תפוזים
צילום: aeophoto
דוח רווח והסבר

הערך החבוי של מהדרין מתחיל להניב פירות

מהדרין מחזיקה בקרקעות בהיקף גדול ברחבי הארץ שרובן מוחכר מרמ"י; הפקעה ושימוש לצרכי דיור מבטיחים למהדרין פיצוי ואופציה לקבל הנחה במכרז על הקרקעות האלו שמוסבות למגורים; עסקה אחת באזור לוד, סידרה לחברה רווח נקי של 120 מיליון שקל - רבע מהשווי שלה
אבישי עובדיה | (6)
נושאים בכתבה אינטר מהדרין

חברת מהדרין -1.21% של קבוצת דיסקונט השקעות, עוסקת לכאורה באחד התחומים המשעממים - גידול ושיווק של פרי הדר ופירות בכלל. גידולים חקלאיים זה נחמד, אבל זה העבר זה לא העתיד. זה לא הייטק. זה לא תשואות של מאות אחוזים בבורסה. מניית מהדרין סיפקה בשנתיים תשואה זניחה (קרוב לאפס) ושווי השוק שלה - 480 מיליון שקל, נמוך מהונה העצמי המסתכם בכ-570 מיליון שקל.

אלא שדווקא במניות המשעממות, בתחומים האפורים, לפעמים נמצאות הזדמנויות. זו לא המלצה, זה ניתוח של הודעה שפרסמה מהדרין בסוף השבוע - "...בקשר עם הסכמי השבה שנחתמו במהלך השנים 2018-2019 בין החברה לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במסגרתם נקבעו הוראות מחייבות בדבר השבת מקרקעין לרשות בשטח כולל של 575 דונם, עקב שינוי ייעוד בתכנית מועדפת לדיור מס' 1087 (לד-צבי-הרובע הבינלאומי)...לאחר הליך תחרותי ועריכת התמחרות, הוכרז המציע הזוכה (צד שלישי בלתי קשור)...בתמורה ל-181.3 מיליון שקל. להערכת החברה חלקה ברווח לאחר מס והוצאות הוא 120 מיליון שקל".

על מה מדובר? מהדרין חוכרת קרקעות מהמדינה (מרמ"י). השימוש בקרקעות הוא לצרכי חקלאות, אבל האינטרס של המדינה הוא שהקרקעות האלו (חלקן) ישמשו לבניית דירות. על רקע זה, הותווה הסכם גג להפקעה ולשימוש של המדינה בקרקעות חקלאיות במסגרתו נותנים לחוכר פיצוי וגם זכות להשתתף במכרז על הקרקע בהנחה מסוימת. 

למהדרין יש המון קרקעות, הנה הרשימה מהדוח הכספי השנתי:

הפקעה של הקרקעות האלו אומנם תפגע בעסק עצמו, אבל תייצר רווחים גדולים כתוצאה מפיצוי וזכות השתתפות במכרזים. הדיווח האחרון של מהדרין הוא בעצם מכירת אופציית ההשתתפות (בסכום נמוך-הנחה) ב-181 מיליון שקל וברווח של 120 מיליון שקל.

למעשה, החברה הרוויחה רבע מהשווי שלה בעסקה הזו. בדרך-בעתיד יהיו ככל הנראה עסקאות נוספות, אבל זה יכול לקחת שנים רבות ולכן המשקיעים לא ממש מתלהבים מהשקעה במהדרין, אם כי מהדרין מעדכנת שהיא מתנהלת מול רמ"י לגבי מספר הסכמי חכירה:    

העסקה הנוכחית שבה הרוויחה מהדרין 120 מיליון שקל נמשכה על פני שנתיים-שלוש, כאשר מהדרין כבר דיווחה על רווח מהפיצוי בסכום של 20 מיליון שקל. הרווח הנוכחי מבטא את שלב ב' של "העסקה" שבמסגרתה נותנים לחוכרת אופציה לקנות את השטחים (הפעם לצרכי דיור) בהנחה של 20%. הנה הסבר מהדוח השנתי:

קיראו עוד ב"שוק ההון"

 

אז מהדרין נהנית מהחכירה על 11,700 דונם של קרקעות חקלאיות שחלקן יוסבו לבנייני מגורים. אבל האמת היא שהפעילות עצמה, ממש לא רעה. מהדרים מכרה במחצית פחות מהמחצית המקבילה אשתקד - 649 מיליון שקל לעומת 780 מיליון שקל במחצית הקודמת, אבל הצליחה להגדיל רווחיות ורווחים תפעוליים ל-35 מיליון שקל לעומת 21.9 מיליון שקל במחצית הקודמת. בשורה התחתונה הסתכם הרווח במחצית ב-28 מיליון שקל, לעומת 8 מיליון שקל במחצית המקבילה. הרווח אומנם לא מייצג את המחצית השנייה החלשה יותר ועדיין מדובר ברווח תפעולי ונקי של כ-35, 30 מיליון שקל ב-12 החודשים האחרונים. בהינתן שווי של 480 מיליון שקל זה מכפיל סביב 16, אבל כשמנטרלים את פוטנציאל השבחה מהשווי מקבלים מכפיל נמוך משמעותית.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    אפי 04/10/2021 00:20
    הגב לתגובה זו
    רוב רשימת הקרקעות של החברה נמצאות בסמיכות למושבים. זה יישאר חקלאי עוד שנים די רבות. רק כמה מקומות בודדים בעלי פוטנציאל השבחה ושינוי כמו בלוד. ייקח שנים לקבל ערך
  • 5.
    למרות פוטנציאל הקרקעות נסחרת בפחות מההון העצמי... (ל"ת)
    מושקע במניה 03/10/2021 14:30
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    ניתוח טוב וצודק, זו רק התחלה (ל"ת)
    מיקי 03/10/2021 12:27
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    דורון 03/10/2021 10:32
    הגב לתגובה זו
    מהדרין זאת הסיבה לקניה של צחי נחמיאס את דסקש , שווה פי 3 מהשווי הבורסאי... שמאי נדלן
  • 2.
    אחת ההשקעות הטובות ביותר, בלי דאונסייד (ל"ת)
    שי 03/10/2021 08:45
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אלי 03/10/2021 08:44
    הגב לתגובה זו
    הנייר יעלה בעקבות הכתבהכיוון שהסחירות אפסית
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.