המגבלה החדשה שהטיל אתמול המפקח על הבנקים, דודו זקן, הביאה לירידות שערים חדות במניות הבנקים. לפי ההוראה על הבנקים להגדיל את יעד הלימות ההון העצמי (רובד 1 - הון הליבה) בשיעור של 1% מתיק האשראי לדיור. יישום ההוראה המלא צפוי החל מינואר 2017 כאשר הוא יתבצע באופן הדרגתי במתווה שטרם פורסם. טרנס קלינגמן, מנהל מחלקת המחקר בפסגות: "בנק ישראל דורש מהבנקים להגדיל את דרישות ההון ב-1% בגין תיק ההלוואות לדיור. היות ותיק ההלוואות לדיור מהווה כ-30% מסך תיק האשראי מדובר בגידול של כ-1.5% בדרישות ההון לבנק טיפוסי. עם זאת, היקף המשכנתאות במזרחי טפחות עומד על כ-60% מתיק האשראי כך שדרישות ההון בבנק מזרחי טפחות צפויות לעלות פי 2 מהממוצע לענף. מנגד בבנק דיסקונט עם נתח שוק נמוך במשכנתאות (17% מסך תיק האשראי) הגידול בדרישות ההון צפוי להיות קצת מעבר לחצי (50%) מהגידול בדרישות הממוצעות בענף". כיצד המהלך של בנק ישראל ישפיע על ריבית המשכנתאות? "הצעדים של בנק ישראל ייגרמו לעלייה במרווח האשראי שהבנקים לוקחים בתחום המשכנתאות (ייקור בשיעור הריבית לנוטלי המשכנתאות ביחס למצב הקיים היום). עם זאת, צריכים לזכור שריבית בנק ישראל נחתכה פעמיים בחודשים האחרונים כך שעד לאחרונה נוטלי המשכנתאות נהנו מהוזלה משמעותית בריבית על הלוואת המשכנתה. בהנחה שהבנקים יצליחו לגולל את מלוא ההשפעה של המהלך של בנק ישראל על הלקוחות ניתן לצפות לייקור של כ-10% במרווח האשראי של המשכנתאות. לא בריבית הכוללת שצפויה להתייקר בפחות בהתאם למסלול המשכנתא". משכנתא לדוגמא "לדוגמא, באופן תיאורטי אם בעבר הבנק היה מקבל משכנתא בפריים מינוס 0.5% (השווה לריבית בנק ישראל + 1% או 1.25%) היום המשכנתא עלולה להתייקר ל-1.35% (בנק ישראל + 1.1% או פריים מינוס 0.4%) או ייקור של 8% בריבית הכוללת במסלול צמוד פריים. במסלולים אחרים בהם ריבית הבסיס יותר גבוהה העלייה בריבית הכוללת תהיה פחות מורגשת. עם זאת, ההיסטוריה מלמדת כי התחרות בענף המשכנתאות מנעה בעבר מהבנקים לגלגל על הלקוחות את מלוא ההשפעה של הצעדים שננקטים על ידי בנק ישראל לריסון שוק המשכנתאות". מאיר סלייטר ירושלים ברוקראז': "התשואה להון צפויה לרדת מעצם הגידול בהון. מאחר והבנקים צפויים לכלול את עלות ההון הגבוהה יותר בתמחור המשכנתאות העתידיות, הרווח בטווח הארוך, לאחר גלגול מרבית התיק, צפוי לגדול וההשפעה תקוזז. על מנת להגדיל את ההון בהתאם לדרישה החדשה, צפויים הבנקים לעכב את חלוקת דיבידנד שתוכננה טרם ההוראה. עיכוב חלוקת הדיבידנד משמעותה שווי נמוך יותר עבור בעלי המניות".  מי הבנק שיושפע יותר מהשאר? "עבור מרבית הבנקים, ארבעה מתוך חמשת הגדולים, מדובר על השפעה קטנה. בבנק מזרחי טפחות ההשפעה מהותית: הדרישה להגדלת ההון ב-940 מיליון שקל היא שוות ערך לכשלושה רבעוני רווח מייצג (כ-300 מיליון שקל). כלומר רווחי שלושה רבעונים יצטרכו לשקוע בחיזוק ההון במקום להיות מחולקים לבעלי המניות או לשמש לצמיחה. דרישת ההון של הבנק תעמוד מעתה על 9.8%, ברמה הקרובה לרמת הלימות ההון הנדרשת מהבנקים הגדולים. בנוסף, עקב הגידול בהון בשיעור של 9%, צפויה התשואה להון להתכווץ בכ-0.8%. מאחר ואנו צופים כי הבנק יפיק תשואה להון מייצגת של כ-11%, עלולה התשואה הזו להתכווץ לרמה הקרובה ל-10% בלבד". עדי סקופ, אנליסט הבנקים של בית ההשקעות IBI: "תיקי האשראי למשכנתאות בבנקים בעלי LTV של כ-50%-60%. מדובר בשיעורי מינוף מהנמוכים בעולם. אפילו ירידה של 20% במחירי הנדל"ן לא צפויים לפגוע בהון העצמי של הבנקים. גידול בהפרשות להפסדי אשראי עלולים לקפוץ מדרגה בתסריט של מיתון, אך עם שיעורי LTV נמוכים, הסכנה לפגיעה פרמננטית בהון נמוכה יותר מיתר תיקי האשראי של הבנקים. בהקשר זה נזכיר כי הפסדי האשראי בשנים האחרונות במגזר המשכנתאות היו אפסיות. מדובר בצעד משלים להפחתות הריבית האחרונות. מצד אחד, ירידת הריבית מלבה את שוק הנדל"ן. מצד שני, הגדלת דרישות ההון מהבנקים צפויה לצנן את הביקושים". שחר אבישי, מנהל מערך ייעוץ המשכנתאות באקסלנס, מה עם המשכנתא? "מי שישלם על המיגבלות החדשות על הבנקים הם נוטלי המשכנתאות. המפקח על הבנקים מייצר מציאות שבה הבנקים בטוחים יותר ומרוויחים יותר. יציבות הבנקים היא יעד חשוב, ואין ספק שתיק האשראי לדיור גדל באופן חריג בשנים האחרונות. השאלה היא למה נוטלי המשכנאות הם שצריכים לשלם את המחיר?". מה קרה מאז ההנחיות הראשונות שפרסם המפקח על הבנקים בשנת 2011? "שוק המשכנתאות רק תפח בכל פעם שיצאה הגבלה כזו. יתרה מכך, רוכשי הדירות נפגעו כל פעם פעמיים: פעם אחת מכיוון שמדיניות ממשלתית כושלת גרמה לכך שמחירי הדירות רק עולים ועולים, ופעם שנייה, מכיוון שהגבלות המפקח על הבנקים ייקרו את המשכנתא. כך, למשל, קרה עם ההנחיה המגבילה את יחס הריבית המשתנה, ההנחיה הקודמת בנוגע להקצאת ההון".