הקטסטרופה האמיתית ברוסיה - שעלולה להפוך המונים להומלסים
המשבר הכלכלי ברוסיה צפוי לפגוע בהמוני רוכשי דירות שהצמידו את המשכנתא למטבע חוץ, מדובר למעשה בסימן אזהרה למי שמתכוון ליטול משכנתא צמודה למט"ח.
סיפור מקרה שפורסם באתר Radio Free Europe: בחודש מארס ילנה בלנובסקיה נטלה (41) עם בעלה משכנתא בהיקף של כ-200 אלף דולר, צמודה כולה למטבע האמריקני, לצורך רכישת דירה במוסקבה. בזמנו, לא חשבה בלנובסקיה שמדובר בהימור משמעותי הריבית במסלול זה הייתה נמוכה מאשר במסלולים צמודי רובל והכלכלה הרוסית הייתה במצב טוב, ושני בני זוג, עם שני ילדים ותינוק בן 3 חודשים, היו עבודות טובות, לכן לא חשבו שתהיה להם בעיה להחזיר את המשכנתא.
77 אלף רובל הפכו ל-142 אלף
9 חודשים לאחר מכן והזוג בהחלט מרגיש את החבל מתהדק סביב צווארו בשיא הפניקה בשבוע שעבר התרסק מטבע הרובל הרוסי ב-50%, דבר אשר גרם גם להכפלת ההחזר החודשי של הזוג מ-77 אלף רובל ל-142 אלף רובל (ובשקלים מכ-4,900 שקל לחודש ל-9,800). אם לא יירשם ייסוף ברובל, בלנובסקיה לא מאמינה שהיא תוכל לעמוד בהחזרים העתידים.
הבנק של בלנובסקיה, Reso Kredit לא מראה כל אמפתיה כלפיה או כלפי שאר נוטלי המשכנתאות הוא מוכן לבצע מימון מחדש ברובלים בלבד ובריבית אסטרונומית של 21.5%.
בדומה למצב בארץ, נוטלי המשכנתאות מחוייבים להמשיך לשלם את חובם גם אם נכסיהם הוחזרו לבנק ונמכרו "גם אם אמכור את הדירה היום אצטרך להמשיך לשלם משכנתא גם כשאהיה פנסיונרית", אומרת בלנובסקיה. לאור המצב הקשה, כי להחזיר את המשכנתא הזוג השכיר את דירתו החדשה ועבר להתגורר בדירת חדר עלובה בפרברי העיר. "אני לא הולכת למסעדות, לא קונה לעצמי יהלומים, לא יוצאת לחופשות יקרות בחו"ל, יש לי 5 פיות להאכיל".
- לראשונה: הזהב עקף את האירו כנכס רזרבה
- לגארד קוראת לאירופה: הזמן להפוך את האירו לחלופה אמיתית לדולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
25-100 אלף בעלי משכנתאות צמודות דולר
ההערכה כיום היא ש-25-150 אלף רוכשי דירות ברוסיה נטלו משכנתא צמודת דולר. במסיבת עיתונאים ב-18 בדצמבר הבטיח נשיא רוסיה ולדימיר פוטין כי יתמוך בנוטלי המשכנתאות ויכריח את הבנקים לשמור על רמת ריבית של 17.5% לתקופה מוגבלת. אולם פוטין לא התייחס כלל למשכנתאות צמודות דולר, והבנקים לא מראים כל רצון לעזור, לכן חלק מהלווים יוצאים להפגין ברחובות ב-12 בדצמבר כ-100 מפגינים התאספו מול הבנק המרכזי במוסקבה עם שלטים שנשאו סיסמאות של "משכנתאות במטבע חזק משמעותן עבדות לכל החיים" ו"אני לא רוצה לגור ברחוב".
יצוין כי משכנתאות רבות נלקחו בשנים 2006-2008, שנים של פריחה כלכלית ורובל יציב. נוטלי המשכנתאות מוכנים לשלם, אבל דורשים ליצור הרכב חדש והוגן עבור הלוואותיהם. ארבעה חברי פרלמנט חתמו על מזכר שמבקש לסייע לגורמים אלה. בנוסף, קיימות יוזמות שדורשות להפחית את היקף המשכנתא בהתאם לקריסה של הרובל.
- 6.ירון 22/12/2014 17:20הגב לתגובה זוהרי כל החכמולוגים, יבואו עכשיו ויגידו שלא לוקחים משכנתא שצמודה למט"ח. ומה עם כל המשכנתאות שהן בריבית משתנה, הרי כשהמטבע של המדינה קורס כמו במקרה של הרובל, הריבית מזנקת בו לילה, וגם נוטלי המשכנתאות בריבית המשתנה נפגעים עד כדי אובדן הנכס. מוזר שאין התייחסות לכך.
- 5.דני 22/12/2014 14:47הגב לתגובה זובתחילת השנה היה לי כסף לרכוש דירה אחת במוסקווה, היום אני כבר יכול לקנות שתיים, תוך שנה וחצי בעקבות מכירות היסטריות של אנשים כמו אלו בכתבה, המחירים ירדו שוב לחצי ואז אוכל לקנות 4 דירות. אני מניח שהשכירות ממש לא מכסה את המשכנתא, השכירות בטח ברובלים
- דודו 23/12/2014 09:38הגב לתגובה זואתה תפסיד בסוף את הכל. לא שווה את הסיכון.
- 4.Michael 22/12/2014 14:22הגב לתגובה זו77000$x 35Rubal =2695000Rubal
- 3.דבילים חותמים על עסקה עם השטן ואחרי זה בוכים (ל"ת)דודו 22/12/2014 14:00הגב לתגובה זו
- 2.זוהי רק ההתחלללה. יכול לקרות גם כאן במקרה של קטסטרופה (ל"ת)ci 22/12/2014 13:54הגב לתגובה זו
- 1."אני לא הולכת למסעדות, לא קונה לעצמי יהלומים" ממש מסכנה (ל"ת)ע 22/12/2014 13:46הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
