ההזדמנות הגדולה של מליסרון ומה תהיה המגמה במניה בשנה הקרובה?
התוצאות הכספיות של מליסרון 0.27% בשנת 2020 לא רלבנטיות למשקיעים. החברה שמחזיקה בקניונים ומשרדים בהיקף של 18.3 מיליארד שקל, סבלה מ-150 יום שבהם הקניונים היו סגורים. אין תנועה בחנויות, אין הכנסות לשוכרים, יש הפחתה בשכר הדירה. בהתאמה ההכנסות של מליסרון יורדות. אבל הקורונה בדרך החוצה, המשק נפתח, הציפיות הן לחזרה לקניונים. אולי זה לא ילך חלק. הפסימיים מדברים על מוטציות אחרות של הקורונה. אבל מה שידוע עכשיו הוא שהחיסונים תקפים למוטציות הקיימות וגם אם תגיע מוטציה עקשנית במיוחד, החיסונים צריכים לעבור "הסבה קלה" והם יתגברו על העקשנות הזו. אז בשורת ההכנסות, נראה לכאורה שמליסרון הגיעה אשתקד לתחתית ומכאן אפשר רק לעלות. זאת עוד לפני שמתייחסים לפרויקטים שבהקמה שצפויים להניב בהמשך שכר דירה נאה.
האנליסטים אופטימיים. קחו למשל דוח של שי ליפמן מווליו בייס שמספק אפסייד של 48% למניית מליסרון (שבינתיים עלתה בחמישי האחרון ב-4.8%), אבל החשש הגדול וההזדמנות הגדולה של מליסרון, עדיין לא מגולמים במחיר המניה לטוב ולרע.
ההזדמנות הגדולה
מליסרון בדומה לחברות נדל"ן מניב אחרות היא חברת נדל"ן בתחפושת. יותר מהכל היא חברה פיננסית. היא מגייסת חוב מהציבור בריבית מסוימת ומשקיעה בנכסים שמספקים לה תשואה. לפער הזה בין התשואה לבין הריבית על החוב קובעים מרווח – זה הרווח של החברה. זה אומר שככל שהתשואה גבוהה יותר הרווח גבוה יותר. זה גם אומר שככל שהריבית יורדת כך הרווח גדול יותר. זו עסקה פיננסית. בפועל, כפי שעולה מהנתונים של החברה, הגידול במרווח ותכל'ס הגידול ברווח של החברה על פני השנים נובע מהירידה בריבית. זה לא נתפס, אבל הנתונים נכונים – מעלויות גיוס של 4%-5% לפני עשור, ירדה עלות הגיוס ל-0.5%. התשואה מהנכסים דווקא ירדה בכ-0.5%.
- הדולר לאן, הביטקוין לאן?
- סיוה מקבלת המלצת קנייה - מחיר יעד של 60 דולר, אפסייד של 71% על המחיר בשוק
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המרווח לפני כעשור היה 2%-3%. היום (תחת מימון חדש) הוא 6.5% - פי 2-3. פי 2-3 במרווחים זה פי 2-3 ברווחים. אבל החברה גדלה ולכן הרווח האבסולוטי גדל עוד יותר. אגב, בעשור האחרון מניית החברה עלתה פי 3.5, כשהרווחים עלו יותר.
אבל יש כאן הסתייגות אחת חשובה – נכון להיום המרווח בין שיעור התשואה לריבית הוא 4.6% (ולא 6.5%). עלויות המימון של החברה בגיוסים חדשים הן 0.5%, אבל יש לה גם חוב ישן כך שהממוצע הוא עלות חוב של 2.38%. זה אומר שאפקטיבית המרווח הוא לא 6.5%, אלא 4.5% - גם מרווח מכובד שמבטא שיפור מרשים לפני עשור וגם הסבר לזינוק המשמעותי ברווח (שיפור במרווחים לצד גידול בפעילות). אלא שאם נעצור ונתייחס לעתיד, ונקבע שמה שאנחנו רואים זה מה שיהיה, כי אף אחד לא יודע אחרת, הרי שהמרווחים ימשיכו לעלות! מיחזורי החוב של מליסרון יהיו בריביות נמוכות, אפילו אפסיות, והמרווח יגיע ל-6.5%. במילים אחרות, תחת ההנחות האלו "מובטחת" למליסרון צמיחה ברווחים. לא בזכות הנדל"ן, בזכות המימון – זו כאמור חברה פיננסית. זו ההזדמנות, והנה האיום:
האיום הגדול
מליסרון אומנם הצליחה לגוון את עסקיה (וצפויה להמשיך בגיוון), כשנתח הקניונים בסך הנכסים שלה יורד ובמקביל עולה תחום המשרדים. הגיוון-פיזור חשוב להקטנת הסיכון, ועדיין תחום הקניונים הוא המרכזי אצלה ולגביו יש שאלה אחת חשובה שאין לה תשובה – איך תשפיע הקורונה על רכישות הציבור הישראלי דרך האינטרנט? האיום הגדול באמת של מליסרון הוא רכישות דרך האינטרנט. האיום הזה קיים כבר כמה שנים טובות. לפעמים הוא צף לתודעה ומוריד את המניה, ולרוב הוא נמצא שם, אבל "בקטנה". מליסרון מודעת לו ומטפלת בו – מרכזי הקניות והקניונים משנים את תמהיל החנויות – יותר פנאי ובילויים, ועכשיו, אחרי שכולם היו סגורים שנה, צפויים חודשים מאוד טובים לתחום הפנאי והבילויים. אבל השאלה הגדולה היא לגבי חנויות בקניונים – האם הרכישות באינטרנט גם על רקע הקורונה, יצברו תאוצה ובהתאמה האם החנויות בקניונים ייפגעו. אם כן, זה יחלחל גם לדוחות של מליסרון.
- אקזיט של מילארד שקל על ההשקעה במניית הבורסה
- אהרון פרנקל מגדיל שוב את אחזקתו בתמר פטרוליום – נותר ללא מתחרים בקרב על השליטה אחרי שרק אתמול ר
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המדדים ירדו 2% במחזור של 4.2 מיליארד שקל - ת"א סימנה את...
זה האיום הגדול, אבל האמת היא שכשמסתכלים על זה מלמעלה, מבינים שגם אם תהיה פגיעה ושכר הדירה יירד, עדיין מה שייקבע יותר מכל את התוצאות של מליסרון ואת כיוון המניה זו הריבית במשק שתקבע את הריבית בגיוסים שלה. בשורה התחתונה – עלות גיוס החוב היא הדבר הכי חשוב כרגע בדוחות של מליסרון.
- 7.אור 10/08/2021 12:51הגב לתגובה זוהחברה ממונפת בצורה מוגזמת, השיטה להכניס רווחים מחוב מביאה לצרות כשהדברים מסתבכים
- 6.אנונימי 14/03/2021 22:33הגב לתגובה זוהאינפלציה עולה הריבית תעלה. השוכרים ישלמו פחות כי ימכרו פחות. המרווח יצטמצם והרווח יחתך. בנוסף הביקוש למשרדים לאחר הקורונה לא יהיה מה שהיה לפני. אולי עליות בטווח הקרוב אבל לטווח הארוך סכנה אמיתית
- 5.שומר כספו-ירחק! (ל"ת)משה 14/03/2021 18:19הגב לתגובה זו
- 4.אלי 14/03/2021 11:10הגב לתגובה זולפי ההגדרה הזאת גם ענפים אחרים הם פיננסיים. הרווחים תלןיים במרווח בין ריבית הגיוס לתשואה. למשל חברות ליסינג , תחנות כח ירוקות ועוד.
- 3.ריבית 14/03/2021 09:34הגב לתגובה זוכשתבוא הריבית המניות נדל"ן האלה ירדו כמו ברד בגודל כדורי טניס.כבר עכשיו האגחים צונחים והתשואות עולות משמע הריביצ מתחילה לצבור תאוצה.החיגה נמשכת עד שהיא מתפוצצת?
- 2.ניתוח נכון (ל"ת)דוד 14/03/2021 09:09הגב לתגובה זו
- 1.צריכות לעלות גם (ל"ת)גזית גלוב ואלוני חץ 14/03/2021 08:57הגב לתגובה זו
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?
המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל
המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף
את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.
בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה,
כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.
מי הוביל את המכירות?
מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו.
מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21% , בנק הפועלים פועלים 0.66% , אל על אל על 2.32% , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54% והפניקס הפניקס 2.11% , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.
- הכסף ה'טיפש' מתגלה כחכם: המשקיעים הפרטיים גברו על וול סטריט במשבר האחרון
- פיימנט תעניק לקרן הפנסיה הותיקה עמיתים אופציות בפרמיה של 28%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.
דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, צילום: שרי עוזמנכ"ל הקרן שעשתה 120% ב-3 שנים חושף את הסודות
דניאל לייטנר לקח את הקרן של תמיר פישמן מאפס ל-1.5 מיליארד שקל - בדרך הוא פגש את הקורונה, מהפיכה משפטית, מלחמות בעזה וטילים מאיראן - עדיין הוא פרו-שוק: מאמין בסקטור האנרגיה (דלק ונאוויטס) חותך פוזיציות כשמנכ"לים נוטשים; וגם - האם הורדת ריבית תמנע את
הקריסה של הנדל"ן?
דניאל לייטנר, מנכ"ל תמיר פישמן קרנות נאמנות, לקח את קרן המניות של בית ההשקעות מאפס עגול ליותר מ־1.5 מיליארד שקל בשווי נכסים. ומה שמדהים זה שזה קרה תוך כדי רצף של טלטלות. מהקורונה דרך המהפכה המשפטית ועד המלחמה בעזה וטילים מאיראן ובכל זאת הקרן מציגה בשלוש השנים האחרונות תשואה של יותר מ־120%, שזה לא רק הכי טוב בשוק אלא אפילו עוקף את מה שהביא ה-S&P בתקופה הזאת. בנוסף, חשוב לציין שלכל בית השקעות יש קרנות מוצלחות יותר וכאלו שפחות, לא באנו לנתח את המכלול כולו אלא להבין איך לייטנר הצליח לקחת את הקרן המנייתית לרמות כאלו גבוהות.
השאלה הכי בוערת שנדרשנו אליה הייתה כמובן לאיך הוא מתייחס כמנהל השקעות אל "נאום הספרטה" של נתניהו שאותו הוא הגדיר כ"לא חכם ולא במקום", והוסיף והזהיר שמסרים על "מדינת ספרטה" יכולים להחריף את הלחץ הבינלאומי על ישראל ולקבל גם ביטוי בשוק המקומי.
וכדאי שנקשיב לו. במהלך השנים לייטנר צבר תובנות על מה כדאי - ובעיקר על מה לא כדאי - לעשות. "בהשקעות יותר חשוב זה מה לא לקנות מאשר מה לקנות" וכשמדברים איתו הוא לא מסתיר את ההעדפות שלו: להשקיע באנרגיה, כמו בדלק ובנאוויטס, לזהות בזמן את החולשה של סקטורים בעייתיים כמו נדל"ן, ולהיות עם יד על הדופק כל הזמן. אחד הכללים שהוא פיתח לאורך הדרך הוא "פרדוקס המנכ"ל העוזב" זאת אומרת שכשמנכ"ל עוזב בשיא זה הזמן גם שלנו לממש - ככה עשתה הקרן בנייס כשברק עילם פרש, באייל טרייבר במיטרוניקס וגם בפנינסולה. ואם כבר הזכרנו את נייס - הוא עוקב מקרוב אחרי חברות הצמיחה כמו מאנדיי וגם נייס, הוא מסתכל על מהפכת ה־AI ותוהה בקול האם המודלים העסקיים של החברות האלה בכלל מסוגלים לשרוד כיום "אפשר לשכפל את מאנדיי בעשר דקות".
אבל אם תשאלו אותו איך עושים כזאת תשואה בכזאת סביבה עסקית? התשובה תהיה שאין קסמים, יש עבודה קשה והרבה. לייטנר מנהל את הקרן בגישה שמזכירה יותר כמו פרייבט אקוויטי מקרן נאמנות. הוא קופץ ממשרד למשרד ולא מסתמך רק על ניתוח המספרים שהחברות מנדבות. הוא פוגש בהנהלות, עושה שיחות עם מתחרים ויורד לשטח כל הזמן.
- "עכשיו הזמן לקנות מניות טכנולוגיה - ממליץ על סיניות, פייסבוק, AMD ומיקרוסופט"
- "האמריקאים מכרו תעודות סל והורידו את כל השוק, נוצרה הזדמנות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אני רוצה להתחיל עם ההסתכלות שלך על הנאום של ראש הממשלה מזווית כלכלית אם שמים את הפוליטיקה בצד מה זה עושה לנו?
