העיר הראשונה בארץ שאיכלסה פרויקט פינוי בינוי נמצאת הרחק מת"א - ויש בה סיכוי לבוננזה נדל"נית
תחום הפינוי בינוי בישראל מקרטע, ולמרות הצפת התקשורת בנושא, עדיין ניתן לספור על יד אחת את מספר המיזמים שיצאו לדרך ואוכלסו. הערים המתקדמות ביותר בתחום כיום, אשר בהן ניתן למצוא פרויקטים שהושלמו הן קריית אונו ויהוד מונוסון ועיר אחת פחות צפויה, שאינה נמצאת באזור המרכז וזו חיפה.
רחוב חביבה רייך, בשכונת נאות רמז, בין הכרמל לשכונת נווה שאנן, מאופיין בשיכוני רכבת של דירות 40-70 מ"ר שנבנו בשנות ה-50 וה-60, שמושכרות בעיקר לסטודנטים שלומדים בטכניון ובאוניברסיטת חיפה. בשנים האחרונות עיריית חיפה פועלת באופן יסודי לחידוש השכונה, ובשטח ניתן לראות כבר מספר בניינים שהושלמו או נמצאים בהליכי בנייה ואישור.
"הקמנו את פרויקט הפינוי בינוי הראשון בארץ שאוכלס, עוד לפני קריית אונו, אומר אייל צ'רנוביצקי, מנכ"ל רשת התיווך ישיר, ומנהל פעילות קבוצת 'גרינברג את שניאור'. הקבוצה אכלסה כאמור בניין אחד עד כה, צפויה להתחיל לבנות את השני בתחילת 2015 ובעוד חודש תתחיל לשווק בניין נוסף. תוך כך, שני בניינים נוספים נמצאים כעת בוועדה המקומית במצב של הגשה להיתר בנייה, אשר יכללו 77 דירות. בסך הכול 5 הבניינים יכללו כ-270 דירות.
הדיירים בפרויקט מוותרים על דירות 2-2.5 חדרים בשטח של 40-55 מ"ר וחוזרים לדירות של 70-75 מ"ר חדשות עם מרפסת של 12 מ"ר ומחסן. הדירות שנמכרות בפרויקט של של 4 חדרים, 100 מ"ר, הנמכרות ב-1.1 מיליון שקל, דירות 4.5 חדרים בשטח של 110 מ"ר שמוצעות תמורת 1.2 מיליון שקל, דירות 5 חדרים בשטח 116 מ"ר המוצעות תמורת 1.25 מיליון שקל ופנטהאוז בשטח של כ-170 מ"ר המוצע תמורת 1.8 מיליון שקל.
"להתמקד בדירות שעולות כיום 700-800 אלף שקל"
"הרבה משקיעים קנו דירות באזור והמגמה של עיריית חיפה היא להקים שכונת מגורים חדשה בלב העיר", מסביר צ'רנוביצקי. לדבריו קשה מאוד למצוא כיום דירות למכירה באזור כי כול מחכים "לדעתי כדאי כיום לבחון דירות בשכונות נווה שאנן ורוממה, שכונות ה"מיד-קלאס", לא היקרות ביותר עם אוכלוסייה טובה. יש בנייני שיכון של 3-4 קומות על שטחים נרחבים שבהחלט מתאימים להתחדשות עירונית. כדאי להתמקד בדירות שעולות כיום 700-800 אלף שקל, אחרי התחדשות עירונית הן יהיו שוות מיליון".
חברה נוספת שפועלת באזור היא אלמוג כ.ד.א.י אשר מקדמת יחד עם היזם בני קליין פינוי של שני בניינים ברחובות חביבה רייך ויחזקאל, כל אחד מהם כולל כיום 24 דירות. ביחזקאל ייבנו 56 דירות וברייך 72. "אנחנו נמצאים בשלבים מתקדמים לאישור הפרויקטים", אומר יקי אמסלם, מנכ"ל החברה. "כל מפונה מוותר על דירת 50-70 מ"ר ומקבל תוספת של 10 מ"ר, מרפסת שמש, חניה וממ"ד".
"יונה יהב נותן דחיפה יפה לעיר"
"בחיפה יש ועדה שפשוט דוחפת קדימה מייזמי התחדשות עירונית", אומר אמסלם. "ערך הקרקע לא גבוה, מחירי הדירות שפויים וההיצע נמוך מאוד. חיפה הייתה בתרדמת הרבה שנים, לא היו פרויקטים חדשים. פתאום הגיע יונה יהב שעשה סדר עם מחלקת ההנדסה והקרקעות מופשרות, הוא נותן דחיפה יפה לעיר וסימן את רמות רמז כאזור להתחדשות עירונית, יש תב"ע קיימת וזה יתרון משמעותי. זה מראה שלא צריך חוק מע"מ 0% כדי להביא היצע דירות במחירים שפויים".
אלמוג תמכור בבניינים דירות 6 חדרים בשטח 126 מ"ר תמורת 1.6 מיליון שקל, ודירות קטנות יותר של 4 חדרים בשטח של 80-90 מ"ר שיימכרו ב-1.1 מיליון שקל.
עבור המשקיעים, אמסלם טוען שכדאי היום להתמקד באזורים של הדר עליון תחתון בדירות שנמכרות סביב ה-600 אלף שקל. לגבי שכונות בת גלם ונווה דוד מעריך אמסלם שהמשקיעים כבר איחרו את הרכבת, מאחר שדירות שנמכרו בעבר ב-200 אלף שקל מוצעות כיום כבר תמורת 600 אלף שקל. צריך לציין שמאוד קשה למצוא דירות למכירה באזור. היתרון שלו שהוא יושב בקו ראשון לים וקרוב לרכבת.
*** בהכנת הכתבה סייעה חברת 'יפעת מכרזים', בעלת
- 3.הבעיה הגדולה: חנייה. הרחוב כבר סתום עם מאות רכבים (ל"ת)אין שם איפה לזוז 18/12/2015 06:46הגב לתגובה זו
- 2.אורן 17/08/2014 13:14הגב לתגובה זובשג'עיה ובחאן יונס....
- 1.ישראלי 16/08/2014 13:50הגב לתגובה זובשנים האחרונות המגמה היא שצעירים יהודים נוטשים את חיפה ומשאירים אחריהם את הזקנים. מי שמהגר לחיפה אלה בעיקר צעירים ערביים, שנאלצים לקנות דירה בחיפה כי אין להם מקום לגור בכפרים הערביים בגליל. חיפה מתאימה למגזר הערבי כי הוא קרוב לכפרים, היכן שגרה משפחתם, והמחירים בחיפה סבירים עבורם.
- מוקי , נהריה 16/08/2014 14:47הגב לתגובה זובחיפה 15% הם ערבים ורובם המכריע נוצרים מהעילית של אוכלוסיית הנוצרים בארץ. רובם בעלי מקצועות חופשיים ולדעתי השכלתם כפולה משלך. חיפה ,עיר שעולה בכל פרמטר על כל עיר אחרת בארץ.החל מתחום החינוך וכלה במוסדות הרפואה שבה שהם האיכותיים בישראל. שלא לדבר על מוסדות ההשכלה הגבוהה. דיי להביט בתצלום על הפרוייקט המדובר כדי להבין את ההבדל בין פרוייקט זה לבין מקומות במה שנקרא "אזור המרכז" שבעיני מדובר בזוהממה אחת גדולה ולא מעבר לכך.
- רז 17/08/2014 16:36כשגרתי אצל ההורים בגיל 15 ושדדו ממני 50 שקלים באיומי סכין במורדות העיר התחתית, לא שאלתי את עצמי אם אלה שעשו את זה הם נוצרים או מוסלמים, אז תחסוך ממני את ה"עילית אוכ' הנוצרים".
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
