שחקניות חדשות בת"א: מה כדאי לדעת לפני שמשקיעים באג"ח ברוקלנד ואקסטל

היום נכנסו לבורסה שתי חברות חדשות שמשקיעות בנדל"ן ניו יורקי - ברוקלנד שמתמקדת ברובע ברוקלין, ואקסטל שמשקיעה במנהטן
ידידיה אפק | (3)

בדיוק כפי שמי שמעוניין לרכוש דירה חדשה להשקעה חייב להכיר את השוק אליו הוא נכנס, כך צריכים גם המשקיעים שרוכשים את האג"ח החדש של אקסטל לימיטד וברוקלנד, שתי השחקניות החדשות שנכנסו לבורסה היום, להסתכל טוב טוב בין השורות. שתי החברות עוסקות בעיקר בהחזקת מבנים בעיר ניו יורק, ותלויות בהתפתחויות בשוק הדיור האמריקני, שמצוי בשלבי התאוששות הדרגתיים בימים אלה.

נתחיל עם אקסטל, הגדולה ועם היקף הגיוס הגדול בין השתיים. החברה של היזם היהודי גארי ברנט השלימה ביום ה' גיוס של 1.05 מיליארד שקל בהנפקת אג"ח שקלית הנושאת קופון של 4.65% שנתי. ההנפקה זכתה לביקושים ערים, כשסך ההזמנות עמד על 1.37 מיליארד שקל, והריבית שנקבעה היתה נמוכה מריבית המקסימום שנקבעה בתשקיף.

החברה פועלת במנהטן בייזום למגורים ומסחר, וכן בתחום הנדל"ן המניב. לחברה מעל 4 מיליון רגל רבועים שנמצאים בפיתוח או בהחזקה, כולל מגדל המגורים הגבוה ביותר בעיר ניו יורק פרויקט ONE57, שצפוי להניב לחברה תזרים של כ-413 מיליון דולר בשנה הקרובה.

השחקנית השניה שנכנסה לבורסה המקומית היא ברוקלנד, שבשליטת אסף פיטוסי ובועז גלעד. החברה ביקשה לגייס עד 120 מיליון שקל באג"ח הנושאת קופון של עד 6.5% שנתי. גם הנפקה זו זכתה לביקושים יפים, כשבסך הכל התקבלו בקשות לרכישת 134,288 יחידות בנות אלף שקל כל אחת. שיעור הריבית שנקבע עמד על 6.4%.

ברוקלנד עוסקת גם כן בייזום נדל"ן בעיר ניו יורק, אך מתמקדת בעיקר ברובע ברוקלין. לפי המצגת שפרסמה החברה לקראת ההנפקה, ברשותה 31 פרויקטים יזמיים, מהם 13 בשלבי ביצוע -18 בשלבי תכנון שונים. בנוסף, לחברה 4 נכסים מניבים, בעיקר למטרות מגורים. לפי תחזיות החברה, היא צפויה למכור דירות במהלך השנה הקרובה בסך כולל של כ-40 מיליון דולר.

מנהטן מול ברוקלין - מה עדיף למשקיע?

מן הסתם, חברות העוסקות בייזום ומכירת נדל"ן למגורים מושפעות באופן ישיר מההתפתחויות בשוק הדיור. קשה להאמין שחברות כמו ברוקלנד או אקסטל היו באות להנפיק אג"ח בבורסה לפני 3 שנים, כשמחירי הדירות בארה"ב היו בשפל חסר תקדים. מאז צמחו מחירי הדירות בהדרגה, כשבשנה החולפת עלו המחירים (לפי מדד קייס-שילר) בכ-13%.

אבל התאוששות שוק הדיור ועליות המחירים בעיר ניו יורק, שם פועלות שתי החברות, שונה במקצת מההתאוששות הכללית בארה"ב. המחירים החלו לעלות רק בשנה האחרונה, ובשיעור נמוך הרבה יותר משיעור הגידול הארצי. הסיבה לכך פשוטה המחירים בעיר לא ירדו בדרמטיות כמו באיזורים אחרחים בארה"ב בשנים האחרונות, ולכם גם קצב הגידול במחיר כעת עולה במתינות. מחירי הדירות בעיר עדיין רחוקים כמעט 20% מהשיא שנרשם בשנת 2006.

קיראו עוד ב"שוק ההון"

לפי נתוני ZILLOW, אתר חיפוש הדירות המוביל בארה"ב, מחיר הבית החציוני בברוקלין עומד על 582 אלף דולר עלייה של 12.5% בשנה האחרונה. אם זה נשמע לכם מבטיח, ב-ZILLOW מצפים לגידול של 2.7% בלבד במחירי הבתים ברובע ב-12 החודשים הקרובים. המחיר החציוני לרגל מרובע עומד על 394 דולר, נמוך מהממוצע במדינת ניו יורק 411 דולר לרגל. גם מחיר השכירות הממוצע בברוקלין נמוך מהממוצע במדינה 2,300 דולר לעומת 2,800 דולר.

הנתונים ברובע מנהטן, בו פועלת אקסטל, טובים יותר. מחיר הבית הממוצע במנהטן עומד כעת על 1.2 מיליון דולר, כלומר יותר מפי 2 מהמחיר הממוצע בברוקלין. מחירי הבתים ברובע זינקו בשנה האחרונה בלא פחות מ-17.4% לשיא כל הזמנים, לפי נתוני ZILLOW, וצפויים לגדול בעוד 5.5% בשנה הקרובה. המחיר הממוצע לרגל מרובע עומד על כ-1,400 דולר, ומחיר השכירות הממוצע עומד על 3,100 דולר, גבוה משמעותית מהמחירים בברוקלין.

אז מה המסקנה? לא פלא שהמשקיעים הסכימו לשים את הכסף בחברה של ברנט. נראה כי השוק במנהטן עדיין רותח ויכול להניב תשואה לא רעה, במיוחד בתחום מגורי היוקרה בו פועלת החברה. לעומת זאת, לחברה הצנועה ממעבר לאיסט ריבר צפויה עוד עבודה רבה לפני שתוכל להציג תזרימים משמעותיים מהנכסים שלה.

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    רמי אריה 01/06/2014 22:56
    הגב לתגובה זו
    מה ששם לא היו נותנים לו מקבל פ על מגש של כסף ובקרוב מתחיל ממחוחל השדים יעלו דירוג והמוסדים ימכרו לגמל והם ישארו בסיכון עצום עד פשיטת הרגל
  • 2.
    רם 01/06/2014 19:48
    הגב לתגובה זו
    מלווים בריבית של מעל 6% באג"ח...
  • 1.
    אחד 01/06/2014 19:41
    הגב לתגובה זו
    אם העסק כל כך משגשג קשה להשיג מימון בוול סטריט וצריך להגיע עד לכאן?
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



משקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiמשקיע מבצע ניתוח טכני, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Gemini

הדילמה של המשקיעים - הם רוצים לממש מניות, אבל לא רוצים לשלם מס; מה לעשות?

צרות של עשירים - משקיעים רבים סבורים שהשוק עלה מדי ורוצים לממש, אבל אז הם נזכרים במס על רווחים ומתחרטים - למה זו טעות ונאחל לכם לשלם כמה שיותר מסים על רווחים בבורסה

מנדי הניג |
נושאים בכתבה משקיע מס

אחרי שנה שבה שוק המניות המקומי רשם עליות חריגות ( שיא מאז 1992) ואחרי שנים שוול סטריט שוברת שיאים, אתם לא תשמעו אנשים שאומרים באמת שזה זמן מצוין להשקיע בבורסות. סליחה, טעות - אתם תקראו מנהלי השקעות, מנכ"לים, אנליסטים שאומרים שהשווקים ימשיכו לעלות, אבל הם לא אומרים את האמת שלהם, ואם כן - הם כנראה לא יודעים מה זה שוק מניות, מה זו מחזוריות ולא בטוח שהם יודעים לתמחר חברות ושווקים. וזה לא שאנחנו מבינים יותר, ממש לא, אלו מספרים, עובדות, זו מתמטיקה פשוטה. ככל שהשווקים עולים התמחור של הפירמות גבוה יותר וזה במבחנים שונים כמו - מכפילי רווח, מכפילי הון ועוד.

ההקדמה הזו חשובה למי שרואה את התחזיות של המומחים. אין באמת מומחים, יש פוזיציה ענקית שמחייבת את המומחה להאמין בעליות - זה הביזנס שלו. הוא חייב להיות אופטימי. מה שכן יש אלו בעלי שליטה שמממשים. שי את זה בלי סוף, ולמי הם מוכרים - לנו. פראיירים כנראה רק מתחלפים. הגופים המוסדיים מקבלים מאיתנו כסף גדול דרך הפרשות לפנסיה, גמל השתלמות ועוד וקונים מניות גם במחירים של פי 2-3 משנה שעברה, גם במכפילי רווח של 40. 

ומה אתם באופן ישיר עושים? כלומר בקרנות נאמנות, במניות וכו'? יש כאלו ומסתבר שהם רבים מאוד שאומרים לנו - "השוק יקר, טאואר הגיעה ל-90 דולר מכרתי חצי מהכמות, זינקה ל-100 מכרתי עוד חצי. קניתי באזור 32-33 דולר. אבל עכשיו היא ב-120 דולר. גם לא הרווחתי את העלייה הנוספת וגם שילמתי מס ענק".

בואו נחלק את הדילמה לשתיים: לתזמן את טאואר בשיא - אף אחד לא יכול. לתזמן את המסים - כולם יכולים. 

משקיעים חוששים מ-FOMO, אבל ככל שהשוק עולה, הם משתכנעים למכור. הבעיה שאחרי שהם משתכנעים למכור יש דילמה חדשה. למכור עכשיו ולשם מס? זו היתה שנה מופלאה, אין כמעט ניירות שירדו, התיקים מפוצצים ברווחים וגם במס תיאורטי (מס של 25% על הרווח בעת המימוש). ברגע שתבוצע מכירה, המס התיאורטי יהפוך למס בפועל. 

ואז משקיעים רבים אומרים - נחכה כבר לשנה הבאה, ודוחים את העסקה. הכל יכול להית בעתיד - אולי יתברר שהם צדקו, אבל זו חוכמה שבדיעבד.