שחקניות חדשות בת"א: מה כדאי לדעת לפני שמשקיעים באג"ח ברוקלנד ואקסטל

היום נכנסו לבורסה שתי חברות חדשות שמשקיעות בנדל"ן ניו יורקי - ברוקלנד שמתמקדת ברובע ברוקלין, ואקסטל שמשקיעה במנהטן
ידידיה אפק | (3)

בדיוק כפי שמי שמעוניין לרכוש דירה חדשה להשקעה חייב להכיר את השוק אליו הוא נכנס, כך צריכים גם המשקיעים שרוכשים את האג"ח החדש של אקסטל לימיטד וברוקלנד, שתי השחקניות החדשות שנכנסו לבורסה היום, להסתכל טוב טוב בין השורות. שתי החברות עוסקות בעיקר בהחזקת מבנים בעיר ניו יורק, ותלויות בהתפתחויות בשוק הדיור האמריקני, שמצוי בשלבי התאוששות הדרגתיים בימים אלה.

נתחיל עם אקסטל, הגדולה ועם היקף הגיוס הגדול בין השתיים. החברה של היזם היהודי גארי ברנט השלימה ביום ה' גיוס של 1.05 מיליארד שקל בהנפקת אג"ח שקלית הנושאת קופון של 4.65% שנתי. ההנפקה זכתה לביקושים ערים, כשסך ההזמנות עמד על 1.37 מיליארד שקל, והריבית שנקבעה היתה נמוכה מריבית המקסימום שנקבעה בתשקיף.

החברה פועלת במנהטן בייזום למגורים ומסחר, וכן בתחום הנדל"ן המניב. לחברה מעל 4 מיליון רגל רבועים שנמצאים בפיתוח או בהחזקה, כולל מגדל המגורים הגבוה ביותר בעיר ניו יורק פרויקט ONE57, שצפוי להניב לחברה תזרים של כ-413 מיליון דולר בשנה הקרובה.

השחקנית השניה שנכנסה לבורסה המקומית היא ברוקלנד, שבשליטת אסף פיטוסי ובועז גלעד. החברה ביקשה לגייס עד 120 מיליון שקל באג"ח הנושאת קופון של עד 6.5% שנתי. גם הנפקה זו זכתה לביקושים יפים, כשבסך הכל התקבלו בקשות לרכישת 134,288 יחידות בנות אלף שקל כל אחת. שיעור הריבית שנקבע עמד על 6.4%.

ברוקלנד עוסקת גם כן בייזום נדל"ן בעיר ניו יורק, אך מתמקדת בעיקר ברובע ברוקלין. לפי המצגת שפרסמה החברה לקראת ההנפקה, ברשותה 31 פרויקטים יזמיים, מהם 13 בשלבי ביצוע -18 בשלבי תכנון שונים. בנוסף, לחברה 4 נכסים מניבים, בעיקר למטרות מגורים. לפי תחזיות החברה, היא צפויה למכור דירות במהלך השנה הקרובה בסך כולל של כ-40 מיליון דולר.

מנהטן מול ברוקלין - מה עדיף למשקיע?

מן הסתם, חברות העוסקות בייזום ומכירת נדל"ן למגורים מושפעות באופן ישיר מההתפתחויות בשוק הדיור. קשה להאמין שחברות כמו ברוקלנד או אקסטל היו באות להנפיק אג"ח בבורסה לפני 3 שנים, כשמחירי הדירות בארה"ב היו בשפל חסר תקדים. מאז צמחו מחירי הדירות בהדרגה, כשבשנה החולפת עלו המחירים (לפי מדד קייס-שילר) בכ-13%.

אבל התאוששות שוק הדיור ועליות המחירים בעיר ניו יורק, שם פועלות שתי החברות, שונה במקצת מההתאוששות הכללית בארה"ב. המחירים החלו לעלות רק בשנה האחרונה, ובשיעור נמוך הרבה יותר משיעור הגידול הארצי. הסיבה לכך פשוטה המחירים בעיר לא ירדו בדרמטיות כמו באיזורים אחרחים בארה"ב בשנים האחרונות, ולכם גם קצב הגידול במחיר כעת עולה במתינות. מחירי הדירות בעיר עדיין רחוקים כמעט 20% מהשיא שנרשם בשנת 2006.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

לפי נתוני ZILLOW, אתר חיפוש הדירות המוביל בארה"ב, מחיר הבית החציוני בברוקלין עומד על 582 אלף דולר עלייה של 12.5% בשנה האחרונה. אם זה נשמע לכם מבטיח, ב-ZILLOW מצפים לגידול של 2.7% בלבד במחירי הבתים ברובע ב-12 החודשים הקרובים. המחיר החציוני לרגל מרובע עומד על 394 דולר, נמוך מהממוצע במדינת ניו יורק 411 דולר לרגל. גם מחיר השכירות הממוצע בברוקלין נמוך מהממוצע במדינה 2,300 דולר לעומת 2,800 דולר.

הנתונים ברובע מנהטן, בו פועלת אקסטל, טובים יותר. מחיר הבית הממוצע במנהטן עומד כעת על 1.2 מיליון דולר, כלומר יותר מפי 2 מהמחיר הממוצע בברוקלין. מחירי הבתים ברובע זינקו בשנה האחרונה בלא פחות מ-17.4% לשיא כל הזמנים, לפי נתוני ZILLOW, וצפויים לגדול בעוד 5.5% בשנה הקרובה. המחיר הממוצע לרגל מרובע עומד על כ-1,400 דולר, ומחיר השכירות הממוצע עומד על 3,100 דולר, גבוה משמעותית מהמחירים בברוקלין.

אז מה המסקנה? לא פלא שהמשקיעים הסכימו לשים את הכסף בחברה של ברנט. נראה כי השוק במנהטן עדיין רותח ויכול להניב תשואה לא רעה, במיוחד בתחום מגורי היוקרה בו פועלת החברה. לעומת זאת, לחברה הצנועה ממעבר לאיסט ריבר צפויה עוד עבודה רבה לפני שתוכל להציג תזרימים משמעותיים מהנכסים שלה.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    רמי אריה 01/06/2014 22:56
    הגב לתגובה זו
    מה ששם לא היו נותנים לו מקבל פ על מגש של כסף ובקרוב מתחיל ממחוחל השדים יעלו דירוג והמוסדים ימכרו לגמל והם ישארו בסיכון עצום עד פשיטת הרגל
  • 2.
    רם 01/06/2014 19:48
    הגב לתגובה זו
    מלווים בריבית של מעל 6% באג"ח...
  • 1.
    אחד 01/06/2014 19:41
    הגב לתגובה זו
    אם העסק כל כך משגשג קשה להשיג מימון בוול סטריט וצריך להגיע עד לכאן?
חיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסףחיים כצמן מייסד ומנכ"ל קבוצת ג'י סיטי צילום:שלומי יוסף

הגרידיות של כצמן - הפחד של המשקיעים

הסיבה האמיתית לנפילה בג'י סיטי והאם יהיה קאמבק?

תמיר חכמוף |
נושאים בכתבה חיים כצמן

במובנים רבים אין שום סיבה עסקית לנפילה במניית ג'י סיטי. החברה עשתה מהלך עסקי נכון מבחינת הדוח רווח והפסד - רוכשת את השליטה בסיטיקון במחיר נמוך מההון. ההשקעה צפויה להניב תשואה טובה מהמימון שילקח. במקביל יהיה גם רווח חשבונאי. הכל דבש. בעלי המניות אמורים לשמוח, אבל סיבה אחת גדולה גרמה לנפילה - גרידיות / תאוות בצע. 

זה טבע אנושי, אי אפשר להתנגד לזה, אפילו חיים כצמן מהיזמים הוותיקים, המנוסים, המתוחכמים, נופל בזה כל פעם מחדש. כצמן רוצה להרוויח, והוא צודק, אבל אחרי ששנים רבות הוא משדר לשוק שהוא מוריד את המינוף, שהוא ממוקד בצמצום הפעילות למען הורדת חוב, שהוא עושה הכל כדי לשפר את היחסים הפיננסים, שהוא לא פוזל לצדדים לעשות עסקאות, אלא ממוקד בתוכנית, הוא מועד. כנראה שיזמים לא יכולים לשבת בשקט שהם רואים עסקה טובה. כצמן לא לבד יש הנהלה גדולה ואיכותית בחברה, אבל משהו השתבש שם בעסקה האחרונה.

הם רכשו מניות בסיטיקון בידיעה שהם עולים מעל 50% וצריכים להציע לכל בעלי המניות לקנות. למה הם צריכים את זה? אחרי מימוש עשרות נכסים והנפקת הפעילות בברזיל ואחרי שאגרות החוב שהיו בתשואת זבל ירדו לתשואות נמוכות, הם התפתו או פשוט טעו. כל אחת מהאפשרויות רעה לשוק. הוא מבין שהחברה עם כל גודלה וכל הנהלה, וכל הבלמים על חיים כצמן, יכולה בכל נקודת זמן להפתיע. 

השוק ובעיקר חברת הדירוג, מעלות, הופתעו. הם לא אוהבים להיות מופתעים. הירידות במניה והירידה באג"ח מייצרים דינמיקה שלילית ובעצם קובעים מציאות בשטח - הירידה באג"ח והעלייה בתשואה האפקטיבית לכ-10% היא התוצאה הכי קשה באירוע הזה והיא עלולה להקשות על גיוסי המשך (גלגולי חוב). אם הנהלה לא יודעת שהמהלך שלה עלול להוביל לתוצאה כזו, אז יש בעיה. היא לא קוראת ולא מבינה את השוק. 

היא מנסה לתקן. יש הנפקה של חברה בת שאמורה להכניס כסף ולהקטין את המינוף, אבל השוק מפנים שצריך להגדיל את פרמיית הסיכון בניירות ערך של כצמן - יכולה להיות הפתעה, ולכן מראש נדרוש ריבית גבוה יותר. כלומר, גם אם עכשיו חוזרים למינוף הרגיל, אגרות החוב לא יחזרו לחלוטין למצב הרגיל. הם יבטאו אלמנט של הפתעה-סיכון עתידי.

ראסל אלוונגר מנכ״ל טאואר, צילום: מיכה בריקמןראסל אלוונגר מנכ״ל טאואר, צילום: מיכה בריקמן
דוחות

מנכ"ל טאואר: "אנחנו נמצאים בעמדה חזקה - טכנולוגיות הליבה כולן מציגות צמיחה שנתית"

יצרנית השבבים עקפה את תחזיות השוק עם רווח מתואם של 55 סנט למניה לעומת צפי של 54 סנט והכנסות של 395.7 מיליון דולר מול צפי ל- 394.9 מליון דולר;  מעלה תחזית לרבעון הרביעי ב-5% להכנסות של כ-440 מיליון דולר - המניה מגיבה בעליות - מה אמר  אלוונגר המנכ"ל בשיחת הועידה?
מנדי הניג |
נושאים בכתבה טאואר

טאואר סמיקונדקטור טאואר 13.62%   יצרנית השבבים האנלוגיים ממגדל העמק, מפרסמת את תוצאותיה לרבעון השלישי ומציגה ביצועים חזקים בקצת מהציפיות, לצד תחזית שיא לרבעון הרביעי. הכנסות החברה רשמו גידול של 6%  ל-395.7 מיליון דולר ועלייה של כ-15% ברווח הנקי ל-54 מיליון דולר לעומת הרבעון הקודם. החברה מספקת תחזית שיא לרבעון הרביעי, עם צפי להכנסות של 440 מיליון דולר.

טאואר מייצרת שבבים שממירים אותות מהעולם הפיזי (כמו אור, קול או טמפרטורה) לאותות חשמליים שניתן לעבד דיגיטלית. היא פועלת כ-"foundry", כלומר מפעל שמייצר שבבים לפי תכנון של חברות אחרות, ולא מפתחת מוצרים סופיים בעצמה.

טאואר מתמחה בטכנולוגיות מתקדמות המשמשות מגוון תעשיות: שבבים לניהול הספק המשולבים במכשירים אלקטרוניים ומערכות רכב, חיישני תמונה למצלמות תעשייתיות, רפואיות וביטחוניות, שבבים לתקשורת אלחוטית ו־RF למכשירי מובייל, וכן רכיבים אופטיים מתקדמים מבוססי טכנולוגיות SiGe ו-SiPho המשמשים להעברת נתונים במהירות גבוהה במרכזי נתונים וברשתות תקשורת. לטאואר מפעלי ייצור בישראל, בארצות הברית וביפן, והיא מספקת ללקוחותיה שירותים מקיפים הכוללים פיתוח תהליכי ייצור, העברת טכנולוגיה ואופטימיזציה לייצור סדרתי. לקוחותיה העיקריים הם חברות שבבים, יצרניות רכיבים אלקטרוניים וחברות טכנולוגיה בתחומי התעשייה, הרכב, התקשורת, הרפואה והביטחון.

תוצאות הרבעון השלישי

ההכנסות ברבעון הסתכמו ב-395.7 מיליון דולר, עלייה של 6% לעומת הרבעון הקודם ושל כ-7% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. התוצאה מעט מעל תחזית השוק שעמדה על 394.98 מיליון דולר. הרווח הגולמי עלה ל-93 מיליון דולר לעומת 80 מיליון דולר ברבעון השני, והרווח הנקי הסתכם ב-54 מיליון דולר. הרווח המדולל למניה לפי כללי GAAP עמד על 0.47 דולר, בעוד שהרווח המתואם (Non-GAAP) עמד על 0.55 דולר - גבוה מהתחזית שעמדה על 0.54 דולר.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת ברבעון עמד על 139 מיליון דולר, לעומת 123 מיליון דולר ברבעון הקודם, וההשקעות נטו ברכוש קבוע הסתכמו ב-103 מיליון דולר.