף 15 לחוק ניירות ערך. אבל לחוק יש חריג - מותר להציע ל-35 איש בשנה לכל היותר. החריג נועד לאזן בין העלויות הגדולות של הוצאת תשקיף, שאולי לא הגיוני להשית אותו על 'אנשים 'קטנים'. 

אבל האם מי שמעביר קורסים להשקעות בנדל"ן, או במניות, יכול לעבור על החוק? לא. חברת פנטה ריי אינהאוס, בשליטת אילן בויקו ורעייתו (שגם משמש כמנכ"ל), נקנסו בסכום של 350 אלף שקל כיוון שעברו על החוק והציעו ניירות ערך לציבור - מבלי לפרסם תשקיף, במקביל הוטל על החברה קנס על תנאי בהיקף של 350 שקלים נוספים. התנאי יופעל אם במהלך השנתיים הבאות תבצע החברה הפרה דומה. 

אינהאוס שיווקה במהלך השנים 2009-2016 קורסים להשקעות נדל"ן, וחיברה בין משקיעים לבין יזמי נדל"ן. החל משנת 2015 פעלה החברה לאיתור השקעות בתחום הנדל"ן בארה"ב, וגיוס כספים ממשקיעים ישראלים לצורך מימון השקעות. גיוס הכספים נעשה על ידי אינהאוס, באמצעות פנייה למשקיעים ישראליים, באמצעות פרסומים באתר החברה ואתרים נוספים.

על פי הרשות, אינהאוס גייסה כספים ממאות משקיעים בישראל, בהיקף של 38 מיליון שקל, עבור פעילות של יזם אמריקאי יחיד בשם אילן קניג. כספי המשקיעים גויסו באמצעות שותפויות מוגבלות המאוגדות בישראל, תוך הקפדה, לכאורה, על כמות המשקיעים המותרת בכל שותפות (עד 35 לצורך פטור מתשקיף).

• חברת התיירות טריפאקשנס מתכננת הנפקה לפי שווי של 12 מיליארד דולר
• "צבי לא ידע. הוא לא ידע" - מכר לכם מניות אייקון רגע לפני המכה הקשה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אבל - שלא בדומה למודל המקובל בשוק, שבו ההתקשרות החוזית היא בין הקרן (השותפות) המגייסת במישרין עם חברת הנכס הזרה, במודל של אינהאוס ההתקשרות החוזית נעשתה באופן ישיר בין השותפויות השונות ובין חברת FMB Development שבבעלות קניג עצמו, אשר ניתב את כספי המשקיעים לפרויקטי נדל"ן שנדרשו לכך – בתמורה לתשואה גבוהה של 15% למשקיעים. הבטוחות שניתנו לכל שותפות הן: שיעבוד שני של נכס נדל"ן ספציפי בו השקיעו המשקיעים בשותפות, שטר חוב וערבות אישית של קניג לשותפות.

ברשות מסבירים כי ההפרדה בין השותפויות, על-פי מודל אינהאוס, "הינה מלאכותית", שכן "הסיכונים והסיכויים של כלל משקיעי הקרנות דומים במהותם, ובסופו של יום מדובר בפעילות אחת כוללת – גיוס הלוואות ליזם יחיד (קניג) בתמורה לריבית גבוהה עבור משקיעי השותפויות". לכן לדברי הרשות יש לספור ביחד בכל שנה את כל המשקיעים בשותפויות בהנהלת אינהאוס, כך שספירתם יחד מביאה לכך שהוצעו ונמכרו ליותר מ-35 משקיעים ניירות ערך ללא תשקיף בין השנים 2018-2016.

מרשות ניירות ערך נמסר: "המחוקק מתייחס בחומרה להצעה ולמכירה של ניירות ערך לציבור שלא על פי תשקיף, מדבר מהווה גם עבירה פלילית עם ענישה לא קלה בצידה. התשקיף הוא מסמך הגילוי הבסיסי בהנפקה שמבצעת החברה, ואשר בלעדיו יימנע מן המשקיע הסביר השוקל השקעתו, מידע חיוני.

• סאמיט מנצלת משבר דה זראסאי בהצעה לרכישת נכסים ב-450 מיליון דולר
• לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% -...

אז למה ניתן רק עונש קל והשתת הקנס על החברה בלבד ולא על הבעלים?

לדברי הרשות, "ההפרות בוצעו על ידי המשיבה מתוך רשלנות בלבד. המשיבה הודתה באופן מלא בכל המיוחס לה, והתקשרה בהסדר בשלב מוקדם, עוד בטרם הגשת כתב הטענות וזאת בהתאם למדיניות המפורטת במסמך 'הבניית הענישה באכיפה מנהלית' שפרסמה הרשות. כמו כן, המשיבה שיתפה פעולה לאורך כל הדרך עם הרשות, וננקטו על ידה פעולות לתיקון ההפרה ולשינוי המבנה המשפטי. המשיבה מתמקדת עתה בניהול הפרויקטים הקיימים בלבד ובהחזר השקעות למשקיעים".

מהו תשקיף?

תשקיף של חברות הוא המסמך שאותו מפרסמות חברות כדי להציג את המידע המלא לציבור המשקיעים, כך שהם יוכלו לקבל את ההחלטות הנכונות מבחינתם. מידע חלקי או חוסר במידע עלול לפגוע במשקיעים. התשקיף נועד לצורך "מסירת מידע על ידי החברה לשם קבלת החלטות רציונליות בנוגע להשקעותיהם, יצירת הרתעה בקרב החברה ומנהליה מהתנהגות בלתי ראויה, חיזוק אמון הציבור בשוק ניירות הערך והגברת יעילותו של שוק ניירות ערך".

בפועל, תשקיף של חברות נבדק על ידי רשות ניירות ערך וחלה בגינו אחריות פלילית, מנהלית ואזרחית. הצעת ניירות ערך, ליותר מ–35 משקיעים, אסורה ללא פרסום תשקיף, המאושר על ידי רשות ניירות ערך, על מנת להעניק גילוי מקיף בנוגע להשקעה המוצעת על ידי החברה.

החריג בחוק ניירות ערך המתיר הצעת ניירות ערך ללא פרסום תשקיף לעד 35 משקיעים נבע משיקולי עלות מול תועלת. החוק קובע כי אין מקום להשית על מציע ההשקעה הוצאות כבדות ומטלות הכרוכות בפרסום תשקיף, כאשר הוא מציע ניירות ערך למספר מצומצם של משקיעים.

ברשות ניירות ערך אומרים כי "ההנחה העומדת בבסיס סעיף זה היא כי כמות משקיעים מצומצמת מהווה אינדיקציה למקרים בהם אין חשש מפערי כוחות בין החברה המנפיקה למשקיעים מן הציבור. לכן, בחוק נקבע פטור מחובת התשקיף ומהעלויות הכרוכות בו; זאת, מתוך הנחה שפערי הכוחות אינם גדולים בעסקאות מול מספר מצומצם של משקיעים, ומתאפשר בהן משא-ומתן הוגן. בנוסף, מכירת ניירות ערך למספר משקיעים קטן – הפטורה מחובת פרסום תשקיף היא בעלת סיכוי נמוך יותר ליצירת "שוק משני"."