"שתיקת כחלון בשבוע האחרון מזיקה מאוד לשוק הנדל"ן המקרטע"

כך אמר שמאי המקרקעין ארז כהן. "יש פוטנציאל של כ-550 אלף דירות באזורי הביקוש, צריך תכנית מקיפה"
לירן סהר | (16)

״לאחר ההצהרות המזיקות של הטלת מס רכישה על משקיעים וקיבוע דמי השכירות של שר האוצר משה כחלון, יש בשבוע האחרון שתיקה של ״אי אישור״ ו״אי הכחשה״ שמזיקה שבעתיים לשוק הנדל"ן המקרטע בלאו הכי", כך אמר היום השמאי ארז כהן.

כהן מסביר כי הרוב המכריע של המשקיעים מתכוונים בשנה הקרובה, ובכלל, לשבת על הגדר - "זה יגרום לעליות מחירים נוספות באזורי הביקוש, עקב המחסור בדירות ובאופן אבסורדי לתיקונים משמעותיים של מחירי השכירות כלפי מעלה, מה שיגרום לנזק משמעותו ביותר דווקא לאותו קהל שכחלון התכוון לסייע בידו".

לדבריו, גם העלאת נושא המיסוי למשקיעים מהווה התערבות בוטה ביותר בשוק חופשי ותגרום הן למשקיעים ישראלים והן למשקיעי חו״ל למשוך את ידיהם מהשוק הישראלי ולהעדיף להשקיע בשדות זרים מעבר לים - "כיום חסרות בשוק הנדל"ן כ-110 אלף דירות, רובן המכריע באיזור הביקוש, ומספרן רק יאמיר ויעלה".

תגובות לכתבה(16):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 15.
    יש להודות: אכלנו אותה -- אכזבה בת אלף !!! (ל"ת)
    סרנגוסטה 31/05/2015 09:27
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    נחום דבוש 29/05/2015 22:46
    הגב לתגובה זו
    מה שהיה ידוע וברור לגבי קשריו ההדוקים, אך סמויים, של משה כחלון עם הטייקונים, מתברר כעת יותר ויותר.האג׳נדה של משה כחלון היא לדאוג לאינטרסים של הטייקונים: קובי מיימון, יצחק תשובה ושות׳.. כל הסיפור של הקמת ״מפלגת כחלון״ זאת היא הרי קנונייה של הטייקונים שרצו להשיג לעצמם מפלגת ״לשון מאזניים״ ובעזרתה לסחוט את ממשלת ישראל.זהו בדיוק מה שקרה, לביבי הרי אין אפשרות להקים קואליצייה בלי כחלון, ולכן הוא נכנע כעת לכל הדרישות של הטייקונים; אבל זאת רק ההתחלה, כי לטייקונים יש תיאבון גדול....לכן אל תתפלאו אם כחלון יאפשר לטייקונים גישה נוחה לכספי הפנסיה שלכם, על מנת לסכן אותם בהרפתקאות נדל״ן הזויות, אל תתפלאו אם משה כחלון יפשיר עבור הטייקונים את קרקעות המדינה ויתן להם הרבה זכויות, אל תתפלאו על כך שהוא מאפשר להם לעמוד בראש מונופולים על חשבון אוצרות הטבע של המדינה.אם לא תתעוררו בזמן, תשארו בלי מכנסיים.. כי משה כחלון הוא ״שכיר חרב״, סוחר שווקים ערמומי שדואג לאינטרסים של נותני החסות שלו (דרך אגב, כמעט כולם מהאחווה הטריפוליטנית). לכן חייבים להשמיע קול, לנער היטב את משה כחלון, לערב את מבקר המדינה ומשטרת ישראל בחקירת כל השחיתות הזו המת
  • 13.
    כלכלן 29/05/2015 16:58
    הגב לתגובה זו
    מושחת שעבד על מאות אלפי אזרחים ובבחירות הבאות ימחק מהמדינה
  • 12.
    אדיר 29/05/2015 10:39
    הגב לתגובה זו
    בגלל סחטנות של המועצה עם דרישות מוגזמות מהיזם. אם כחלון באמת רוצה לקדם את הפרוייקטים החשובים הללו שהם היחידים שיצילו את מחירי הנדן והביקוש המאמיר, חובה על הממשלה לחוקק מיידית חוק שיתגמל רשויות שיבצעו פינוי בינוי לפחות בשני מוקדים בעיר ובמקביל לעצור כול תכנית פיתוח ותקציבים לעיר או מועצה שמטרפדת אותם.
  • משה 03/06/2015 10:31
    הגב לתגובה זו
    העירייה נותנת לשכונות החוף להירקב.
  • 11.
    אל תאכזב את בוחריך 29/05/2015 09:22
    הגב לתגובה זו
    אם נראה שהטיקונים בנדל״ן משפיעים עליך והמחירים לא יורדים חזק לא תבחר יותר
  • 10.
    עמוס דור 28/05/2015 21:39
    הגב לתגובה זו
    מה שהיה ידוע וברור לגבי קשריו של כחלון עם הטייקונים, מתברר כעת יותר ויותר.האג׳נדה של משה כחלון היא לדאוג לאינטרסים של הטייקונים: מיימון, תשובה ושות׳..כל הסיפור של הקמת ״מפלגת כחלון״ זאת היא הרי קנונייה של הטייקונים שרצו להשיג לעצמם מפלגת לשון מאזניים ובעזרתה לסחוט את ממשלת ישראל. זהו בדיוק מה שקרה, לביבי אין אפשרות להקים קואליצייה בלי כחלון ולכן הוא נכנע כעת לכל הדרישות של הטייקונים; אבל זאת רק ההתחלה, כי לאייקונים תיאבון גדול. לכן אל תתפלאו עם כחלון יאפשר לטייקונים גישה נוחה לכספי הפנסיה שלכם, על מנת לסכן אותם בהרפתקאות נדל״ן הזויות, אל תתפלאו אם כחלון יפשיר עבורם את קרקעות המדינה ויתן להם הרבה זכויות, אל תתפלאו על כך שהוא מאפשר להם לעמוד בראש מונופולים על חשבון אוצרות הטבע של המדינה.אם לא תתעוררו, תשארו בלי מכנסיים..כח כחלון הוא שכיר חרב, סוחר שווקים ערמומי שדואג לאינטרסים של נותני החסות שלו (דרך אגב, כמעט כולם מהאחווה הטריפוליטנית).חייבים להשמיע קול, לנער היטב את כחלון, לערב את מבקר המדינה ומשטרת ישראל בחקירת כל השחיתות הזו המתרחשת כעת לנגד עיננו.
  • 9.
    אא 28/05/2015 18:10
    הגב לתגובה זו
    תנו לו צ'אנס... רק לפני יומיים הוא נכנס לתפקיד.
  • 8.
    עמית ג׳רבי 28/05/2015 13:58
    הגב לתגובה זו
    מה שהיה ידוע וברור לדבי קשריו של כחלון עם הטייקונים, מתברר כעת יותר ויותר.האג׳נדה של משה כחלון היא לדאוג לאינטרסים של הטייקונים: מיימון, תשובה ושות׳..כל הסיפור של הקמת ״מפלגת כחלון״ זאת היא הרי קנונייה של הטייקונים שרצו להשיג לעצמם מפלגת לשון מאזניים ובעזרתה לסחוט את ממשלת ישראל. זהו בדיוק מה שקרה, לביבי אין אפשרות להקים קואליצייה בלי כחלון ולכן הוא נכנע כעת לכל הדרישות של הטייקונים; אבל זאת רק ההתחלה, כי לאייקונים תיאבון גדול. לכן אל תתפלאו עם כחלון יאפשר לטייקונים גישה נוחה לכספי הפנסיה שלכם, על מנת לסכן אותם בהרפתקאות נדל״ן הזויות, אל תתפלאו אם כחלון יפשיר עבורם את קרקעות המדינה ויתן להם הרבה זכויות, אל תתפלאו על כך שהוא מאפשר להם לעמוד בראש מונופולים על חשבון אוצרות הטבע של המדינה.אם לא תתעוררו, תשארו בלי מכנסיים..כח כחלון הוא שכיר חרב, סוחר שווקים ערמומי שדואג לאינטרסים של נותני החסות שלו (דרך אגב, כמעט כולם מהאחווה הטריפוליטנית).חייבים להשמיע קול, לנער היטב את כחלון, לערב את מבקר המדינה ומשטרת ישראל בחקירת כל השחיתות הזו המתרחשת כעת לנגד עיננו.
  • 7.
    כשלון ענק בפתח 28/05/2015 13:42
    הגב לתגובה זו
    כולנו ניווכח בעוד זמן לא רב כי השר משה כחלון הוא בסך הכל חסר יכולת לפתור את בעיית היצע הדיור.
  • 6.
    שוש 28/05/2015 13:36
    הגב לתגובה זו
    כחלון אכזבה גדולה כבר מהתחלה,איך הוא החליט לא להתערב בעניין במונופול על הגז ? איך? זה ממש מקומם ,הוא הצהיר במפורש שהוא נגד מונופולים,אך כנראה בעד טייקונים ,אין הסבר אחר,בשבילי ובשביל אחרים שאני שומעת מפיהם את אותה אכזבה ,ועם התקשורת "בזק" נושמים לרווחה ,ימשיכו לגזול את הציבור, וכי למה לא . מקבלים גיבוי מלא מהממשלה
  • 5.
    כל הכבוד !!! 28/05/2015 13:35
    הגב לתגובה זו
    וזה מטריד את האינטרסנטים והלוביסטים
  • 4.
    צודק. רק פינוי בינוי זה הפתרון כי נגמרים השטחים במדינה (ל"ת)
    shafik 28/05/2015 13:20
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    לא להאמין איך בשבוע אחד כחלון מתרסק בגלל חוסר אמינות..! (ל"ת)
    אבו עלי 28/05/2015 12:51
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    הוא לא קוסם! (ל"ת)
    אני 28/05/2015 11:59
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    הוא עוד לא קיבל הוראות מפורטות מביבי (ל"ת)
    אחד 28/05/2015 11:57
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.